【编者按】商品住房销售制度改革虽然改变了房企回款与交付的业务安排，但企业所得税仍应依据开发产品是否达到税法完工条件、收入是否实现以及成本扣除条件分别处理。预售项目应做好预计毛利与实际毛利的衔接；销售时已经完工的产品，通常不适用预计计税毛利率的调增与转回机制，但仍须按期结算计税成本。本文结合“828新政”，围绕完工判定、成本结算、凭证补正、申报调整及土地增值税清算衔接等问题，初步探讨新形势下房地产开发企业完工年度企业所得税的规则边界与操作方法。
2026年8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），与同期房地产信贷等政策共同构成行业所称“828新政”。销售制度通知自发布之日起施行，完善预售管理并有序推进现房销售，不能理解为全国立即取消预售。自该通知施行之日起，新出让土地及已出让但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得该证的项目，鼓励实行现房销售。对实行预售的项目，新规以单体建筑为单位提出主体结构封顶等要求，同时明确施行前已取得建设工程规划许可证的存量项目，其预售条件和资金监管按原政策执行，具体适用还应结合地方实施规定。
销售、回款和交付安排发生变化后，房企应结合合同履行和项目实际情况，分别判断收入确认时点、税法完工时点及计税成本结算要求。取得施工许可、主体结构封顶等建设进展，本身不构成确认开发产品销售收入的依据；资金受到监管、工程尚未结算或会计尚未确认收入，也不能单独作为推迟税法规定的收入确认和完工年度税务处理的理由。开发产品达到税法完工条件后，应按规定结算计税成本；此前已有预售收入的，还应计算相应的实际毛利，并处理其与对应预计毛利之间的差额。尚未销售的产品，其成本应保留在存货计税基础中，待以后销售时按规定结转扣除。因此，房企应将合同台账、税法完工台账和计税成本台账相互核对，持续跟踪各年度的收入、成本及纳税调整，确保收入及时确认、成本准确归属、调整不重不漏。
本文以《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号，以下简称“31号文”）为主线，结合国税函〔2010〕201号（以下简称“201号文”）、国家税务总局公告2014年第35号（以下简称“35号公告”）、2018年第28号（以下简称“28号公告”）、2016年第81号（以下简称“81号公告”）及现行申报规定展开。销售和融资政策带来的税务影响，属于交易事实变化后的规则适用问题，应与税收规定本身的修改相区分。
一、预售与现售的企业所得税处理边界
31号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额；开发产品完工后，应及时结算其计税成本并计算此前已实现销售收入的实际毛利额，同时将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
31号文第八条规定了预计计税毛利率的全国性下限：省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区及郊区，不低于15%；地及地级市城区及郊区，不低于10%；其他地区，不低于5%；经济适用房、限价房和危改房，不低于3%。上述比例不是所有项目可以直接选用的统一适用率。企业应核实项目所属区域、房屋性质及省级税务机关的有效规定；发生政策调整的，按具体施行和过渡条款处理，并保留分期计算记录。
上述计税毛利率适用于销售未完工开发产品的收入，不能用于核定已完工产品的实际销售毛利。纯现售项目在完工年度尚未发生销售的，应按规定结算计税成本，并将未售产品成本保留在存货计税基础中；不能因完工而将全部项目成本一次性税前扣除，也无须凭空计算不存在的销售毛利。
自2025年10月1日起施行的《国家税务总局关于优化企业所得税预缴纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2025年第17号），在企业所得税月（季）度预缴申报表中增加“销售未完工产品的收入”项目。企业应将该项收入、特定业务计算的应纳税所得额与年度A105010表衔接，按产品状态及所属期间核对，避免将全年所有回款直接作为未完工产品销售收入。
