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PART 1
澳洲四大首府城市未来12个月房价
有望大涨
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专业公司预测，悉尼房价在未来 12 个月内有望上涨 8%，中位数将达到 176 万澳元的新高。
该公司表示，房价上涨是人口强劲增长、借贷能力增强和供应短缺的结果。
如果预测成真，到下一财年末，悉尼房价平均将上涨 13.2 万澳元。
布里斯班、珀斯和阿德莱德的房价也预计将创下新高，但墨尔本和堪培拉将无法创下新高。
专业人士表示，未来 12 个月，各首府城市的房价将上涨，但由于负担能力恶化，涨幅将低于一年前。
“预计供应受限将成为短期内影响房地产价格的主要因素，由于土地稀缺、建筑审批不力和建筑成本高昂，导致大多数城市在 25 财年价格持续上涨，与此同时，人口增长和大量移民继续成为房地产价格上涨的推动力。最终，负担能力限制将减缓价格上涨。”
“在生活成本危机和高利率逆风中，家庭正在努力应对负担能力和服务能力限制，随着利率保持较高水平和房地产价格上涨，这种情况变得更加严重。”
珀斯预计将超过所有首府城市，房价预计将上涨 10%，中位数达到创纪录的 856,000 澳元。如果预测成真，房价将比现在的价格高出 78,000 澳元。
如果预测的增幅达到 8%，布里斯班的房价中位数有望在明年年中达到近 100 万澳元。这相当于在今天的房价基础上上涨 74,500 澳元，使中位数升至 999,000 澳元。
阿德莱德也有望在一年内房价中位数破百万，房价预计将上涨 9%，使中位数增加 81,700 澳元，升至 984,000 澳元。
相比之下，墨尔本的房价预计将上涨 2%，至 105 万澳元，这是所有首府城市中涨幅最低的，也是该市历史上复苏最慢的一次。
鲍威尔博士表示，人口增长放缓、供应增加和税收变化都给该市的房地产市场带来了压力。
在 2022-23 年的经济低迷期间，墨尔本下跌了 6.3%，即下跌了 69,209 澳元。鲍威尔博士说，预期的 2% 的涨幅只能收回跌幅的一半左右。
堪培拉房价将在 2025 财年进入复苏的早期阶段。然而，预计只会上涨 4%。
预计未来 12 个月内，悉尼、布里斯班、珀斯和阿德莱德的单元房价值将更快上涨，有望创下新高。
预计悉尼的单元房价格将上涨 6%，墨尔本和堪培拉上涨 4%，布里斯班和阿德莱德上涨 6%，珀斯上涨 5%。
PART 2
澳洲冬季房市火热异常 房价持续走高
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冬季的到来并没有给澳洲房地产市场降温，在这个传统上较为平静的季节，挂牌出售房屋数量比往常要多。
尽管房产上市数量不断增加，但买家的需求似乎也在跟上，全澳各地出现了一个双速市场。
某经济学家表示，全澳房源量的增加部分归因于房地产价格上涨和良好的销售条件。
“卖家可以有信心，如果他们现在挂牌出售，他们可能会看到强劲的买家需求，另一方面，利率长期居高不下，再加上生活成本危机，不良销售可能也会有所增加，这也导致市场上的房屋数量增加。”
经济学家表示，全澳房价持续上涨，尤其是在首府城市地区。
“5 月份我们发现各大首府城市的房价上涨了 0.4%，与 12 个月前相比，首府城市的房价上涨了 7.2%，而偏远地区的房价上涨了 5.3%，”她说道。
“在利率如此之高的情况下，房价持续上涨，这是住房供应不足的表现。”
“尽管我们看到待售房屋数量相对较高，但买家需求非常强劲，这就是推动房价上涨的原因。”
根据专业数据，在所有首府城市中，珀斯的房屋销售速度最高，达 25%，房价同比上涨 21%，中位数房价为 699,000 澳元。
与悉尼和墨尔本等较大的首府城市不同，这两个城市的房产挂牌总量分别比一年前高出 18% 和 25%，而珀斯的房屋供应仍然非常紧张。
专业数据显示，珀斯 5 月份的房源总数比去年同期下降了 23%。
专业人士表示，珀斯打破了冬季市场放缓的传统趋势，库存水平较低，但需求和买家活动却很高。
阿德莱德和布里斯班的房地产也依然火爆，这两个首府城市的月度价格均录得强劲增长。
根据最新的房价指数，阿德莱德房价在过去一年中上涨了 14.5%，其次是布里斯班，上涨了 13.7%。
虽然珀斯、阿德莱德和布里斯班的房地产市场表现优异，其他市场也出现了低迷的状况。
霍巴特在疫情期间的需求非常非常强劲，从那时起，我们看到霍巴特各地的房价都出现了回升。在过去的 12 个月里，房价实际上有所下降——下降了 2%。
