房地产财税学习平台
微信号：fdccspx(←长按复制)☀ 我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！
——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！
☞点击查看：《财税精英提升必修课》预约报名:13681007031（同V） 佟军老师
为帮助房地产企业和财税从业者准确把握政策方向、合规履行纳税申报义务，我们整理了房地产企业纳税申报相关的重点税费政策，涵盖增值税、土地增值税、企业所得税、房产税、印花税等多个领域，赶紧收藏学习吧！
1. 代收住宅专项维修金不征收增值税政策
【政策内容】
房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金不征收增值税。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)
2. 土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税政策
【政策内容】
土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号)第一条规定的情形，免征增值税。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)
《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)
3. 新老项目判断与计税方式选择增值税政策
【政策内容】
1.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，是指：
(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;
(2)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
2.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)
3.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
4.房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
【政策依据】
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)
《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第2号)
4. 土地价款抵扣增值税政策
【政策内容】
1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
2.试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
(1)支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。
(2)支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。
(3)缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。
(4)扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。
(5)国家税务总局规定的其他凭证。
3.纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
4.一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
5.《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
6.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
7.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
8.《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
9.房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)
《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)
《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)
5.不动产经营租赁服务增值税政策
【政策内容】
1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县(市)的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险 不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税〔2016〕68号)
6.围填海开发房地产项目适用增值税简易计税政策
【政策内容】
房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2016年4月30日前的，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。
【政策依据】
《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第31号)
7.集团拿地项目公司扣除土地价款增值税政策
【政策内容】
房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
1.房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
2.政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变;
3.项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)
1.与转让房地产有关的税金扣除土地增值税政策
【政策内容】
1.营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
2.营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
【政策依据】
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)
2.旧房转让时的扣除计算土地增值税政策
【政策内容】
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
1.提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
2.提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
3.提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
【政策依据】
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)
3.计算增值额时扣除已缴纳印花税的土地增值税政策
【政策内容】
房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
【政策依据】
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)
4.建造普通标准住宅出售免征土地增值税政策
【政策内容】
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。
2.普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
【政策依据】
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)
5.因国家建设需依法征用、收回、自行转让的房地产免征土地增值税政策
【政策内容】
1.国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
2.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
【政策依据】
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)
6.合作建房的征免土地增值税政策
【政策内容】