预计毛利额是计算应纳税所得额的一项依据，并非预缴税款本身。开发产品达到税法完工条件后，应按31号文第九条计算此前销售收入的实际毛利与对应预计毛利的差额；申报时还须结合会计收入、成本确认情况消除税会差异。税法完工与会计确认收入跨年度的，不能机械地在完工年度等额转回全部预计毛利，也不能因会计尚未确认收入而延后税法要求的差额计税。具体填报衔接见第八部分。
对实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后依法收取的少量购房定金，应核查其是否仅担保未来订立合同，还是已经构成正式销售合同项下价款。判断应结合31号文第五、六、九条以及合同条款、房源与价款约定、退款条件、实际履行等证据，不能把定金一律当作预售收入，也不能以“现售”或“定金”的名称一律排除收入确认。企业应将定金、预售房款、完工产品销售价款分别设账，记录定金转价款的日期；对兼具销售实质的安排，在首次申报前完成专项判断并与主管税务机关沟通。信贷政策调整还可能改变首付款、按揭款的到账节奏，建议企业结合中国人民银行、国家金融监督管理总局《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号，以下简称“171号文”）的贷款发放节点及存量合同过渡规则更新现金流测算。
需要注意的是，放款节点后移不只是资金安排问题。按31号文第六条第（三）项，采取银行按揭方式销售开发产品的，首付款于实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入；而171号文规定实行预售的项目个人住房贷款应在项目竣工备案后发放，竣工备案又属于31号文第三条规定的完工条件之一。
由此，对适用171号文新放贷规则的预售业务，首付款确认收入时，对应开发产品尚未达到税法完工条件的，应计算预计毛利，并在产品完工年度处理相应实际毛利与预计毛利的差额；首付款确认收入时产品已经税法完工的，应按完工产品处理。按揭余款在对应开发产品竣工备案后实际办理转账的，相关收入在税法完工后确认。
企业应核实贷款合同过渡安排及竣工备案覆盖的具体房源，建立收入与成本衔接台账，防止遗漏调整或重复结转成本；存在疑义的，应结合专项测算核实适用依据。
二、按法定条件确认开发产品完工时点
31号文第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一即视为已经完工：竣工证明材料已报房地产管理部门备案；已开始投入使用；已取得初始产权证明。201号文进一步明确，开始办理交付手续（包括入住手续）或者已经实际投入使用的，即应视为已经完工，不以工程质量验收、竣工备案或会计决算手续全部完成为前提。通常所说的“三条件孰早”，是对上述规则的归纳。备案依据应核实报送回执、备案证明及相关记录，不能只取对企业有利的较晚日期。
实务风险主要有三类：以工程结算未完成、发票未取得为由推迟完工认定；不同楼栋先后完工，却统一以最后一栋交付日作为时点；已经办理交付或实际投入使用，仍将后续备案日作为唯一标准。成本对象划分与分期分栋交付应相互对应，不得利用核算边界掩盖已完工事实。现售项目同样应分别核实税法完工日期和销售日期，不能将“现售备案”等行政管理手续直接等同于税法完工条件。判断错误造成少缴税款的，须依据具体事实处理补税及相应责任，不能将所有差错直接定性为偷税。
企业应建立工程、营销、财务联动机制，以合理确定的成本对象为核算基础，结合分期、分栋实际情况逐项判定完工，归集竣工备案记录、实际开始办理交付的资料、业主签收记录及自用或出租起始凭证。单独发出交房通知与已经开始办理交付并非必然相同，应核对实际履行事实。时点确定后形成书面说明，并与成本结算和申报台账关联。
三、计税成本核算终止日与后续成本调整
31号文第三十五条允许企业在开发产品完工后、完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算终止日，不得滞后。企业所得税法第五十四条规定，企业应在年度终了之日起五个月内完成年度申报和税款结清，具体期限还应考虑法定顺延及依法批准的延期等情形。实务中，应在提交完工年度申报前完成终止日的书面确认及成本结算；提前申报后又需调整的，应在法定期限内核实更正申报安排。
未按规定结算已完工开发产品计税成本的，主管税务机关有权确定或核定成本并据此调整。核定结果取决于事实和证据，不能预设一定高于或低于企业自行核算结果。核算终止日也不意味着以后发生或取得凭证的成本永远不得计入；后续仍应依据成本归属、已销未销分配、合法凭证和所属年度规则调整。
