引言
以房抵债是建设工程领域化解工程款债务的常见安排，其效力认定横跨合同、物权、担保与破产诸法域，实务争议集中。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第二十七条、第二十八条以债务履行期限是否届满为轴，对以物抵债协议作二元规制。本文以此为规范基础，结合《民法典》第八百零七条、第四百零一条、第四百二十八条，对建设工程领域以房抵债协议作类型化分析，梳理其效力认定的层级化规则，并以典型案例印证裁判立场，进而讨论其与建设工程价款优先受偿权、破产程序及商品房消费者权利的衔接。以房抵债协议原则上采诺成合同、新债清偿之构造；履行期届满前达成的协议原则上属担保性质，流押、流质条款无效但不影响协议其他部分的效力。
一、问题的提出
在房地产开发与建设领域，发包人因资金链紧张无法以货币形式按期支付工程价款的现象屡见不鲜。为解决这一困境，“以房抵工程款”成为普遍采用的债务清偿方式。从经济角度看，以房抵工程款有助于发包人盘活资产、承包人实现债权、加速项目流转；但从法律角度看，其性质的模糊性与规则的复杂性，使相关案件成为民商事审判中的焦点与难点。
以房抵债协议涉及债权债务关系转化、担保物权设定、物权变动模式等多重法律问题，需要结合《民法典》合同编与物权编的规定予以判断，并与《民法典》第八百零七条规定的建设工程价款优先受偿权紧密关联。我国《民法典》未设专章规定以物抵债，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号，下称《合同编通则解释》）第二十七条、第二十八条的出台，为司法实践提供了指引，但诸多细节问题仍有待澄清：协议在工程价款结算前后订立效力有何不同？其性质属于诺成合同还是实践合同？与让与担保如何区分？发包人破产或者存在其他债权人时，承包人的权利如何定位？
本文以现行法规范为据，结合最高人民法院的司法政策与裁判案例，梳理建设工程领域以房抵债协议的类型化构造与效力认定规则，并就其与建设工程价款优先受偿权、破产程序及商品房消费者权利的衔接作专题讨论，以期为司法裁判与实务操作提供可资参照的分析框架。
二、以物抵债的一般法理与规范定位
（一）以物抵债与相关制度的区分
以物抵债并非我国现行法上的规范术语，而是对实践中债务人以其所有的或者有权处分的财产权利作价转移给债权人，以消灭或者担保原有金钱债务的一系列交易安排的统称。在传统大陆法系民法理论中，与之相关的制度主要有以下几类：
1.代物清偿：指债权人受领他种给付以代替原定给付，从而使债的关系消灭的合同。其性质为实践性合同，以现实给付为成立要件。我国民法通说曾一度将以物抵债理解为代物清偿。
2.新债清偿：指债务人因清偿旧债务而与债权人成立新债务，旧债务暂不消灭，待新债务履行后旧债务方告消灭；新债务不履行的，债权人仍得请求履行旧债务。新债清偿为诺成合同。
3.债务更新：指成立新债务同时消灭旧债务的合同，新旧债务之间无延续性。
4.让与担保：指为担保债务履行，债务人或者第三人将担保物的财产权移转于担保权人，债务清偿后担保物返还于债务人或者第三人，债务不履行时担保权人可就该担保物优先受偿的非典型担保。
上述概念在成立要件与法律效果上差异显著，直接影响当事人的权利边界。以房抵工程款协议究属何类，是效力认定的前提问题。
（二）《合同编通则解释》以履行期是否
届满为判断标准
《合同编通则解释》第二十七条、第二十八条并未沿用代物清偿、新债清偿的传统术语，而是以债务履行期限是否届满为唯一分界，对以物抵债协议进行区分规制。
其一，按照《合同编通则解释》第二十七条第一款规定，履行期届满后达成的以物抵债协议，自当事人意思表示一致时生效，系诺成合同而非实践合同。在此规范确立前，学说与实务就有争议：一种观点参照代物清偿理论，主张以财产权利移转为成立或者生效要件，以防滋生虚假诉讼；另一种观点则主张尊重合同自由，只要意思表示真实、不违反强制性规定，协议成立即生效。第二十七条第一款明确采纳后一立场，确立了以物抵债协议的诺成性。按照《合同编通则解释》第二款规定，债务人或者第三人履行以物抵债协议后，相应的原债务同时消灭；未按照约定履行的，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人可以选择请求继续履行以物抵债协议或者请求履行原债务。据此，届满后达成的协议原则上按“新债清偿”处理，新旧债务并存，债权人享有选择权。《合同编通则解释》第二十七条第三款明确，即使该协议经人民法院确认或者依协议制作调解书，债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的，人民法院不予支持，这是基于物权公示公信的基本原则。
