买一套属于自己的房子是很多人的梦想，但这个要在加拿大实现起来却十分困难。在1980年的时候，加拿大的平均房价是国人平均收入的5倍。然而到了今天，这个数字大约是10倍！
租房者的境况也好不到哪里去。根据最近的一份报告显示，负担一套两居室公寓所需的最低工资从上世纪90年代的每小时17元出头，经过多年的通胀因素，到现在狂飙至每小时20元——这还不包括私人公寓租赁市场，后者的租金要贵得多。
提高住房负担能力是自由党2015年的竞选政纲中，向中产阶级承诺的一部分。
“今天，四分之一的加拿大家庭支付的房款超过了他们的承受能力，八分之一的加拿大家庭找不到安全、合适、维护良好的经济适用房，”自由党在上次联邦选举中的竞选纲领中如此写道。
加拿大总理特鲁多(Justin Trudeau)上台前承诺，将采取一系列措施帮助扭转这一局面，包括增加公共资金建设社会保障性住房，翻新现有住房，以及对多伦多和温哥华等市场过热的房价进行必要的干预。
*注：下图中房价和收入以2017年计算。
在经历了近4年的自由政府执政之后，让我们来看看联邦政府的一些主要举措以及它们的进展：
01
对于购房者
进行房贷压力测试
抵押贷款压力测试可以说是特鲁多政府最著名的住房测试。新规在2016年至2018年分两阶段实施，为受联邦监管的银行制定了更严格的标准，以审查加拿大人申请抵押房贷的资格。
这些规定旨在通过审查借款人的贷款利率是否高于银行提供的抵押贷款利率，从而控制家庭债务负担。这实际上降低了给定借款人的最高抵押贷款额度上限，迫使一些潜在购房者选择购买价格较低的房屋，或推迟购房，以便为更高的首付做准备。
压力测试的第一个版本于2016年10月生效，只适用于加拿大人申请首付低于房屋价值20%的抵押贷款，这需要政府支持的住房保险。该测试审查借款人是否能够根据其合同利率或加拿大银行设定的基准利率中的较高者来跟上抵押贷款，这通常远高于许多贷方提供的利率。
2018年1月，政府推出了针对首付20%或以上的购房者的类似规定，覆盖所谓的无保险抵押贷款。这些借款人面临的障碍要么是加拿大央行的基准利率，要么是他们的合同利率加上两个百分点，两者以较大的利率为准。
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压力测试给房市降温了吗?
对于在多伦多和温哥华中等收入的加拿大人来说，买房似乎仍是“白日做梦”，而在蒙特利尔等地，买房则变得更加困难。但自2017年左右以来，全国房价增速已大幅放缓，在BC省的许多地区，许多最昂贵的市场房地产价格都在下跌。
换句话说，情况并不是很好，但肯定没有2016年房价持续飙升那么糟糕。
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压力测试达到预期了吗?
答案很棘手，因为联邦法规的实施与省和地方的措施重叠，这些措施也旨在遏制BC省和安省失控的房价。同时，中国政府对海外资金流动实施更严格的管制，这可能也起到了一定作用，因为这加大了有钱的中国投资者在温哥华等地买房的难度。
不过，多伦多抵押贷款公司经纪、兼抵押贷款利率比较网站RateSpy.com的创始人Robert McLister表示，更严格的联邦抵押贷款监管是“100%”抑制房地产市场的一个因素，但“如果你的发动机运行得过热，它会爆炸。”McLister认为，压力测试的存在“是合适的，它完成了自己的工作，这并没有太多紧缩。”
但UBC尚德商学院(Sauder School of Business)教授兼住房专家Thomas Davidoff不赞同压力测试是扭转局面的主要因素。
Davidoff教授说，在温哥华和多伦多，房地产市场中最贵的部分——价值超过100万元的独立豪宅——对价格的影响最大，这表明针对房地产投资者的省级和地方措施可能发挥了更大的作用。
对首次购房者的激励
在收紧抵押贷款市场之后，特鲁多政府在2019年的预算中引入了“首次购房者激励措施”，称这是为了帮助手头拮据的购房者买得起第一套房子。
该计划将于9月2日启动，由于政府资助的首付比例最高可达新房价格的10%，购房者可以以较低的月供申请规模较小的抵押贷款。激励的形式是第二按揭，没有利息，也没有定期付款。房主可以在任何时候偿还贷款，而不需要支付预付款，但贷款在25年后或你出售房屋时到期。
还款金额是根据房屋的价值来计算的。例如，假设你以20万元的价格买了一套新房，政府提供的10％奖励为20,000美元。几年后，你以22万元的价格卖掉了房子。现在，你必须按当前房屋价值的10%（合2.2万元）偿还激励。另一方面，如果你的房价下降了，你以18万元的价格卖掉了房子，政府会蒙受损失。你只需要偿还18,000元。
尽管如此，Global News计算显示，在25年的时间里，你可能不得不向政府偿还的费用超过你通过该计划节省的抵押贷款，即使假设房价有点升值。
为了获得奖励资格，你的年收入必须不超过12万元，而最高抵押贷款金额的上限为您的收入加上激励金额的四倍。这意味着，根据该计划，你能买到的最贵的房子将价值50万元左右，具体取决于你的首付金额多少。
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这对购房者有帮助吗?
