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专栏·悦说合同|开发商能否转让人防车位使用权?

专栏·悦说合同|开发商能否转让人防车位使用权? 北京京师杭州律师事务所
2026-09-17
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导读:悦说合同,理法相融!


整合 | 京师杭州律所媒体部

来源 | 京师杭州律所


北京京师(杭州)律师事务所



 悦说合同 理法相融!

 2024:典型纠纷维权指南


 悦 








李悦律师

(点击图片回顾往期精选)


声 明


1.本专栏文章,旨在普及《民法典》及交流学习之用,文中观点仅代表作者阶段性或倾向性意见,仅供参考。

2.为简明扼要阐述问题,专栏文章会对所采案例进行适当的修改或简化处理,以使重点突出,特此说明。


开发商能否转让人防车位使用权?

2026/09/17


编者按

北京京师(杭州)律师事务所

2026年度专栏主题:违约损害赔偿



各位好!欢迎各位进入“悦说合同”时间!我是李悦律师。

有这么一个问题,提到人防工程,你最先想到的是什么?我最先想到的有二个场景:一个是防空洞,每年到了炎热的夏季,有很多人都喜欢跑到凉爽的防空洞去避暑;另一个是人防车位,战时用于防空,平时用于停车,大大缓解了停车难问题。那么,这种具有平战结合性质的人防车位与普通车位有何不同?开发商能否转让人防车位使用权?本期,我们通过人民法院案例库的一则案例,具体聊聊该话题。

【案情简介】

甲向乙公司(开发商)购买一套住房后,双方又于2017年9月签订《地下集中式车位租赁协议》(以下简称《租赁协议》),协议约定:“甲已购买住宅一套,经甲要求,乙公司同意将该小区2#3栋人防地下集中式(编号)04号汽车停车位租赁给甲,租赁价格为9.5万元,租期5年,租期届满后,由甲方免租金继续使用该车位,双方不再另行签订租赁协议,直至甲方所购住宅土地使用年限到期后自行解除。”该协议签订后,甲支付了租赁款,乙公司按约交付了车位。案涉停车位所属地下人防设施,系由乙公司投资建设,且未计入楼盘开发总成本。该工程完工后进行了工程竣工验收备案并于2019年2月25日取得了《人民防空平时使用证》。

2019年8月,甲向法院提出诉讼请求:1.确认双方签订的名为“租赁”实为“买卖”的案涉《租赁协议》无效;2.判决乙公司返还甲支付的车位购买费9.5万元。一审法院判决驳回甲的诉讼请求;二审法院维持原判(详见《曾某某诉江西某实业公司买卖合同纠纷案》)。

【悦说】

本则案例涉及二个问题:一是人防车位之性质,二是案涉《租赁协议》之效力。

一、关于人防车位之性质

人防车位是指利用人防工程而设置,平时可用于停车的车位,即人防车位是平站结合,平时用于停车,战时用于防空。《人民防空法》第五条第二款规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。” 据此,法院认为,“人防车位作为人防工程的一种现实存在形式,本质属性为国家战备设施,应当归国家所有”。同时,由于《人民防空法》亦规定“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”,因而,投资者对其投资建设的人防车位享有用益物权,即投资者对该等人防车位享有占有、使用和收益的权利。

二、案涉《租赁协议》之效力

首先,我们分析案涉《租赁协议》性质。该协议内容为,乙公司同意将该小区2#3栋人防地下集中式(编号)04号汽车停车位租赁给甲,租赁价格为9.5万元,租期5年,租期届满后,由甲方免租金继续使用该车位,双方不再另行签订租赁协议,直至甲方所购住宅土地使用年限到期后自行解除。法院认为,从协议内容看,上诉人(即甲)一次性支付95000元后,取得被上诉人(即乙公司)车位的在土地使用年限内的使用权,可以认定该合同的性质名为车位租赁合同实为车位使用权转让合同。个人完全赞同该认定,因为如果是租赁协议,一般会明确每期租金以及租金的具体支付时间,而该协议却直接约定一次性支付全部款项;另外,根据《民法典》相关规定,租赁期限最长不超过20年;租期届满,当事人可以续订租赁合同,而该协议一方面规定租期仅签五年且不续签;另一方面又约定甲只要交付9.5万元后即可在土地使用年限届满前均可以使用该车位。显然,案涉《租赁协议》真实意思是双方签订车位使用权转让合同而非车位租赁合同。

其次,如何认定案涉协议之效力。

如前所述,投资者对其投资建设的人防车位享有用益物权,具体行使时,还有一些程序性的规定。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第九条规定:“人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料,经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》,方可使用人民防空工程。第十条规定:“……禁止无证使用人民防空工程或者转让《人民防空工程平时使用证》。” 

本案中,案涉停车位所属地下人防设施,系由乙公司投资建设,且未计入楼盘开发总成本,该工程完工后进行了工程竣工验收备案并于2019年2月25日取得了《人民防空平时使用证》,即乙公司行使案涉车位之收益权亦符合相关程序规定。据此,甲与乙公司签订的车位使用权转让合同具有法律效力。法院亦认为,“投资者经人防主管部门备案批准,取得人防车位使用权后,投资者就可以采取使用权转让、出租等处置方式以实现投资利益。因此,本案属于车位使用权转让,未涉及车位所有权的处置。当事人主张合同无效,法院不予支持。

这里说明一下,由于《人民防空工程平时开发利用管理办法》已于2025年8月废止,笔者了解了一下,目前杭州市已停止办理《人民防空工程平时使用证》,建设单位在人防工程竣工验收后进行信息报送(备)即可。

最后,用一句话概括本期主题:投资者取得人防车位使用权后,可以就人防车位使用权进行转让或出租(行使用益物权中的收益权),转让情形下不受二十年租赁期限的限制。

本期就先聊到这里!我们下期见!


-END-

编辑&责编 | 忙到飞起的Hitthehit


律师简介




李悦


北京京师(杭州)律师事务所

律师



教育背景 :华东政法大学法律硕士(在职)

专业领域:

  1. 破产法律实务

  2. 破产法与民法典、公司法相关法律衔接适用问题研究

  3. 合同法律实务


李悦律师著作

《合同的新常识》


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