其二，按照《合同编通则解释》第二十八条第一款规定，履行期届满前达成的以物抵债协议，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定其效力。当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，该约定有效；同时《合同编通则解释》第二十八条第一款规定，约定“抵债财产归债权人所有”的，该约定无效，但不影响协议其他部分的效力，债权人仍可请求对抵债财产折价、拍卖、变卖以实现债权。《合同编通则解释》第二十八条第三款规定，协议订立后未将财产权利移转至债权人名下的，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；已将财产权利移转至债权人名下的，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条处理。可见，届满前达成的协议原则上属担保性质，其中“归债权人所有”的约定构成流押、流质条款而无效，与《民法典》第四百零一条、第四百二十八条相衔接。
此外，诚实信用原则是审查以房抵债协议效力的另一基石。法院需着重审查协议是否系当事人真实意思表示，是否存在恶意串通、虚构债务以损害国家、集体或者第三人（尤其是其他债权人、商品房消费者）合法权益的情形。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条明确要求加强对以物抵债协议是否存在“恶意损害第三人合法权益”情形的审查，以防范虚假诉讼。
三、建设工程领域以房抵债协议的类型与效力认定
（一）以房抵工程款协议的基本形式
纯粹的“以房抵债”，是房屋所有权直接转移至承包人名下。但在实践中，更常见的模式是“以房抵债＋代销”：双方约定以特定房屋抵偿一定金额工程款，但房屋不过户至承包人，仍由发包人控制，待发包人将该房屋出售给第三方后，将所得售房款支付给承包人，或者约定售房款中的相应部分冲抵工程款。这种安排避免了承包人持有和处置房产的成本与税负，但法律关系更为复杂，涉及发包人、承包人、购房人三方。
（二）效力认定的类型化标准
以房抵工程款协议的效力，可依以下三个标准作类型化处理，不同类型对应不同的效力规则。
1.以协议订立时间与工程价款确定状态为标准。
（1）工程价款确定前订立的协议：包括在施工合同订立时、施工过程中（如按节点）约定以未来建成房屋抵偿工程款。此时原债权金额不确定，协议具有较大不确定性，更易被认定为担保（如让与担保）或者框架性约定，其效力面临因标的物、债权金额不确定而导致的履行障碍风险，但不必然无效。
（2）工程价款确定后订立的协议：在工程竣工结算完毕、应付工程款金额明确后达成的以房抵债协议，债务关系清晰，协议更接近清偿协议的性质，效力认定主要审查是否存在无效或者可撤销事由。
2.以协议的订立目的为标准。
（1）以清偿为目的的协议：当事人真实意图在于通过房屋所有权转移（或者变价款支付）直接消灭工程款债务，属《合同编通则解释》第二十七条规定的“新债清偿”典型形态。
（2）以担保为目的的协议：当事人真实意图是为工程款债权的实现提供担保而非立即清偿。约定“如到期未付工程款，则以某房屋抵偿”，且在履行期届满前房屋权利已转移的，可能构成让与担保；权利未转移的，则是一种非典型担保约定。
3.以物权变动的完成情况为标准。
（1）仅达成协议、未办理过户登记：协议仅产生债的效力。承包人享有请求发包人履行协议，即交付房屋、办理登记的债权请求权，但不得直接主张房屋所有权，亦无优先于其他债权人的权利（其建设工程价款优先受偿权本身除外）。
（2）已办理预告登记或者过户登记：物权变动已完成或者已具备对抗效力。此时协议可能被认定为履行完毕（清偿型），或者构成让与担保（担保型）。权利外观的完成对第三人产生公示效力，也是判断当事人真实意思的重要依据。
（三）不同类型对应的效力规则
在类型化基础上，以房抵工程款协议的效力认定可归纳为如下层级化规则。
1.基础有效性审查。协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定；当事人意思表示真实，无欺诈、胁迫、重大误解等情形；不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人合法权益（尤其是其他债权人、已支付大部分款项的商品房消费者）的行为。
2.履行期届满后协议：新债清偿与履行选择。协议自意思表示一致时生效，原则上构成新债清偿，原工程款债务并不消灭。承包人可以选择请求交付房屋并办理登记（履行新债），也可以在发包人经催告后仍不履行协议时，请求支付原工程款。发包人履行协议、完成房屋物权变动的，原工程款债务消灭；仅交付房屋占有而未办理登记的，原债务是否消灭依当事人约定，无约定时不宜认定消灭。即使该协议经人民法院确认或者依协议制作调解书，确认书、调解书亦不直接发生物权变动效力，承包人不因此取得对抗善意第三人的所有权。