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)
多缴企业所得税的退税政策
【政策内容】
1.企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
2.企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：
该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：
各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)
销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
3.企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。
【政策依据】
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)
居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税政策
【政策内容】
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)
1.改造安置住房、配套建造安置住房免征印花税政策
【政策内容】
对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征印花税。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)
《财政部 税务总局关于印花税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》(财政部 税务总局公告2022年第23号)
2.经济适用住房相关的印花税免征政策
【政策内容】
开发商在经济适用住房、在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)
《财政部 税务总局关于印花税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》(财政部 税务总局公告2022年第23号)
3.易地扶贫搬迁安置住房印花税免征政策
【政策内容】
2018年1月1日至2025年12月31日之间，关于易地扶贫搬迁安置住房税收政策如下：
1、对易地扶贫搬迁项目实施主体(以下简称项目实施主体)取得用于建设安置住房的土地，免征印花税。
2、对安置住房建设和分配过程中应由项目实施主体、项目单位缴纳的印花税，予以免征。
3、在商品住房等开发项目中配套建设安置住房的，按安置住房建筑面积占总建筑面积的比例，计算应予免征的安置住房用地项目实施主体、项目单位相关的印花税。
4、对项目实施主体购买商品住房或者回购保障性住房作为安置住房房源的，免征印花税。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于易地扶贫搬迁税收优惠政策的通知》(财税〔2018〕135号)
《财政部 税务总局关于印花税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》(财政部 税务总局公告2022年第23号)
4.保障性住房印花税免征政策
【政策内容】
自2023年10月1日起，对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税，以及保障性住房购买人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，依据政府部门出具的相关材料，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征印花税。
【政策依据】
《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号)
5.公租房印花税免征政策
【政策内容】
2025年12月31日之前，对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。
对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征印花税;对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
【政策依据】
《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第33号)
来源：国家税务总局
🎁【会员群今日分享20260920】
📑共和国第一税案——金华县虚开增值税专用发票稽查始末.pdf
📑增值税新申报表.pdf
📑母公司吸收合并子公司财税处理实务全景指南.pdf
📑税收争议的类型及成因分析与解决办法.pdf
📑新法下企业最优股权方案设计与节税合规筹划方案.pdf
📚全套财税干货资料，加微信进群即可领取｜佟老师：13681007031
财税精英必修课
【广州.9月21日】变革与重塑新《利润表》修订深度解析与财报违规高频热点全案例精讲
【南京.9月22-23日】企业“四流合一”涉税风险排查与零死角管控实战
【上海.10月17-18日】股权架构师线下大课
【北京.10月22-23日】 新征管下建筑业涉税疑难案例解析与AI财税落地实战
【成都.10月22-23日】 “三重”监管下——新编码新报表新口径实操与历史遗留痛点破局
【上海.10月23-24日】财务报表大变革：CAS30准则修订与难点解析
【成都.10月30-31日】财税新政落地实战：从财报差异到重组避坑
【深圳.10月30-31日】离岸信托税收新政&红筹架构搭建拆除
【上海.10月31-11月1日】企业家股权架构班
【成都.11月5-6日】建筑施工企业年终关账——全方位财税风险清零
先进制造领先融资特训营（循环开课6个月周末班，每次两天）
【线上视频课程】离岸信托个税新政解读与合规税务合规新方法
【线上视频课程】企业最优合规策划技巧与涉税零风险管控
【线上视频课程】社税新政下企业薪社税差异拆解与民商法避险全攻略
【线上视频课程】AI财务官：AI+智能体—财务智能核算、分析与自动化工作流神奇构建
【线上视频课程】新政落地背景下企业年度汇算清缴实操与新纳税申报表填报技巧
【线上视频课程】土地增值税清算合规与风险防控训练营
【线上视频课程】合并财务报表实务操作技巧与难点解析
【线上视频课程】企业中高收入群体个税合规策划十大黄金法则与落地方案详解
【线上视频课程】增值税法及实施条例重大变化解析与应对
【线上视频课程】企业所得税汇缴实务中特殊疑难问题处理与税收风险控制
【线上视频课程】数电票时代企业增值税风险应对核心能力提升
【线上视频课程】房地产多税种政策梳理与企业所得税汇算清缴技巧攻略
【线上视频课程】企业破产重整中的税务合规处理及规划
【线上视频课程】房地产开发经营全程财税风险管控
【线上视频课程】大数据查税下房地产企业三大清算实操
【会员尊享课程】房地产企业年终关账自查调整与税务风险规避
【线上视频课程】土地增值税清算要点解析与税收策划
【线上视频课程】智慧税务时代企业票据风险管控
【线上视频课程】房地产企业股权涉税处理与税务风险防控
【线上视频课程】房地产企业三大税种的风险监管与控制
【会员尊享课程】房地产企业15大主要财税“痛点”与应对方法
【会员尊享课程】2022严征管下土地增值税新政策解析与清算实战应对及筹划策略专题班
【线上视频课程】房地产企业土地增值税政策解析暨清算审核
【线上视频课程】以数治税下房地产企业全生命周期发票涉税及会计账务处理实务专题
【线上视频课程】建筑业疑难税务问题、成本测算与税务筹划案例分析
【线上视频课程】严征管形势下房地产企业成本核算风险防范与税务规划
【线上视频课程】2021年以经营为导向的房地产财务复合管理人才训练营
【线上视频课程】2021年房地产企业全税种稽查应对与税负测算
【线上视频课程】房地产开发各环节“重特事项”会计核算与税务处理
【线上视频课程】建筑业财税疑难问题训练
【线上视频课程】8天学会：房地产建筑企业税企争议化解策略
【线上视频课程】6天玩转房地产开发项目全流程全税种税收筹划
【线上视频课程】7天玩转地产行业所得税汇算清缴及筹划
【线上视频课程】6天学透—土地增值税清算方法与技巧
【线上视频课程】6天成为--房地产企业开发项目税负测算与税务筹划高手
【线上视频课程】6天成为建筑行业财税实务处理及筹划精英特训营
【线上视频课程】 打造卓越地产企业税收政策运用实战高手训练营
房建企业财税专题系列培训课程，预约报名中...！
电 话：010-69510580，13681007031 佟军老师
房地产财税咨询：fdccspx 赶快关注吧！
温馨提示：如果您到现场学习不方便，可申请办理网上会员，让您在办公室，在家，就能轻松学到所有的房地产财税课程！
赞是一鼓励 | 分享是最好的支持
点击阅读原文，超多精品课程等你加!!!