企业可在完工年度次年初组织工程结算、发票清查和预提审核，并在汇算清缴前形成成本结算成果。这一排期属于管理建议，而不是额外法定期限。现售模式下收入可能晚于完工，应把完工成本结算与后续销售成本结转持续衔接。预售阶段的预计毛利调整并非成本核定风险的“缓冲”，现售项目最终税负也不当然高于预售项目；实际影响取决于扣除条件、销售进度、资金成本、亏损利用等具体因素。
四、成本对象确定与两类报告的衔接
31号文第二十六条要求按可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异和权益区分六项原则确定成本对象。35号公告取消原开工前备案要求，改为在开发产品完工年度申报时，随表报送成本对象专项报告，说明确定原则及依据、共同成本分配原则及方法、开发项目基本情况、开发计划等。确需调整成本对象的，应在调整当年年度申报时另行报告调整理由、依据及成本变化。取消事前备案不免除持续规范核算和报送义务。
成本对象划分过粗，容易使住宅、商铺、车位、自持物业及公共配套设施的成本相互混同，导致已销成本与存货成本失真。企业应根据六项原则及实际开发情况合理划分，而非机械地要求每栋楼或者每种业态都必须成为独立成本对象；企业所得税成本对象与土地增值税清算单位也不能直接画等号。
除成本对象专项报告外，31号文第九条还要求年度申报时出具实际毛利与预计毛利差异调整情况的报告。存在相关差额调整的企业，应将两类报告分别备齐，并保持收入、成本、面积及调整金额相互勾稽。报送渠道以主管税务机关要求为准，应保存电子回执或其他提交证据。仅将资料留存在企业内部，不能当然替代规定的报送义务。
五、成本扣除凭证与跨年度补正
31号文第二十七条将开发产品计税成本支出归纳为六项：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。第三十四条明确，结算计税成本时实际发生的支出应当取得而未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时再按规定计入。
28号公告规定，应当取得而未取得发票等外部凭证，或者取得不合规凭证的，应在当年度汇算清缴期结束前要求对方补开、换开。因对方注销、撤销、被吊销营业执照或被认定为非正常户等特殊原因确实无法补正的，可依法提供证明支出真实性的资料；无法补开原因证明、相关合同或协议、非现金付款凭证三项为必备资料。一般的供应商拖延开票或者失联，不能不加核实便适用该替代路径。汇算清缴期结束后被税务机关发现并告知的，应依照第十五条在被告知之日起60日内补正或提交相应证明，不能将该期限视为企业平时可以自由选择的延期取票期。
后补凭证须区分成本归集与税前扣除。31号文第三十四条允许取得合法凭据后按规定计入计税成本，第二十八条第（三）项则明确，对期前已完工成本对象应负担的成本费用，应按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除。
上述规定应结合成本归属、计税成本结算时点、已销未销状态及既往扣除情况适用，不能仅以“完工后取得凭据”确定扣除年度。属于完工年度汇算清缴前取得合法凭据的，应与该年度成本结算衔接；涉及以前年度缺证未扣支出的，还应核实跨年度追补规则的适用条件。以前年度应取得而未取得凭证且未扣除的支出，应结合28号公告第十七条及国家税务总局公告2012年第15号第六条，核实是否追补至应归属年度，并注意五年期限以及28号公告第十七条排除第十五条情形等适用限制，对存货成本不能仅凭付款或发票日期确定扣除年度。已按第三十二条合法预提的金额，在转为实际成本时还须冲销原预提，避免重复扣除。
建议建立逐笔成本台账，列明所属成本对象、支出发生年度、取票日期、已销未销分配、历年扣除及预提情况，再确定补充成本结算和申报更正路径。对房地产特别成本规则与跨年度追补规则衔接仍有疑义的，应带完整测算与主管税务机关核实，不应笼统写成“各地口径任选”。合同、结算、资金、发票和工程履约证据应相互印证；“四流一致”是管理概括，而并非所有支出均须具备完全相同形式的法定扣除条件。
六、共同成本与间接费用的分配