3.履行期届满前协议：担保功能与流押流质之排除。此类协议通常不被视为独立的清偿协议，而与担保功能相关联。约定“工程款到期未付，房屋直接归承包人所有”的，属流押、流质条款，依《合同编通则解释》第二十八条第二款无效，但不影响协议其他部分的效力；约定“承包人可以请求对房屋折价、拍卖、变卖，所得价款优先受偿”或者作类似清算安排的，该约定有效，协议性质属于非典型担保合同。未完成物权变动的，承包人仅享有依协议请求清算变价的债权性权利，不享有物权或者优先受偿权，其法定优先受偿权仍独立存在；已完成物权变动的，构成让与担保，承包人形式上为房屋所有权人、实质上为担保权人，债务履行后有义务返还所有权，债务不履行时应履行清算义务，就房屋变价款优先受偿。该权利可对抗一般债权人，但可能与抵押权人、购房消费者等权利产生冲突，应按相关规则确定顺位。
4.与建设工程价款优先受偿权的关系。以房抵债协议本身不等同于优先受偿权的行使。依《民法典》第八百零七条，通过“协议折价”方式行使优先受偿权的，需具备以下要件：
（1）工程款债权已届清偿期且数额确定；
（2）发包人逾期不支付；
（3）承包人与发包人协议将工程折价；
（4）折价的工程“依法”且“宜于”折价，通常要求工程已竣工或者可独立处分、权属清晰。
以房抵债协议完全符合上述要件，特别是签订于工程价款确定后、标的房屋已具备处置条件、协议内容明确体现“折价清偿”意思的，可认定为承包人行使优先受偿权的结果，协议效力更强、权利基础更稳固。当以房抵债协议（作为新债清偿或者担保）与优先受偿权并存时，承包人享有选择权，但其选择请求履行以房抵债协议，可能意味着放弃就该部分工程款对建设工程行使优先受偿权，因为债权清偿方式已特定化；司法实践对此尚无统一认识，需结合具体案情综合判断当事人的真实意思。
四、司法裁判立场与典型案例
（一）履行期届满后订立的以房抵债协议：
有效性与履行选择
规则基础：依《合同编通则解释》第二十七条，履行期届满后达成的以房抵债协议自意思表示一致时生效，构成新债清偿，原债务不因协议订立而消灭，债权人享有履行选择权。
裁判立场之一：债务履行期届满后达成的以房抵债协议不存在效力瑕疵，债务人未按约履行抵债义务的，债权人有权选择要求履行原金钱债务或者继续履行抵债协议，且该选择权不以抵债协议无效、撤销或者解除为前提（参见（2025）京01民终4839号民事判决）。
裁判立场之二：以房抵债协议合法有效成立且无欺诈、胁迫等无效事由的，不可单方解除；但债务人长期未履行抵债义务（如未办理网签或者过户），致债权人无法实现抵债目的的，债权人可主张解除抵债条款，同时保留原工程款债权（参见（2023）渝0113民初10963号、（2024）浙0212民初9166号民事判决）。
（二）履行期届满前订立的以房抵债协议：
担保功能与原债务并存
规则基础：依《合同编通则解释》第二十八条，履行期届满前达成的以房抵债协议须在审理基础债权债务关系的基础上认定效力，原则上属担保性质，不能直接替代原债务。
裁判立场：债务履行期届满前达成的以房抵债协议，性质属于债务担保，不能直接替代原工程款支付义务；债务人未按约履行原债务的，债权人仍可主张支付工程款，不得以抵债协议存在为由抗辩（参见（2024）鲁0503民初1347号民事判决）。
（三）以房抵债与优先受偿权的行使期限、
范围及承继
规则基础：根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条、第四十条、第四十一条规定，承包人建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，其行使期限自应给付工程价款之日起算、最长不超过十八个月，范围限于工程款本金，逾期支付工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等不在优先受偿范围。2026年6月30日施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，以下简称《建工解释（二）》）第十七条至第二十一条，对优先受偿权的范围、行使方式、债权转让承继及行使期限起算点作出进一步规定。
裁判立场之一：以房抵债协议属于新债清偿而非债务消灭，发包人未按约履行抵房义务的，承包人有权选择恢复原工程款债权；优先受偿权行使期限仍从应给付工程价款之日起算，不因签订以房抵债协议而中断或者重新起算（参见（2024）鲁1724民初6014号、（2025）鄂01民终6110号、（2022）闽04民终1219号民事判决）。
