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美国时间10月31日发布了《2024年房地产市场新兴趋势》，这一行业领先的年度报告揭晓了房地产市场的关键数据和趋势。今年发布的第 45 版报告的主题是“大重置”，确定行业必须形成新的“规范”，不能再依赖过去的基准来确定市场未来的运作方式。
该报告涵盖来自 2,000 多名房地产行业专家的专有数据和独到见解，探讨了疫情大流行以来房地产行业的变化、投资者对气候风险的情绪变化、影响力投资的出现以及北美地区的其他房地产市场问题。
“很明显，房地产行业正在进入一个思考、建设和运营的新时代。混合工作模式的出现、零售业的影响力以及阳光地带市场的增长凸显了新的现实，特别是在我们的顶级城市——纳什维尔、菲尼克斯、达拉斯-沃斯堡、亚特兰大、奥斯汀及休斯顿等—— 均是2024 年值得关注的房地产市场。”某高级副总裁说道。
“总体而言，我们今年的数据显示市场在发展和投资前景方面的评级略有下降，反映出房地产行业进入新时代之初，市场表现出一定程度的谨慎态度。顶级城市的评级更为严格，这表明市场前景之间的差异比以往缩小。现在，行业专业人士正处于一个变革时刻，需要创新和适应，以塑造未来有韧性的房地产市场格局。”
某房地产业务负责人表示：“尽管面临宏观经济不利因素和信贷挑战，但满足投资者和租户需求的优质房产仍有机会。”“机构必须学会如何渡过目前的短期风险，并调整其增长战略，以便在这个较高利率长期存在的时期取得成功。”
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2024年房地产市场主要新兴趋势
阳光地带的前景依然阳光明媚
由于宽松的监管条件和较低的税负，以及劳动力不断增长，阳光地带仍然对家庭、企业和投资者来说仍具有吸引力。
该地区的整体房地产市场前景评级与房屋建筑商评级之间存在强大且持续的相关性。在“总体前景”排名前 20 的市场中，有 15 个位于阳光地带。
然而，气候变化带来的风险不断升级可能会影响我们在该地区看到的积极投资趋势。
住房短缺
持续造成痛苦的一个关键挑战是住房可负担能力。
由于疫情期间房价飙升，全美在过去三年中经历了有史以来最大的住房可负担能力挑战，随后出现了历史性的抵押贷款利率冲击，抵押贷款利率上涨了一倍多。
去年租金大幅上涨后，由于大量供应交付，目前租金增长已经趋缓。但随着施工开发的下降，预计租金将再次增长。
解决负担能力危机的一个答案已经脱颖而出——建造更多住房，最好是在所有价位上建造更多住房。
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混合办公将继续存在
房地产行业基本上已经接受了写字楼板块不会回到疫情大流行前的市场状态，因为雇员的工作和通勤偏好保持不变（远程居家及现场办公相结合）。
写字楼已经失去了对投资者的吸引力，交易量下降幅度是其他主要房地产类型的两倍多。
尽管有人呼吁重新利用高空置率的办公楼（如改造成住宅），但行业领袖警告说，并非所有办公楼都可以以合理的成本进行改造，更好的解决方案可能是拆除它们并重新利用其土地。
债务决定一切
快速上涨的联邦债务可能会“挤出”该行业的私人投资，导致经济增长放缓和利率上涨，这两者都会造成房地产建设、投资和回报的长期滞后。
主要债务来源已经减少，使得私人债务来源能够介入其他机构拒绝放贷的领域。信贷变得更加昂贵且承保条件更加严格，导致借款人持有其现有债务而不进行新的借贷。
尽管缺乏信贷，一些投资者仍在谨慎地寻求交易，并排队等待利用被低估的资产。行业正迎来自 2010 年以来最高的“买入”评级，这标志着在经历了十年持续升值之后，现在是一个有利的收购切入点。
商业地产学习驾驭人工智能
人工智能的进步在房地产行业展现出有利前景，提供了增强房产搜索和分析流程、重塑投资者评估潜在投资的方式、改善客户体验以及简化房地产交易中尽职调查和欺诈检测等功能。
然而，尽管人工智能得到了广泛使用，但对商业地产专家而言对它的许多功能知之甚少，缺乏理解和人工智能错误信息被认为是人工智能应用的主要障碍。
适应未来的气候挑战
造成数十亿美元影响的大型气候事件数量持续上涨，政府法规和ESG要求不断增加，尤其是在主流的商业地产市场，这意味着业主和管理者比以往任何时候都有更多理由将 ESG 列为优先事项。
实现更可持续发展的一种方法是重新定位开发和设计流程，并非所有建筑物都会根据其用途进行改造，有些资产将变得过时并需要拆除。
建筑师和开发商开始探索可拆卸的建筑设计，通过再利用、修复、再制造和回收，可以最大限度地提高经济价值，并最大限度地减少环境影响及碳嵌入破坏。
市中心需要再次自我改造
市中心未来的活力可能取决于集聚的经济力量是否继续将高价值企业和产业集中到城市。市中心在周边市郊、卫星城甚至在市中心社区中面临更多的生活、工作、娱乐替代社区，这些社区将争夺其经济活力。
零售业前景超市场
预期
过去 18 个月里，零售租户需求猛增。到2023年底，全美所有类型的购物中心将拥有约 3500 万平方英尺的新零售空间完成交割。
该行业逐渐意识到，即使电子商务继续从实体零售商手中抢占市场份额，民众仍将长期在购物中心购买大部分商品和诸多服务——这在很大程度上是由于集体对该行业的重新评估比近期供需动态的任何戏剧性变化更重要。
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顶级市场的新兴趋势
每年《房地产新兴趋势》都会列出值得关注的房地产市场，这些市场反映了今年报告中最普遍的趋势之一：对美国南部发展和城市增长的明显兴趣，这些主要位于美国南部阳光地带的市场，因其温暖的气候、可负担性更高的住房和强劲的就业增长吸引了家庭迁徙。
2024 年值得关注的市场TOP15有：
Overall Real Estate Prospects
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