福田CBD南拓 保税区成为城市发展新亮点

寻求新发展极，福田保税区“宝地宝用”受瞩目

福田保税区于1991年经国务院批准设立，园区东近福田口岸、以深圳河为界南邻香港、西抵红树林保护区、北靠福田中心区，围网内面积1.35平方公里，建有专用通道与香港直接连通。20多年来，依托毗邻香港的区位优势和先行先试的体制机制优势，福田保税区发展成为全国对外开放的示范窗口和高产田，是国内发展成就最突出的保税区域之一。福田保税区的发展为强化深圳口岸城市和外贸大市的地位发挥了重要作用。

　　随着近年环境变化，深圳需要找寻新的经济发展极，“宝地宝用”的福田保税区正是其中重要的一环。经过多年的发展，紧跟经济发展步伐的福田保税区也迎来了升级换代的契机。

　　深圳福田CBD大力实施南拓西延东扩大展的发展规划，其中南拓之一就是以推进福田保税区改造升级为支点拓展CBD南片区，将其打造成服务贸易化的重要平台，建设深港融合发展重要战略新平台。

保税区升级换代，7大产业功能区引领商务市场新格局

结合国家“一带一路”规划和自贸试验区发展战略，为优化福田保税区产业结构、提高园区土地利用率、提升开放型经济发展水平，打造产业更高端、功能更齐全、布局更科学、政策更优越、管理更高效、配套更完善的产业园区，制订并发布了《福田保税区转型升级实施方案》。

　　根据转型升级方案，福田保税区重新确立了自己的战略定位，那就是发挥区位优势，提升空间承载，强化深港衔接，融入国家“一带一路”战略，实现高端服务业与先进制造业、产科业园区与城市空间的融合，打造探索产业转型升级的试验区、开放型经济新体制的排头兵、海上丝绸之路和湾区经济发展战略的重要支点。

　　保税区将进行园区旧厂房、仓库的改造升级，划分为总部集聚区、进口商品展示交易集聚区、检测维修业务集聚区、国际互联网金融产业园集聚区、保税工业研发设计集聚区、现代物流集聚区、先进制造业集聚区7大产业功能区，打造发展新空间、产业新格局和城市新形象。争取在2020年前，初步完成园区整体改造升级。

商业集聚，片区升值潜力可期

在深圳，福田CBD一直是企业总部选址的必争之地。据了解，入驻福田CBD的世界500强企业包括三菱商事、索尼、德意志银行、日本瑞穗银行、富士通、摩根斯坦利等60多家。

　　随着近年深圳“东拓西连，南北贯通，中心强化”区域发展战略的出台，福田保税区的城市功能更加完善，轨道交通愈加便利。由于保税区的政策优势及地理区位优势，吸引了不少国内外商家的入驻。数据显示，区内注册公司共2000多家，40家世界500强企业云集，商务价值持续快速增强。长平大厦、长富金茂大厦(CFC长富中心)、福年广场、国际商务广场更是为福田保税区提供了强有力商业支撑。

　　同时，显著地理优势使保税区内的地产项目具有更强劲区域影响力。福年广场以6米层高的办公楼，500平方米至2000平方米可自由分割组合的商务空间，成为当年极热销写字楼，低密度的生态商务空间甚至影响到后来写字楼市场的发展方向。

　　凭借保税区处于珠三角洲和香港两个经济发达区域间，以其独特的交通地理优势将福田中心和香港连成一体，坐拥会展中心、福田CBD、蔡屋围商圈的核心位置，充分享受到中心区内的完善配套和资源。而今303米的CFC长富中心作为深港前沿的一座超甲级写字楼，更是以中心地标的姿态汇聚全球资本，充分发挥地缘优势，挖掘保税区乃至中心区的商业价值，用“商务地标”来描述CFC长富中心并不为过。