31号文第二十九条规定了占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法四种分配方法。第三十条进一步明确：土地成本一般按占地面积法进行分配，确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意；土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或预算造价法分配；其他成本项目的分配方法由企业自行确定。
31号文第三十三条区分单独建造的停车场所与利用地下基础设施形成的停车场所，分别按独立成本对象或公共配套设施处理。该条并未直接规定所有地下车位或人防车位均不分摊土地成本。车位及人防工程应结合建设形态、权属、用途及成本负担，衔接第十七、三十、三十三条判断；红线内道路、绿地、分期开发土地及可售面积的归集，也应有规划、测绘和成本证据支持。
共同成本先按受益关系及适用规则分配，再结转已销部分，不得为了提前扣除随意切换方法。企业所得税与土地增值税的数据应能够对照，但二者适用规则和计算单位不同，不能以“两税一致”为由照搬扣除口径。对土地成本确需结合其他方法分配等31号文要求商税务机关同意的事项，应履行相应程序并保留依据，对其他重大判断应形成书面说明和差异调节表。
七、三类预提费用分别管理
31号文第三十二条以列举方式规定了三类可以预提的费用：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用，但必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按法律法规规定必须配套建造的条件；应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金，按31号文第十六条规定，于移交给有关部门、单位时扣除，二者不得混淆。除上述三类外，其他费用一律不得预提。
三类预提的适用条件和金额规则不同，合同总金额10%的上限仅针对第一类出包工程发票不足金额，并非对公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用统一适用。出包工程须同时满足尚未最终结算、未取得全额发票及证明资料充分等条件，不能凭剩余合同额度自动计提。公共配套设施应有不可撤销承诺或法定配建义务以及合理预算，不得将一般营销支出等项目改名纳入。
例如，某出包工程合同总额为1000万元，符合预提条件的发票不足金额为160万元，预提上限为100万元，而非160万元；若符合条件的不足金额仅为60万元，最多只能预提60万元。企业应按三类项目分别建账，附合同、履约证明、预算及计算过程。预提计入成本对象后，还应分配至已销与未销产品，不能将全部预提直接计入当期扣除。后续取得发票或完成结算时调整实际成本，冲销原预提，并对未发生、超额预提及其所属期间做相应处理。
八、完工收入成本与预计毛利的申报衔接
是否填报A105010的房地产特定业务部分，应以当年存在的未完工产品销售及其后续转完工事项判断。销售时已完工且此前不存在相关未完工销售调整的纯现售业务，不产生预计毛利调增和转回金额；但企业若有其他预售业务、历史转完工事项或视同销售事项，仍应据实填报有关部分，不能将“现售”理解为整张A105010表均无需申报。
31号文第六条以正式签订房地产销售合同或预售合同取得收入为基础，按结算方式确定收入时点：一次性全额收款，按实际收讫价款或取得索取价款凭据之日；分期收款，按约定价款和付款日，提前付款则按实际付款日；银行按揭，首付款按实际收到日，余款按按揭贷款办理转账日；委托销售则按相应方式分别处理。预售资金受监管与是否实现税法收入应分别判断，不能仅以资金尚未自由支用作为延迟确认的依据。
31号文第十四条规定，可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积；已销开发产品计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。企业应将计税成本与会计成本分开核对，按成本对象核实总可售面积及已销面积；未销部分继续保留计税基础。面积应与规划、实测及销售资料勾稽，并说明与土地增值税口径的差异。
按现行A105010表及填报说明，第23至25行反映销售未完工产品的收入、预计毛利及实际发生且尚未计入会计当期损益的相关税金；第27至29行反映未完工产品转完工、会计上符合收入确认条件并在当年确认收入时的相应收入、预计毛利转回和税金转回；税金转回应对应前期已作税前处理、当年计入损益的金额，防止重复扣除。第22行＝第24行－第25行，第26行＝第28行－第29行，第21行＝第22行－第26行，结转至A105000第40行。第26行按第28行减第29行的实际结果填列，再由第21行减去该结果，不应为体现“转回”而自行再次变号；纳税调整正负及列次应按表单要求填写。上述行次依据截至本文核验日的表单，办理具体年度申报时仍须使用该年度适用版本。
