“直接买永居”近期热度高涨，但需明确护照与永居的本质区别：护照代表国籍，享有完整公民权利；永居则是长期居留权，解决居住、子女教育及资产配置问题，但通常不含选举权。本文聚焦通过合规投资获取长期居留身份的主流国家方案。
2026 年值得关注的关键在于多国政策“重新定价”：希腊拟大幅上调非欧盟买家过户税，葡萄牙延长黄金签证入籍年限，匈牙利与马耳他亦微调门槛。政策窗口期收窄，尽早规划是锁定成本与确定性的关键。
五国门槛与核心差异一览
希腊：购房拿居留，过户税拟从 3% 升至 15%
希腊黄金签证分为三档：商改住 25 万欧元、核心区 40 万欧元及 80 万欧元。购房即获 5 年可续签居留，无居住要求，支持一家三代随行。主要变量在于 2026 年 9 月总理宣布的政策调整：非欧盟买家住宅过户税拟从 3% 上调至 15%，预计 2027 年落地。若按 25 万欧元房产计算，税费成本将增加近 3 万欧元。
适用人群：有欧洲教育需求、倾向地中海生活或进行资产多元配置的家庭。目前项目未关停，但在旧税率失效前，仍存在低成本窗口期。
葡萄牙：基金投资 50 万欧，入籍年限延至 10 年
自 2023 年关停购房通道后，葡萄牙主流方案为 50 万欧元合规基金投资，年均居住仅需 7 天，5 年转永居路径不变。但 2026 年 5 月新国籍法生效，黄金签证持有人申请护照的年限从 5 年延长至 10 年，起算点为首次居留卡签发日。这意味着虽然居留身份价值未减，但获取护照的时间预期将大幅推后。
适用人群：需要欧盟身份及申根区通行自由，但不愿长期居住的家庭。需注意区分“拿居留”与“拿护照”，若目标为护照，时间规划需按 12 年以上考量。
马耳他：一步到位永居，英语环境适宜养老育儿
马耳他 MPRI 永久居留项目是欧洲少数“一步到位拿永居”的方案。要求包括政府捐款 3.7 万欧元、行政费 6 万欧元、慈善捐款 2000 欧元，并满足租房（年租≥1.4 万欧元）或买房（≥37.5 万欧元）条件，持有满 5 年。该项目无强制居住要求，官方语言为英语，集欧盟、申根、欧元区及英联邦优势于一体，子女可衔接华侨生联考路径。
适用人群：重视英语环境、子女教育衔接及长辈养老的家庭。需注意该项目总持有成本较高（含房产），且永居不等于护照，后续入籍需另行申请归化。
匈牙利：25 万欧基金获 10 年居留，零居住要求
匈牙利于 2024 年 7 月重启访客投资者居留项目：认购 25 万欧元央行备案房地产基金（持有 5 年）或向高校捐赠 100 万欧元，可获 10 年居留卡并可再续 10 年。该项目无居住要求，持证人可在申根区每 180 天停留 90 天，是目前申根区门槛最低的黄金签证之一。
适用人群：寻求低成本申根身份底座、短期无长居计划的家庭。10 年初始居留期为欧盟黄金签证中最长，续期压力小，适合“先占位、后决策”的策略。
巴拿马：20 万美元定存或购房，属地征税优势明显
巴拿马友好国家签证可通过 30 万美元购房实现，持有 5 年后可申请入籍。其核心优势在于属地征税制度，境外收入不计入课税范围，对从事拉美业务及配置美元资产的家庭极具吸引力。
适用人群：在拉美有实业布局、看重美元资产与税务筹划的家庭。内地护照持有者需通过合格投资者签证通道进入。
选型建议：匹配真实诉求，避开配置误区
选择移民国家并非单纯比较价格，而是匹配真实需求。若侧重欧盟通行与子女教育，希腊、葡萄牙、马耳他更为对口；若追求低成本申根身份，匈牙利是优选；若旨在布局拉美美元资产与税务筹划，则应关注巴拿马。鉴于全球身份政策窗口正在集体收紧，提前半年规划往往意味着更低的税费成本与更多的选择空间。