　　发展国际金融、强化深港服务业也是深圳保税区创造新优势的一个重要着力点。

　　腾邦集团借助自有物业，通过重组产业、服务、资金、技术、人才等优势要素，斥资百亿打造“深圳(福田)国际互联网金融产业园区”，总规模达70万平方米。产业园充分利用保税区的政策优势，在保税区传统产业基础上，利用互联网金融的创新优势，提高福田保税区内单位产值贡献率，打造深圳的“互联网金融CBD”。

　　产业园服务对象不仅仅是境内企业，香港等境外企业借助国外先进的科技优势和商业视角，更具创新动力。腾邦担纲打造的互联网金融产业园正是在跨境金融、创新金融上进行先行先试，在推动双边市场发展的同时，积极为深圳建设湾区经济、抢占世界金融中心转移的制高点贡献力量。

福田CBD南拓，保税区成为城市发展新亮点

在世界商业圈占有一席之地的香港铜锣湾，在很久之前也只是一个很普通的城市组团，然而随着商业的不断发展，地价不断攀升，现在铜锣湾写字楼的租金已经可以和纽约中央公园以及东京银座划等号。铜锣湾成为一个商业城市自然发展的模型。

　　保税区的转型升级是福田CBD向世界级商业中心发展的必经之路。

　　福田区领导曾表示，“要尽快将福田CBD的扩容提质纳入深圳湾区的开发战略，首要的突破口就是实施福田CBD‘南拓、西延、东扩’的策略，所谓“南拓”就是以推进福田保税区改造升级为支点，拓展CBD的南片区，将其打造成服务贸易自由化的重要平台。”政府的大力度改造为福田保税区的区域升值提供了政策保障。

　　北京大学中国城市设计研究中心主任陈可石就曾评价：“我们的手机每年都要升级，城市也是这样的。我觉得保税区可能是继香蜜湖之后应该考虑的第二个非常重要的资源。如果说保税区能够承载未来福田区向南发展的一个布局，香蜜湖和保税区一起，就可以构成未来深圳特别是福田区城市发展的一个核心议题，也是城市未来发展的亮点。”

　　根据规划，地铁3号线南延线将由既有的益田站延伸至福田保税区，是联系福田保税区与福田中心、罗湖中心及龙岗中心的城市轨道干线，南延线路全长约1.5公里，设1座车站，与CFC长富中心接驳并快速连接广深港客运中心。届时，从福田CBD到香港速度加快，前往广州南站也更快捷、方便，这将进一步推进广深港合作一体化。预计福田保税区第二行政通道投入使用之后，将极大地改善片区交通，片区升值前景可期。

7大产业功能区介绍

总部集聚区

　　以长平大厦、长富金茂大厦(CFC长富中心)、福年广场等为基础打造的总部集聚区，重点引进企业总部、研发设计总部、跨国企业国际分拨中心和营运结算部门，保税金融、保税交割、融资租赁、大宗商品交易所等国际贸易服务主体。

进口商品展示交易集聚区

　　优化创凌通大厦使用功能，规划建设原福田保税区展示交易中心用地等，发展平台经济，重点布局进口商品展示交易平台、跨境电商、保税文化等，在确保监管的前提下探索深港货物保税展示叠加跨境电商运作的新模式。

保税研发集聚区

　　充分利用保税政策，服务战略性新兴产业和未来产业的发展，重点引进保税研发、创意设计、技术服务、信息资讯中心及外包服务为主的高端服务业。

互联网金融产业集聚区

　　以腾邦国际建设的互联网金融产业园为基础，重点发展互联网金融、信息消费、贸易保险等产业。

先进制造业集聚区

　　推动联想信息、麦迪实、赛意法、昱科环球等企业园区，提升土地集约利用水平，促进技术创新。

检测维修集聚区

　　以万乘综合仓库、腾飞工业大厦为基础，加强规划研究，推动物业升级，打造国家高新技术产品入境检测维修示范区。

现代物流集聚区

　　以东方嘉盛仓、仁锐仓、德宝仓等仓储项目为基础，提升集约利用水平，重点发展货物贸易、供应链管理和跨境物流综合服务。