众所周知，加拿大不仅国土辽阔，地广人稀，而且和中国一样，也是一个农业大国。只要走出城市，随处可见的都是大片大片风光秀丽的农田和充满田园野趣的牧区。近年来，吸引了越来越多中国投资者的目光。
现在，拥有土地的加拿大农夫之身价可是水涨船高！根据加拿大农业信贷银行(FCC)称，加拿大农地的价值在2018年继续稳步攀升，全国除了两个省份外，其余省份的农地价值都上涨。
加国房市疲软 但农地在升值
据加拿大国家银行(National Bank)4月上旬发布的房价综合指数（Teranet/National Bank Composite House Price Index）显示，今年3月全国房价比2月再降0.3%，这是连续6个月的下滑。就在2月份，房价综合指数也比1月下跌0.4%。但全国有4个城市不跌反升，包括魁北克城和蒙特利尔。
可见，加拿大住宅房市疲软，但农地市场却仍在涨。
加拿大农业信贷银行在年度农地价值报告中表示，全国农地价值在2018年上涨了6.6％。FCC首席经济学家捷维斯(J.P.Gervais)表示，这一增长主要是由于生产商的战略投资以及供应持续紧张所致。
魁省农地地价增长率最高
魁北克农地的增长率最高，平均8.3％，这一增幅与2017年和2016年的增幅差不多。
沙省和亚省的农地价值增长7.4％。沙省的农地价值比2017年(10.2%)少了约3个百分点，这是受恶劣天气影响，包括干旱和早霜等问题。亚省则因为有大型企业进行扩张，所以农地需求也很旺。
卑诗省农地价值上涨6.7％，其中温哥华岛地区的价值增幅最高，农地竟飙升21.7％。
爱德华王子岛平均增幅为4.2％，缅省3.7％，安省为3.6％，纽奔驰域省增1.8％。
新斯高沙省的平均农地价值降4.9%，是唯一一个下降的省份，主要受野生蓝莓价格不佳、奶农土地需求下降以及耕种需求总体疲软等影响。纽芬兰和拉布拉多省则因为没有足够的公开交易报告来评估价值，无法统计。
投资为什么要选择农场？
说起投资农场这块，很多中国人可能并不熟悉。它不同于大起大落股票和楼市，农场的价格一般来说还是比较稳定的。就保值能力而言，农场可以说是在一般的房产之上的，这尤其反应在遭遇通货膨胀或者是泡沫经济的情况下。
而且农场和一般的房地产有着很大的不同——由于气候变化，以及城市化建设，农场的数量只会减少，几乎不会增加。正是因为农场的这个稀缺性，决定了这片土地本身就比一般的房产更不容易贬值，甚至还隐藏着巨大的增值潜力。
举例说：在2009年的时候，加拿大的房地产市场遭遇了一次危机，当年的房价下跌了2.3%。而当时加拿大股市由于受到美国股市的连累，表现得也同样不尽如人意。但就是在这一片萧条之中，当年的农场价格却依然保持着近20年的上涨势头，涨了6.6%。而且这一上涨的势头还一直保持到了现在。
1985-2016年加拿大农地价格走势
图源：居外网
由上图可见，加拿大农地的价格在经历了2011至2015连续5年两位数的大涨之后，已经渐渐归于理性。然而，根据专家对未来几年的预测，加拿大农场土地价值依然会维持只增不减的趋势。
投资农场怎样才能增值？
据专业人士介绍，通过投资农场而获得资产收益，主要是通过两种方式，一个是资产增值，另一个就是经营农地本身获得的收入。前者是最直接的体现——也就是随着农地价格的上涨出售农地以获利；而后者才是投资农场的核心所在。一般来说，只要善加经营，农场达到20%的年平均收益率并不算特别困难。但是，如果真正想经营好一块农地，那必须对农业和管理有着相当的了解才行。
在加拿大，不同农场随面积、气候、位置、土质，以及适宜从事何种生产等各种因素的不同，价格差异往往很大。
因此投资者在选购农场时，要考虑到气候、土壤、养殖品种等各方面，绝不能一味贪图低价和大面积，否则一旦选择错误损失将会巨大。如果投资者在处理购买、规划、种植等一系列问题的过程中，没有足够的经验，就一定要寻找专业人士的帮助。
有意投资的朋友一定要注意的是，投资农场的花费绝不仅仅是买地，还有包括雇佣工人在内的一系列后续花费。所以对有意经营者来说，劳动力资源、生产成本分析、土地市场价格评估一项也不能少。
投资者如果要通过农场来获取收益，那么在购买农场之前就一定要认清自己的目的。是想要靠土地升值获得收益，还是为了能够生产。加拿大对农业土地都有不同发展规划，各规划区土地价格差别很大，政府管理要求也差别很大。所以购买农场时所注意的事项非常细致，一点不能疏忽。
在魁北克买农场要注意什么？
在加拿大购买农场手续并不繁琐，而且联邦政府对于农业种植业一直以来提供惠民的政策，他们一直希望鼓励更多的人能够投身这个行业，所以农场主能够享有很多福利，比如，他们可以拥有城市居民梦寐以求的大洋房等等。
而在享受实惠的政策补助和服务时，农场主也相对应要尽到自己的义务，各方面都要符合政府规定。加拿大实行严格的环保政策，农场的排放物和农药使用必须达到要求，如养鸡场，必须控制鸡粪的污染与臭味。农场中野生动物和树林保护也受到加拿大政府的严格要求。
