案例研究 | 最高院：抵押权（抵押预告登记权利）不因购房合同和贷款担保合同解除而消灭

与个人住房贷款买卖合同解除后，银行对该房屋是否还享有抵押权？

最高院认为：关于案涉贷款剩余本息应否由某甲公司偿还的问题。因赵某与某甲公司双方均确认《商品房买卖合同》已解除，赵某与某银行银合支行签订的《个人贷款借款合同》《抵押合同》的目的已无法实现，根据《商品房买卖合同解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，各方签订的《个人贷款借款合同》《抵押合同》应予以解除，原审法院对此已作确认，再审过程中，各方当事人未提出异议。根据《商品房买卖合同解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，在商品房买卖合同已被确认无效或者被撤销、解除后，买受人已无法实际享有房产利益，出卖人作为购房贷款的实际占有人，由其承担还款责任，既免除了买受人不合理的负担，符合公平原则，也避免了重复的金钱给付，符合效率原则和商事逻辑。故按照前述规定，案涉贷款剩余本息应由某甲公司向某银行银合支行偿还。对于案涉贷款剩余的本息数额，再审中，某银行银合支行主张欠付贷款本金276355.98元（截止某甲公司破产受理日不欠付利息），经各方确认无误，本院予以认可。

关于某银行银合支行是否有权就案涉房产优先受偿的问题。《民法典担保制度解释》第五十二条第二款规定：“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。”根据查明事实，某银行银合支行于2017年6月8日在案涉房产上办理了抵押预告登记，某甲公司于2021年9月2日被宣告破产，现案涉房产买卖合同已解除，案涉房产属于某甲公司的破产财产，但某银行银合支行基于与赵某的担保贷款合同对案涉房产享有的抵押权（抵押预告登记权利）不因购房合同和担保贷款合同解除而消灭。《民法典》第五百六十六条第三款规定，“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”因此，由于债务转移不影响担保责任，某甲公司亦应以案涉房产对其依法承担的购房贷款返还责任继续承担担保责任，故某银行银合支行对某甲公司的贷款返还请求权应属于就案涉房产享有抵押权的优先受偿权，某丙公司主张就案涉房产在欠付本息范围内优先受偿，本院在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持。

因某甲公司已经破产，根据《破产法》第四十八条“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权”之规定，某银行银合支行应当向某甲公司申报债权，而非径行起诉要求确认其债权系优先债权，原审法院驳回其诉讼请求并无不当。又因某甲公司在原审中坚称，由于案涉楼盘尚未办理建筑物所有权首次登记，自始不具备办理抵押登记的条件，因而某银行银合支行对抵押物不能享有优先受偿权。此主张与《民法典担保制度解释》第五十二条第二款规定不符，如某银行银合支行申报债权后某甲公司仍持该观点，对某银行银合支行债权的优先性不予确认，则会引发新一轮的诉讼。为提高破产处置效率，避免当事人诉累，本院依法在再审程序中对各方争议一并处理。

关于某甲公司应否承担保证责任的问题。保证人应为主债权债务合同之外的第三人。如前所述，某甲公司依法成为案涉房屋剩余贷款本息的偿还义务主体，作为债务人，其责任财产本就是债权实现的担保，再令其承担保证责任，无实际意义，有违保证制度的法理。故对某银行银合支行关于由某甲公司承担连带保证责任的主张，本院不予支持。

关于某甲公司是否应当承担某银行银合支行为实现债权而支付的律师费的问题。某银行银合支行主张，某银行银合支行与赵某签订《个人贷款借款合同》约定律师费由借款人承担，某银行银合支行与某甲公司签订的《担保合同》约定律师费由担保人承担，故应当支持某银行银合支行关于律师费的请求。本院认为，某甲公司系依法承担贷款返还责任，而非受让赵某转让的债权或承担担保责任；且本案某银行银合支行未依法申报债权而径行起诉本身就存在过错，故某银行银合支行关于由某甲公司承担律师费10000元的主张，无法律依据，本院不予支持。