税法完工与会计确认收入一致时，可按已确认收入对应的历史预计毛利及税金逐项核对转回；存在时间差时，应另编“税法已实现收入及实际毛利—会计收入成本—历史纳税调整”衔接表，依据31号文第九条完成差额计税，再结合当年表单处理税会差异，后续会计确认时消除已计税部分。不能用会计转收入的日期代替税法完工日，也不能把一个成本对象的全部历史预计毛利在没有对应收入和成本核对的情况下机械冲回。年度申报前应将相关报告、A105010、A105000和主表交叉验算。
九、视同销售与配套设施的特殊处理
31号文第七条规定，将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配、抵债及换取非货币性资产等，应按规定确认视同销售收入。定价应依次按本企业近期或本年度最近月份同类产品市场销售价格、主管税务机关参照的当地同类产品市场公允价值、成本利润率方法确定；最后一种方法的成本利润率不得低于15%，不能跳过前两项直接以15%计价。开发产品转为企业自用，还应结合权属是否改变及资产计税基础规则判断；按第二十四条，实际自用累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
配套设施方面，第十七条规定，开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等设施，属于非营利性且产权归全体业主，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可作为公共配套设施处理；属于营利性的，或产权归企业所有、未明确产权归属、无偿赠与上述单位以外其他单位的，应单独核算成本，除自用按建造固定资产处理外，其他一律按建造开发产品处理。
以房抵工程款、抵债以及对外分配开发产品，应核实收入确认、定价和相应成本结转，不能长期只冲往来账。无产权车位、人防车位的一次性收费，不宜直接认定为租赁收入。应先核实企业依法享有及转让的权利、合同期限、交付方式、交易实质和地方适用规则；只有构成租赁，才进一步按企业所得税法实施条例第十九条及国税函〔2010〕79号第一条判断租金确认，符合跨年度一次预收租金条件的，可在租赁期内分期均匀计入。无法直接根据合同名称得出结论的，应逐项形成专项分析。
对非货币性交易，宜在协议签署前核验交易结构及定价依据，并将取得与交付资产分别纳入税务台账。对拟作为公共配套设施处理的项目，应保存规划文件、产权归属约定、不可撤销的配建承诺及实际移交资料；规划要求配建，不当然证明产权归全体业主或已经无偿移交给符合规定的单位。
十、土地增值税清算补税与企业所得税退税衔接
企业所得税完工年度成本结算与土地增值税清算的条件、时间和计算单位不同。31号文第十二条规定，相关税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除，具体年度应结合权责发生制、预售阶段纳税调整及历史实际扣除情况判断，不能概括为所有土地增值税均只按现金支付年度扣除，也不能仅凭会计预提便认定符合税前扣除条件。土地增值税清算补缴税款可能使企业在收入较少的年度形成亏损，一般企业所得税亏损结转期为五年，符合特别规定的另行适用。是否能够利用亏损，应以纳税企业整体情况测算。
自2026年1月1日起施行的国家税务总局公告2026年第3号，将土地增值税清算收入及面积的截止时间明确为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日；其后转让按尾盘销售处理，至清算审核结论出具期间的销售，在结论出具后的首个申报期统一申报。公告施行前已经出具清算受理通知书的项目，仍按原规定执行，不再调整。企业须区分“清算前销售”“清算期间尾盘”“结论后尾盘”，并将其与企业所得税年度收入逐项对照，不能把这一清算节点直接当作81号公告“整个项目销售收入总额”的终点。