裁判立场之二：建设工程价款优先受偿权仅针对工程款本金，发包人逾期支付的利息、损害赔偿金等不属于优先权范围；以房抵债协议中抵偿金额包含违约金等非工程款内容的，该部分不得主张优先权（参见（2023）苏13民终1643号、（2024）新0106民初3304号民事判决）。
裁判立场之三：承包人将工程款债权转让后，优先受偿权作为从权利一并转移；受让人行使优先权的期限仍以原承包人应给付工程款之日起算，优先权范围不得超过原承包人可主张的工程款金额（参见（2024）新0106民初3304号民事判决）。
需要特别说明的是，《建工解释（二）》第十八条对“以房抵债（折价协议）能否视为行使优先受偿权“这一争议作出了正面回应，即承包人依据其与发包人订立的折价协议主张已经行使优先受偿权的，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：1.承包人施工的工程质量合格；2.建设工程可以折价；3.发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；4.折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。据此，以房抵债并非当然不能作为优先受偿权的行使方式，关键在于折价是否公允、是否具备折价清偿的实质要件。前述（2025）鄂01民终6110号判决认定“工抵房协议不能视为优先受偿权的有效行使”，应理解为个案中折价协议未满足上述实质条件所致，而非对折价协议这一行使方式的一般性否定。
五、司法实践中的其他关联核心问题及法律分析
（一）“以房抵债＋代销”模式的法律定性
此种模式下房屋未过户，承包人与房屋之间缺乏直接物权联系，发包人出售房屋后不付款的风险完全由承包人承担。协议性质究为委托销售、附条件的以物抵债还是第三人代为履行，现行法缺乏明确规定，而法律性质不同，承包人的救济路径迥异。建议以司法解释或者典型案例明确其类型归属，特别是发包人作为受托销售方的忠实义务与违约责任。
（二）与破产程序的衔接
发包人破产时，已签订以房抵债协议但未过户的房屋是否属于破产财产？承包人对该房屋的请求权是作为普通债权申报，还是可就该房屋变价款主张优先受偿？协议被认定为让与担保且已过户的，权利在破产程序中又如何界定？《企业破产法》及相关司法解释均未给出清晰答案。建议在修订《企业破产法》或者相关司法解释时明确：履行期届满后订立、构成新债清偿的以房抵债协议，承包人对特定房屋的债权请求权在破产程序中不应享有别除权或者取回权，应按普通债权处理，但其仍可就整个建设工程主张行使法定优先受偿权；构成让与担保且已过户的，参照所有权保留买卖或者让与担保的破产处理规则，允许承包人就房屋变价款优先受偿，但需履行清算义务。
（三）与商品房消费者权利的冲突
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条赋予符合条件的商品房消费者排除执行的权利。发包人将已抵给承包人的房屋又出售给消费者，且消费者符合条件的，承包人的权利（无论基于以房抵债协议还是优先受偿权）均可能落空。按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定，承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权的顺位，并参照前述第二十九条及商品房消费者权利保护的相关规定，在消费者已支付全部或者大部分购房款的情形下，优先保护消费者的生存居住权益。
六、结语
1.建设工程领域中的以房抵债协议，是融合合同法、物权法、担保法与破产法原理的复杂法律现象。其效力认定并非“有效”与“无效”的简单二分，而须综合考量协议订立时间、当事人真意、物权变动状态、是否涉及流押流质条款、是否损害第三人利益，以及其与建设工程价款优先受偿权的关系等多重因素。
2.《民法典》及其配套司法解释的施行，为这一领域的法律适用提供了更为清晰的框架：确立以物抵债协议的诺成性，以履行期是否届满为轴区分届满前后协议的不同规则，并衔接让与担保制度。然而，面对实践中不断出现的新模式、新问题，相关规则仍有待完善。
3.今后的法律理论与司法实践，应在坚持物权法定与公示公信原则、禁止流押流质、维护诚实信用的基础上，更加注重对建设工程行业交易习惯的尊重和对各方当事人利益的实质平衡，通过持续的学理探讨、精细的司法解释和统一的裁判尺度，使以房抵债这一债务解决方式在法治轨道上规范运行，既发挥其盘活资产、化解纠纷的积极作用，又能防范风险，维护健康有序的建筑市场秩序。
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撰稿：王宗付
审核：高婷 石浩 陈倩倩 薛娇
编辑：李沛源
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