CanWise Financial驻多伦多抵押贷款经纪人、兼Ratehub Inc.联合创始人James Laird认为，这政策对买家没有任何好处。“我真的想不出有哪个买家会对这一提议感兴趣，”Laird在今年6月透露激励措施细节时就如此回应。
Laird还指出，该计划设定的抵押贷款上限甚至低于抵押贷款压力测试设定的上限。不过，Laird表示，如果购房者不想按照目前的联邦规定获得贷款上限，他们可以选择购买规模较小的房产，而无需从政府获得复杂的贷款。
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反对意见
但多伦多住房非盈利机构Options for Homes的首席执行官Heather Tremain却有不同的看法。“我认为这是一个很好的政策，”她认为，“它的目的是产生影响，但不是破坏压力测试所做的工作。”
她补充说，这种激励措施是针对那些本来无法买房的买家。她表示，“如果有人能够以与租金相同的成本获得所有权，那么随着时间的推移，他们正在积累所有权，这是一种优势。”
她还说，这可以带来各种各样的机会:“你正在为退休攒钱，你可以用它为孩子的教育或其他事情再融资，你也可以用房屋作为抵押品做你想做的事，如开店。”
她说，与此同时，该计划隐含的低价格上限意味着，它不会刺激多伦多和温哥华等本已昂贵的房地产市场的需求。相反，这一激励措施可能会吸引较小型城市中心的潜在购房者。
02
对于租房者
经济适用房
在租房方面，自由党政府一直致力于增加经济适用房。20世纪90年代初期，加拿大社会住房的公共支出在悬崖上坍塌。根据加拿大政策选择中心（CCPA）最近的一份报告发布的数据显示，截至20世纪90年代中期，承诺融资的新租赁单位数量从20世纪80年代的每年约2万个减少到每年不到5,000个。
自2017年以来，自由党宣布了由加拿大抵押和住房公司（CMHC）牵头的价值550亿元的10年国家住房战略（NHS），该公司管理大多数与经济适用房有关的联邦计划。该战略旨在消除50多万个家庭的住房需求，创造多达125,000个新住房单元，并翻新超过30万个公共住房单元，同时将长期无家可归者减少一半。
在建设出租房方面，到目前为止，并非所有已融入NHS的联邦计划都取得了同样的成功，但这笔资金“正在逐渐消失”，撰写CCPA报告的David Macdonald说。
Macdonald表示，2018年获得公共财政承诺的新经济适用单位数量为16,600，而2015年仅为5,900。
尽管如此，虽然这是一个显着的改善，但仍然低于政府在20世纪80年代每年融资的新单位的平均数量。
Macdonald说：“数字上我们没有回到过去的水平，但今天我们的人口又增加了1,000。”
还有一个问题就是，NHS是否像其550亿元的价格标签所暗示的那样雄心勃勃。国会预算官员(PBO)最近的一项研究发现，该战略仅相当于161亿元的新联邦计划支出。剩下的钱代表了先前的支出承诺、政府贷款以及省和地区的成本匹配。
PBO的报告显示，与过去10年的平均水平相比，NHS仅将CMHC在辅助住房方面的年度支出提高了15%。
PBO表示:“目前还不清楚，国家住房战略是否会将住房需求的普遍水平降低到2017年的水平。”
不过，如果没有NHS，由于之前有限的投资到期，到2027年至2028年，CMHC资助住房的资金将减少逾70%。
Macdonald说，渥太华重新承诺那些夕阳西下的政府项目不是理所当然的事。
“上世纪90年代的经验是，它们不会自动更新，”他说。“联邦政府完全退出经济适用房业务，当然是有可能的。”
加拿大住房福利
建造更多负担得起的出租房屋，并不是帮助那些有房东而不是抵押房贷的加拿大人的唯一方法。自由党提出的加拿大住房福利（CHB）将采取不同的方式，给加拿大人钱来支付房租。
CHB作为NHS的一部分，他们宣布，从2020年开始，每年将向大约30万个有需要的家庭提供平均2,500元的现金津贴。
Macdonald说，虽然这项福利的规模大，可以为受惠人带来显着的差异，但能享受这项福利的租房者却很少。
Macdonald的报告显示，根据CMHC标准，到2020年，480万家庭中有一半的家庭将要租房，这些家庭要么是负担不起，要么是不合适的。
尽管CHB代表着自由党住房政策的“另一部分”，但他表示，“就总体影响而言，它的影响并没有那么大。”
此外，与自由党住房策略的大部分新资金一样，CHB也被列为“超出本届政府授权的项目，在很多情况下，这也将会是超出下届政府的授权。”Macdonald说。
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