很多农场有政府明确的生产与规划要求，不能擅自更改生产项目。养奶牛、养鸡都需要向政府报告，政府根据实际情况审批生产量之后才能投入养殖。养殖猪牛的数量虽然不需要获得政府审批，但也要符合食品安全条例。
另一方面，农场的行销途经也受到政府管制，并不是每个农场可以自行在路口零售。另外，也许当下这个农场可以自产自销，但一经转手就不能再行自销了，因为政府对此农场可能有其他打算等等。所以，最好等在投资前做好充足的功课！
不懂农业就不能经营农场了吗？
答案是：NO。加拿大是一个在各领域专业化程度都非常高的国家，在农业方面自然也不例外。在加拿大，作为投资人的农场主如果本身不懂农业技术，可以选择一种叫Custom Farming的方式来经营自己的农场。
简单说来，就是农场主或投资人出钱雇佣职业的农民（同时也可以是职业的经理人）来经营管理这片农场。根据双方达成的协议，受雇的农民可以负责诸如收割、运输，或者从播种到收获这一过程中一系列专业而具体的工作。至于经营农业所需要承担的成本，比如购买种子和设备之类的费用，则由农场主承担。
如果选用Custom Farming的经营方式，那么投资者首先需要考虑的因素，就是雇佣农民的成本。在这种经营方式中，农场主的收入来源于农产品的销售。至于负责经营的农民，其收入可以来自于定期支付的工资，也可以来自于销售后的分成，也可以是两种方式相结合。
买农场也和买房一样简单吗？
专家说，直接投资农场和投资其他不动产大同小异。一般你都需要找一位不动产经纪，找一位律师/公证师。当然如果你手上的钱不够一次付清全款，那就需要贷款。在这特别提醒一下，在魁北克购买农场时所选择的律师/公证师，一定要在魁北克找。魁北克有很多法例是和加拿大其他省份是不一样的，只有本省的律师，才会最了解的。
说回买农场，现在互联网发达，一般人很容易就能完成一笔不动产交易，农场投资也不例外。虽然农场所处的位置大多地处偏远，而且远离城市，但买家甚至不需要亲身前往就能完成交易。
比如买家可以让自己选定的地产经纪起草一份offer，在签完字后扫描，并发送邮件给经纪。作为卖方也是一样，一切工作都可以在网络上通过邮件来完成。之后再签署一些相关的法律文件，整个交易就算完成了。理论上来说，整个买卖农场的流程就和买卖一般的房屋一样。
不过，正如前面说过的，影响农场的先天条件很多。除了面积和地理位置之外，还有气候、环境、土质，以及适宜从事何种生产等各种不同的因素。而这些信息往往并不会全部都写在购买合同和法律文件当中。因此作为投资者，最好在购买前亲身前往，实地考察。
买农场想贷款，难吗？
如果真要说买农场和买房有什么最大的不同， 就就是体现在贷款这方面了。如果投资者的贷款目的是为了从事农业生产，那么有些银行会提供一些专门的贷款。专家建议，对于有意购买农场，并且有信心获得此类贷款的朋友，至少应该保证自己所能拿出的钱达到了农场叫价的1/4。
假如实在找不到任何一位贷款经纪，或者没有任何一家愿意为你提供贷款服务的银行，那么你可以考虑向“加拿大农业信贷组织”（Farm Credit Canada，简称FCC）贷款。
FCC是全加拿大目前最大的农业信贷机构。其宗旨是为包括家庭农场在内的农业生产者提供更多具有专业化和个性化的金融服务，并借此促进加拿大农村地区的经济发展。他们的贷款业务主要集中在给中小型农业生产企业提供贷款。此外，他们也为其他从事与农业相关行业，以及农产品生产的上下游行业的公司提供经济服务。
由于FCC所提供的贷款服务较之传统的银行贷款更加专业化和个性化，因此目前，全加拿大有一半以上的农场都选择向他们进行借贷。但在利率方面，他们也可能会略高于银行。这点也是投资者需要考虑的。
做农场主也能移民加拿大吗？
农场主自雇移民（The Self-Employed Persons Program）是加拿大商业移民（The Business Immigration Program）类别里的一种，主要用于吸收农场主，具有一定的农场管理经验，并有能力在加拿大购买并管理农场 。
主要适用于那些拥有多年（至少在过去的 5 年中有 2 年）企业经营或者管理经验，具有一定资产的人员；
对申请者学历和英语或者法语没有过多要求；
农场主自雇移民也是全家移民，也就是主申请移民申请通过，全家（配偶和非独立子女）都可以移民。
加拿大联邦移民部部长胡森（Ahmed Hussen）稍早前曾表示，加拿大30%的GDP来自农村地区，但是这些地区正在面临人口数量减少，以及无法吸引足够的劳工数量。因此今年初，加拿大宣布退出一项名为“偏远地区及北部新移民试点计划”（Rural and Northern Immigration Pilot）。这个计划为期五年，将会帮助偏远农村地区创立新生中产工作机会，并且在这些地区建设能够足以吸引新移民的基础建设。（具体详情，请向专业移民顾问咨询）
加拿大的农场主在身份上与企业家同等地位，国家政策中更没有“户口”概念，抵达加拿大后可随意安置。申请人若有运行农场的兴趣也可以购买土地，进行农作物生产，加拿大土地完全私有且价格便宜，可在自己的地域内建度假屋，进行打猎，钓鱼等在中国的城市中无法实现的休闲，充分体会融入大自然的乐趣。
