出海中亚法讯

2026-09-16

导读：2026年 9 月 14 日，吉尔吉斯斯坦最高议会工业政策、交通与能源委员会完成一项涉及投资项目供地的法律草案一读审议

2026年 9 月 14 日，吉尔吉斯斯坦最高议会工业政策、交通与能源委员会完成一项涉及投资项目供地的法律草案一读审议。该草案由内阁提交，拟对《土地法典》及 2025 年 9 月生效的新版《投资法》作出配套修订，核心是调整国有、市政土地向投资项目供给的期限与程序。

近年来，中资光伏、水电、制造业项目在吉国落地增多，土地取得一直是实操中的高频问题。按现行制度，外国投资者不能取得土地所有权，仅可获得定期使用权；重大项目虽可不经拍卖供地，但边界不够清晰，行政裁量空间较大。这次修法试图把投资项目供地规则进一步标准化，值得关注。

一、草案的几个核心变化

本次修订同时涉及《土地法典》与新版《投资法》，变化集中在用地期限、供地程序、履约管控三个方面。

第一，"初始10年+附条件续期"的用地模式。草案提出，投资项目土地初始使用权为10 年。投资人完成投资协议项下义务后，可申请续期至 25 年；对电力、可再生能源这类长周期项目，履约达标后总期限最高可延长至 50 年。

需要注意的是，不是直接一次性给50 年，续期完全绑定投资义务完成情况。未达到约定投资指标，无法续期，国家还有权提前收回土地。土地所有权始终归国家或市政所有，外国投资者取得的只是使用权。

第二，重大项目可不经拍卖直接供地。按草案，经内阁决议，对国家级、具有战略意义的投资项目，可以依据投资协议，不经过公开拍卖，直接向投资人提供国有或市政土地使用权。现行法律框架下，类似机制主要适用于PPP 项目，这次拟扩大到普通重大投资项目。

议会讨论中，议员也提到要防范借这个渠道炒卖国有土地。草案要求投资协议中明确土地不得随意转让第三方，以及项目破产时土地如何处置。

第三，投资履约和土地权益深度绑定。草案把土地续期权利和项目实际投资落地情况挂钩。审议过程中，多位议员提出，应当为每个项目设置可量化的考核指标—— 投资到位、建设进度、产能产出等，作为续期审查的硬指标，减少自由裁量。如果投资人没落实投资承诺，政府有权提前终止土地使用权，收回地块。

此外，草案明确对内资、外资适用同等条件，不单独给外资特殊优待，也不设额外歧视门槛。国有土地使用费的核算方式也做了细化，由地方行政机关按内阁批准的统一方法计算。

二、对中资企业的实际影响

草案如果最终落地，受影响最大的是新能源发电、水电、大型制造业、基础设施类项目。

从好的方面看，长周期项目的用地预期更明确了。光伏、水电站这类项目回报周期十几年甚至几十年，现行法律虽提到特殊项目最长可用50 年，但实操中怎么拿、怎么续，缺少清晰规则。这次草案如果通过，项目融资尽调时可以有更明确的制度预期。另外，重大项目不经拍卖供地写入法律，有利于战略项目简化拿地流程，减少公开拍卖带来的成本抬升。

但也要看到，政策红利背后是更严的履约约束。土地续期不再是当然权利，而是以完成投资义务为前提。如果项目投资不及预期、建设延期，直接影响土地使用权，甚至面临被收回的风险。投资协议里约定的投资规模、建设节点、就业指标，不再只是纸面条款，直接关系核心用地权益。

还有一点：不经拍卖直接划拨的权限在内阁，不是所有项目都能适用，不是来投资就可以跳过拍卖。哪些项目算"国家级重大投资项目"，还要看后续内阁配套细则。如果细则标准模糊，实操中仍会有一定裁量空间。

三、几点实务建议

结合过往项目实操经验，针对这次立法动态，提几点建议。

第一，重视投资协议中KPI条款的设计。无论新法是否落地，投资金额、建设周期、投产时间这些指标，都要做客观、可实现的约定，同时约定未达标时的梯度处置方案，避免因个别指标没完成就直接触发土地收回。

第二，拿地阶段做好完整的土地尽调。核实地块权属、规划用途，确认是否属于牧场、保护区、边境管控用地等受限类别。如果打算争取非拍卖方式拿地，提前评估项目是否符合国家级重大项目的认定条件，留存内阁审批的书面文件。

第三，关注后续配套内阁决议。这次修订如果通过，大概率会同步出台实施细则，明确最低投资门槛、KPI 考核标准、土地使用费核算方法。

四、结语

总体来看，这次土地修订草案不算颠覆性改动，本质上是把现有投资供地实践做立法固化。一方面给长周期项目更长的用地期限，简化重大项目供地流程，释放吸引外资的信号；另一方面通过绑定投资履约，强化政府对土地利用的管控，防范国有土地被投机占用。

对中资企业来说，吉尔吉斯斯坦政策迭代较快，国别投资不能只看法律条文字面利好，更要关注立法进程、配套细则和当地实操口径。后续我们会持续跟进这份法案的议会审议动态，同步更新解读。

参考来源：

1.[Gazeta.kg](Gazeta.kg) 2026年9月14日报道（英文）：https://gazeta.kg/en/exclusive/219804-komitet-zhk-rassmotrel-zakonoproekt-o-predostavlenii-uchastkov-dlja-investproektov.html

2.[Open.kg](Open.kg) 2026年9月14日报道（俄文）：https://open.kg/news/political-news/122027-komitet-zhk-odobril-v-pervom-chtenii-zakonoproekt-o-goszemle-dlja-investorov.html

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吉尔吉斯斯坦拟修订投资项目用地规则，外资拿地或可最长达50年

一、草案的几个核心变化

二、对中资企业的实际影响

三、几点实务建议

四、结语