起亚、Ternium、Steelform之后——谁在下一波蒙特雷东区浪潮中布局？
墨西哥是一个多山少平地国家，“山地＋高原＋丘陵”合计大致当作 约 2/3 国土 的比例大约 65% 左右，墨西哥三大山系（西马德雷山脉、东马德雷山脉、南马德雷山脉）几乎贯穿全国，可用于建设的平地稀少，城市优先占用这些平原或河谷地带（如墨西哥城谷地、蒙特雷盆地、瓜达拉哈拉盆地）。因此，随着城市化推进，大量平地被工业、商业、道路优先占用，基层居民只能沿山坡、山腰地带扩建住宅——这在墨西哥城、蒙特雷、普埃布拉等地都非常明显。
在选址工业园区布局时，要重点关注那 ~ 35% 左右的“相对平坦、交通便利、基础设施完善”的区域，而这一区域还要满足住宅和商业的更大需求。这是这个国家的土地供应基本面。
以Terra Regia特雷吉亚工业园所在的蒙特雷为例，因为地形与城市边界限制：蒙特雷所在的 新莱昂州 (Nuevo León) 北部、西部、南部多为山地、丘陵与自然保护区，进一步向这三个方向大规模扩张受限。这就是为什么东部（如佩斯克里亚）成为 蒙特雷市区 (Monterrey Metropolitan Area) 向外扩展的重点。
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东部土地储备丰富：佩斯克里亚等东部区域土地相对平坦、成本相对低、具备可开发潜力。 -
产业迁移／近岸外溢（near-shoring）驱动：佩斯克里亚近年吸引了大量制造业、重工业投资，从而带动配套城市扩张。比如据报道，佩斯克里亚在大都会区经济增长贡献高达 53.6%。 -
基础设施改善与交通连通性提升：如对轨道交通、区域高速及城市扩散方向布局正在加强。靠近高速与将来/现有的货运铁路节点（和对美陆路通道）是决定物流成本的关键。
佩斯克里亚到蒙特雷国际机场（General Mariano Escobedo, MTY）车程约 12–16 公里，驱车约 15–20 分钟，便于空运与高管/客户往来。当地政府在向东部地区进行大规模投资，预计投资25亿美金。
这也是为什么Terra Regia特雷吉亚工业园8000公顷的土地储备，有一半多是在蒙特雷东区。目前这一地区的工业土地价格在RMB20-40万左右一亩，不但基础设施逐步完善，而且极具升值潜力。
一年多前特雷吉亚东区储备还几乎只是一片毛地，现在路水电，尤其是供电已经完全能够匹配买地建厂的施工量产进度
蒙特雷南区西区和北区的工业用地价格基本山在RMB65-90万/亩,而且因为饱和拥挤，水电和用工资源非常紧张。
据州政府消息，瑞士和美国合资的汽车零部件供应商 Steelform 已在 新莱昂州佩斯克里亚（Pesquería） 开始建设一座新工厂，投资额达 6000万美元。该工厂将专注生产 扬声器框架、消音器、保险杠，以及用于汽车座椅和底盘部件的 高强度钢（AHSS） 和 双相钢。该项目预计将创造 超过100个长期直接就业岗位。
Steelform 由 Steel Warehouse（成立于1948年）与 Forming AG（成立于1964年）合并而成，目前在 瑞士和美国 均有业务运营。
因为已有起亚、Ternium、Steelform 等大项目落地，佩斯克里亚的产业配套（如钢材、车厂、零部件）已经具备较强“吸引力”，这意味着您所在的工业园布局可考虑汽车／零部件＋金属加工＋供应链配套方向。这些大企业带动了上下游供应链的聚集效应，意味着供应商、物流、服务配套、劳动力培训都将“因他们”而加速聚集。您可在园区定位时刻意选择靠近这些大企业园区或其物流节点，以获得协同优势。此外，大型钢厂、高端零部件厂也说明该地具备较强的基础设施承载能力（如电力、水处理、交通等），
这也是为什么从今年初起，新到蒙特雷考察的对土地价格比较敏感的企业都扎堆到东区考察调研。