81号公告提供了特定情形下的企业所得税退税安排：按规定完成开发项目土地增值税清算，清算当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有正在开发以及已中标的后续开发项目，才可适用。符合条件时，各年度应分摊土地增值税＝该项目缴纳的土地增值税总额×项目该年度销售收入÷整个项目销售收入总额。收入包括视同销售房地产收入，但不包括增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅销售收入。分摊额应与该年度已经税前扣除的土地增值税比较，依法重算相关年度所得及税额；税款不足退还的部分按公告的亏损结转机制处理，累计退税不得超过该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。
该安排是跨年度重新分摊，不能只补充扣除早期年度而保留清算年度的全部原扣除额；应同时重算各受影响年度，清算年度可能因此出现调增所得或补税。81号公告取消了原先申请注销的前提，但不等于完成土地增值税清算就当然可以退税，也不应据此承诺退税不受任何申请期限约束。企业应在满足条件后及时提出申请，结合税收征管法第五十一条及主管税务机关的办理要求核实期限和程序。
退税测算应由纳税企业层面统筹，准备清算结论、缴税及历史扣除明细、各年度销售收入及视同销售资料、普通标准住宅收入剔除依据、尾盘收入处理说明、所得和税额重算表，以及无后续开发项目的事实材料。项目台账用于追溯和分配，不能替代法人层面的所得税汇总计算。同理，清算形成的亏损也以法人为边界：集团内不同法人之间的亏损不得仅凭内部调账转移；确需通过企业重组盘活亏损的，属于财税〔2009〕59号项下的独立安排，应另行论证其适用条件与弥补限额，不作为81号公告退税的常规步骤。
十一、申报成果归档与持续复核
完工年度申报后，计税成本仍须随着后续结算、合法凭证取得、预提转实和产品销售持续更新。成本对象专项报告、实际毛利与预计毛利差异调整报告，以及申报表之间应形成可追溯的对应关系。后续管理的重点是证明每一笔成本归属、每一次调整和每一年度扣除均有依据，防止重复扣除或遗漏调整。
企业应按“一项目一档、与企业申报总账勾稽”的方式保存完工依据、成本对象及报告报送回执、核算终止日说明、成本分配底稿、预提台账、凭证补正记录、税会差异衔接表和两税差异说明。涉及资产损失的，按国家税务总局公告2018年第15号填报年度申报表并留存资料，不再报送相关资产损失资料，不能将这一留存规定扩大到仍须报送的其他报告。专业复核可重点覆盖完工、收入跨年、车位权利及退税资格等判断较多的事项。
在商品住房销售制度改革背景下，房地产开发企业应根据实际交易情况和现行税法，准确判断开发产品完工时点，按期完成计税成本结算，并做好收入确认、成本扣除及相关纳税调整的衔接。完工年度申报完成后，还应结合后续工程结算、凭证取得和产品销售情况，持续更新成本及纳税调整台账，明确已销与未销产品的成本归属，保持不同年度税务处理的连续性。企业应加强工程、营销与财务部门的协同，将合同履行、完工认定、成本核算和纳税申报相互核对，确保处理依据充分、计算准确、资料完整，避免因时点判断错误、成本结转不当或纳税调整遗漏而产生涉税风险。
本文面向适用查账征收的房地产开发经营企业，以全国性企业所得税规定为基础。销售制度新政针对商品住房，不能直接外推至商业、办公等全部开发产品；同一企业兼有新老项目、预售与现售业务的，应按项目适用政策及具体交易分别判断。
本文所称“完工年度税务处理”，是开发产品完工后的计税成本结算、实际毛利计算及年度汇算清缴工作，不是独立于年度申报的法定“项目清算”程序，也不同于土地增值税清算和企业终止经营时的清算所得税处理。
本文依据截至2026年9月10日公开发布并生效的法律法规、规范性文件及申报表填报说明撰写。商品住房销售及贷款政策应结合国家规定、依法制定的地方实施细则及适用合同落实；企业所得税处理应依据现行有效的税收法律法规和规范性文件。涉及后续政策调整的，应按其施行时间、适用范围及过渡条款执行。
编辑：华政研究院
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王大明
合伙人
20年+ 企业税务管理经验
吉林大学经济学博士
wangdaming@hargent.com
丁勇恒
高级经理
15年+ 国内税务经验
dingyongheng@hargent.com
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