另一个是维州的偏远地区，过去一年里，这里没有任何增长，房价下跌了 1%。
在悉尼和墨尔本，挂牌出售的房屋数量比冬季的正常水平要多。
PART 3
悉尼公寓被曝存53项缺陷，收建筑整改令！
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悉尼北部的一栋公寓因多处缺陷，目前正接受新州 建筑委员会的严格审查。
新州公平交易署向位于Waitara Park Avenue 16-20号，90个单元的公寓楼开发商 发出了建筑整改令，要求修复包括防水不足、结构系统问题、消防安全隐患和基本建筑服务等53项缺陷。
该整改令将持续有效，直到所有缺陷得到修复。
根据新州公平交易署的检查报告，检查人员发现楼梯、地板和地下停车场柱子存 在“明显裂缝”等问题。此外，防水问题也相当严重。报告中指出，部分区域有“严重渗水”现象，多个区域 墙面“分离和脱落”。
外部消防门也被发现有渗水的情况，并且视察中还发现了一些霉菌和锈迹。在建筑的外部露台上，检查人员注意到混凝土抹灰层有渗水现象，导致开裂。与消防安全相关的缺陷包括地下停车场部分区域的喷水覆盖不足，比如停车场排气 管道下方。
紧急出口照明也不符合标准，火灾探测覆盖不足，并在消防楼梯施工中 发现“混凝土配比不佳”的情况。
在一个消防喷洒泵房，新州公平交易署发现该房间缺乏通风或排气设备，使得喷洒 泵无法正常运作。其他被认定的缺陷还包括热水管道绝缘不足，整个建筑缺乏防火通风设施等。
发布整改令的新州建筑委员会建筑运营执行主任Elizabeth Stewart要求在三个月 内修复所有缺陷，以确保建筑符合规范标准。
她表示：“我明白这一命令需要进行大量的建筑工作和措施，且费用不菲。” “然而，开发商的成本必须与业主和住户根据批准的计划、《澳洲建筑规范》和澳洲标准建造所获的利益进行衡量。”
根据规划记录，这项耗资1960万澳元的开发项目于2015年获得Hornsby议会批准， 并于2017年完成建设。
PART 4
收入106%上缴银行，还贷后工资为负数！澳洲这地房奴最惨
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澳洲的住房负担问题已严重到仅依靠平均工资的单 身人士在新州几乎无法还清房贷，除非能获得其他经济支持。
根据金融比较网站Mozo对澳洲统计局住房价格数据的分析结果，在新州，一个平均 收入者需要用其月收入的82%来支付平均房贷。
这一比例远超30%的传统住房压力衡 量标准。而且，这里指的仅仅是税前收入。扣除税款后，偿还房贷还需要新州平均收入106%的税后收入。
这意味着，单身人士或仅依靠一份收入的家庭在这个人口最多的州几乎被排除在房产市场之外。
Mozo的个人理财专家Rachel Wastell表示：“现在越来越明显的是，没有重大的财 务支持或创新的共同购房解决方案，单身人士实现购房梦想的机会越来越渺茫。”
“很多人现在被迫对自己的生活安排进行重新评估，要么推迟购房计划，要么考虑 其他替代选项。”
尽管新州的情况最为糟糕，但澳洲其他地区的情况也不容乐观。
澳洲的平均房价为959,300澳元，意味着每月大约需要支付5300澳元的房贷还款， 相当于税后月收入的84%。
报道称，维州的住房可负担性问题严重性仅次于新州，该地平均房贷还款占居民税 后收入的81%，首都领地和昆州均为76%，南澳为72%，塔州为64%，西澳为61%。北领地的情况相对较好，住房贷款占收入比例46%，是澳洲唯一一个低于50%的地区。
根据议会图书馆（Parliamentary Library）的数据，在1980年代初，房价收入比 约为3.3倍，即澳洲的中位房价是平均可支配收入的3.3倍。到2015年，这一比例翻 了一倍多，达到约7倍。
Mozo的分析显示，当时全澳平均工资税后收入的55%已经足以支付一般住房的房贷 ——尽管在新州这一比例仍明显较高，达到68%。
实际上，用于支付房贷的收入比例在2017年中期开始下降，并在疫情初期降至十年 来的最低点，全澳为48%，新州为61%。然而，在2021年房价上涨和2022年开始加息后，这一比例再次飙升，导致现在平均 收入者几乎无法进入住房市场。
Wastell表示：“由于月供占据了月收入的这么大一部分，单身人士如果没有大量储 蓄或额外的资金支持，几乎不可能获得一处房产。”
“在新州，平均房价超过120万澳元，一个赚取平均收入的单身人士需要用收入的 82%来支付房贷。”
“这显然是不可持续的，购房正逐渐成为双职工家庭的特权。”
【End】
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