刘强东又在香港买楼了。
这次买的还不是普通写字楼，而是一处学生住宿物业，网友一看就乐了，说刘强东这回真要去香港当“包租公”了。
7月6日，京东旗下主体拟以7.5亿港元，收购远东发展旗下一家附属公司。这家公司手里最值钱的资产，是香港油麻地一处学生住宿物业，交易完成后，远东发展会继续负责管理和运营，京东每年收取4500万港元保证收入。
简单算一下，7.5亿港元投入，每年4500万港元保底，年化收益大约6%。
这个收益不算低，包租公这个调侃也确实有点贴脸。但如果只拿这三个字去看刘强东，我觉得还是看小了。
过去近两年，京东在香港已经公开收购3宗物业，累计花了约60亿港元。先是沙田的物流地产，再到中环的核心写字楼，现在又买到油麻地学生宿舍。单看每一笔，像是在买楼；连起来看，更像京东在香港一点点打桩。
这事也挺刘强东的。
他一直不是那种只靠概念往前跑的人，这个人做生意，多少有点老派，认仓库，认履约，认现金流，也认那些看得见、摸得着、短期看着很重的东西。
从中关村到京东物流
刘强东一直爱走笨路
刘强东早年在中关村卖光磁产品的时候，做的也不是什么高大上的事。
那时候中关村乱，假货、水货、乱报价都不少。他那套打法很朴素：明码标价，卖正品，自己盯服务。现在回头看，这些词一点都不酷，可放在当时，它解决的是用户敢不敢掏钱的问题。
后来京东转到线上，很多人把它看成一个电商故事。但刘强东和其他平台老板不太一样，他不是只想搭个场子，让别人进来交易。他更想把货、服务、配送这些麻烦事也攥在自己手里。
2007年前后，京东开始自建物流。那时候这事并不讨喜，仓库要花钱，配送员要花钱，系统要花钱，管理也麻烦。别人都在讲平台多轻、多快、多有想象力，刘强东偏要往自己身上背重包袱。
当时肯定很多人觉得这人太轴，放着轻松的路不走。可后来呢？京东物流从内部配套，长成了京东的一张王牌。很多人买家电、买3C数码首选京东，很大程度上就是图送得快、退换省心。
所以刘强东这次买香港学生宿舍，我倒不觉得突兀。乍一看像跨界搞地产，但往前翻他的创业史，又很像他会下的商业棋。
当年砸钱做物流，是为了把履约的主动权抓在手里；现在砸钱买香港的楼，大概率也是为了给京东在香港留点实打实的落脚点。
香港三次扫货
是京东版图在落地
京东在香港买物业，已经不是第一次。而且刘强东买的资产，并不是同一种东西。
第一类，是物流地产。
2024年底，京东以18亿港元收购香港沙田利丰中心。沙田不是中环那种讲门面的地方，但它对京东很实用。香港业务要做起来，不能只有网站、APP和广告，后面一定要有仓、有货、有配送。用户下了单，货从哪来，怎么送，体验怎么保证，这些都要提前摆好。
后来京东又花约35亿港元，收购香港中环中国建设银行大厦50%股权。中环就不一样了，这是香港金融资源、国际资本和商业网络最密集的地方之一。京东拿下这里的写字楼权益，很难只解释成普通办公需求，它多少有点把京东国际业务摆到台前的意思。
这次拿下油麻地学生宿舍，又是另一套打法。
它有现成的租金账，远东发展继续管理运营，京东每年拿4500万港元保证收入。对京东这种账上有现金的公司来说，这种资产至少有稳定回款，比单纯把钱趴在账上更有意思。
但学生宿舍的价值，可能不止房租那点钱。
香港学生住宿一直紧张，缺口不小。学生这个群体，又天然有高频消费需求：日用品、食品、数码、小家电、跨境商品、即时配送，这些都能和京东产生关系。京东买下的当然是一处物业，但它接触到的，也是一批相对稳定、年轻、消费频率高的人。
沙田管货，中环管人和资源，油麻地管现金流和消费场景，这样看，京东这几笔钱花得并不散。
它更像是在香港慢慢铺一张网，先把几个关键位置拿下来，至于物流、商品、用户和本地运营怎么接，后面再一点点往上加。
这个路子不快，也不轻，但刘强东从来就不是怕重的人。
大厂重新买楼
互联网又开始信砖头了
往前推个十来年，互联网行业信奉的是轻资产。
少买楼，少拿地，少背固定成本，靠平台、流量、算法和资本效率，把规模迅速滚起来。那时候讲重资产，听起来有点笨，甚至有点不够互联网。
现在风向变了。
国内电商增速放缓，平台之间打得越来越硬。即时零售、跨境电商、海外本地化、供应链协同，这些词听着新，真做起来一点都不轻。你要仓，要配送，要本地团队，要办公室，要售后能力，还要能把供应链接住。
所以我们会看到，京东不是唯一一个买楼的大厂。字节在北京海淀拿地，阿里和蚂蚁在香港买写字楼。曾经最会讲线上故事的互联网公司，现在又开始认真看线下资产。
这不是说互联网大厂都想转行做地产，更像是大家突然发现，只靠线上那套越来越不够了。人才要有半径，业务要有节点，现金要有去处，国际化也不能只停在PPT上。
刘强东在这件事上反而没有那么拧巴。
他的判断方法一直差不多：只要能换来控制力，短期重一点，也不是不能忍。
香港对京东来说，是国际贸易窗口，是资本市场窗口，也是内地连接海外的商业节点。京东要做跨境，要做全球供应链，要把自营和履约能力往外推，香港这个位置很难绕开。
所以买物流地产，是为了货能落地；买核心写字楼，是为了资源能聚起来；买学生宿舍，则多了一层现金流和本地消费场景。
这套打法不高级，但很刘强东。
从创业至今
刘强东的标签变了很多
刘强东做过中关村柜台老板，后来成了京东创始人，又成了那个坚持自建物流的人。
这几年他退到幕后，京东继续往外扩，做物流、健康、工业品、即时零售、国际化。现在因为香港买楼，他又多了一个包租公的调侃。
但这些标签换来换去，他做事的那股劲没怎么变。
他还是相信正品，相信履约，相信仓配，相信现金流，也相信那些能抓在手里的硬资产。7.5亿港元买学生宿舍，6%左右的年化保底收益确实不错，但这真不只是一笔房租生意。
它更像刘强东给京东在香港多埋了一颗钉子。
等哪天京东在香港的零售、物流、跨境和本地消费都连起来，再回头看这几栋楼，可能就不只是楼了。
回到一开始的问题，刘强东哪里是突然想当包租公，他只是又一次，把钱押在了自己最熟悉的那条路上。
一起来聊聊
你觉得刘强东这种重资产打法
现在还适合互联网公司吗？
