亚太第三，新加坡房地产正在换一种玩法

新加坡，又多了一个“亚太第三”！

今年8月底，戴德梁行（Cushman & Wakefield）发布首份《2026亚太Living投资者调查》（APAC Living Investor Survey 2026）。

调查显示，在机构投资者最看好的亚太Living投资目的地中，新加坡排名第三，仅次于澳大利亚／新西兰和日本。

参与调查的机构代表约22.4万个居住单位或床位，预计未来五年将在整个亚太Living领域投入约332亿美元。更值得注意的是，85%的受访者计划继续增加相关投资。

乍看起来，这似乎又是一条“新加坡房地产很受欢迎”的消息。

但过去几年，新加坡一直在增加住宅供应，私人住宅价格涨势也已经明显放缓。对于外国个人来说，购买住宅目前原则上还要支付60%的额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，ABSD）。

为什么机构依然把新加坡排到 亚太前三？

答案首先藏在榜单里的一个词

Living

Living目前并没有一个统一的官方中文译名。在房地产投资领域，它的定义更接近围绕长期居住需求进行投资和运营的房地产。

讲得再简单一些，就是：

专门拿来长期出租和经营的房子。

其中既包括专门建造用于出租的住宅（Build-to-Rent，BTR）、多户住宅（multifamily housing），也包括共居空间（co-living）、学生宿舍，以及其他面向长期住宿需求的产品。

它和普通人买一套公寓投资，最大的区别其实不在房子本身，而在于怎么算账。个人投资住宅，通常会关心买入价格、以后房价能涨多少、什么时候卖最划算。

做Living的机构则要反复看另一组数字：

有没有人长期愿意住？

入住率能不能维持？

租金稳不稳定？

一栋物业持续经营下来，到底能产生多少收入？

戴德梁行的调查中，专门用于出租的住宅已经成为机构投资者最关注的Living类别，共居空间也排在前列。

这背后反映的是房地产投资逻辑的一点变化。

过去，住宅的投资故事很大程度围绕资产升值展开

现在，越来越多机构也开始认真衡量另一件事——一栋房子本身能不能持续产生稳定现金流。

而新加坡恰好具备这门生意最基础的条件：

长期有人需要租房。

新加坡首先是一个人口高度流动的城市。新加坡总人口约611万，而其中近191万是非居民。当然，这191万人不能简单理解成“191万潜在公寓租客”。不同职业、收入和身份的人，住房需求差异非常大。

更值得注意的是另一面。

作为亚洲重要的金融、商业和区域总部城市，新加坡长期聚集着跨国企业派驻人员、专业人士、国际学生，以及来这里工作数月或数年的项目团队。

这些人中，有相当一部分存在一个很现实的需求：需要在新加坡住一段时间，却没有必要在这里买一套房。

这种人口结构，为租赁市场提供了相对稳定的底层需求。

疫情之后，新加坡租金曾经历一轮明显上涨。如今最激烈的涨势已经过去，但需求并没有消失。

2026年第二季度，新加坡私人住宅租金环比仍上涨0.7%。今年，新加坡市区重建局（URA）也继续延长部分较大型住宅放宽出租人数上限的临时措施。官方给出的背景之一正是：近几年住房供应增加后，市场紧张程度有所缓解，但整体租赁需求仍然较强。

对于资本来说，这一点很重要。

因为Living能不能成立，最先看的从来是有没有足够多人愿意长期付租金。

只要新加坡继续承担区域总部、就业、教育和国际人才节点的功能，这类“需要住、但未必需要买”的需求，就不会轻易消失。

不过，仅仅有人租房，还不足以解释新加坡为什么能排到第三。

更有意思的地方，在供给端。

如果只看整体住宅市场，新加坡很难被形容成一个“房子越来越少”的市场。

政府这几年一直在增加供应。

2026年第二季度，新加坡私人住宅价格环比上涨0.5%，今年上半年累计上涨1.4%，涨幅已经比此前温和。

与此同时，政府继续通过政府售地计划（GLS）不断增加私人住宅土地供应。2026年确认预计全年可以提供约9320套私人住宅，比过去十年的年均水平高出超过50%。

所以，新加坡受到Living投资者关注，并不能简单解释成：房子不够，资本因此都来抢房。

真正存在缺口的，是另一种产品。

新加坡大部分私人住宅，仍然遵循大家熟悉的模式：

开发商盖好，一套一套卖给个人。有人自己住，也有人把它拿去出租。

机构资本想要的东西并不完全一样。

它们更希望找到一整栋可以统一管理的物业：

房型适合长期出租

公共空间方便运营

有人负责招租和服务

入住率和租金可以持续跟踪

最终能够形成比较稳定的长期收入

这样的产品，在新加坡并没有那么多。

戴德梁行在调查中对此有一个很直白的判断：新加坡不缺资本，缺的是足够多可以让机构投资的Living产品。

这其实解释了新加坡市场眼下最有意思的一层矛盾。

一边，是相对稳定的租赁需求。

另一边，是大量传统住宅。

但真正能够把两者规模化连接起来、适合长期统一运营的产品，仍然有限。

这个缺口，也就成为新的市场空间。

市场已经开始尝试填补这个空白。

2023年底，新加坡市区重建局推出了一类新的住宿产品——第二类服务式公寓（Serviced Apartments II，SA2），官方也称其为长期住宿服务式公寓（long-stay Serviced Apartments）。

它主要面向需要较长期住宿的人，包括新加坡居民，以及来这里工作和学习的人。与传统酒店短住不同，这类产品更接近长期居住；与普通公寓不同，它从设计开始就强调整体持有、统一运营和长期出租。

这背后的变化其实不难理解。

过去新加坡的居住选择，大致可以分成几类：

买房、普通租房、住酒店或服务式公寓。

现在，市场正在尝试把中间地带做得更丰富。

资本也已经开始行动。今年8月，凯德雅诗阁信托（CLAS）宣布，以1.34亿新元收购位于Middle Road的共居项目Coliwoo Midtown。这栋物业共有212间客房，经过翻新后于今年3月重新开业，到7月平均入住率已经接近90%。

这笔交易很能说明Living究竟是一门怎样的生意。

凯德买下这栋物业，并不是准备把212间房分别卖给不同买家。它看中的是一项已经有人入住、可以持续出租，并能够长期产生收入的资产。

房地产的价值链，也因此多出了一种路径。

大家过去最熟悉的是：

拿地—开发—销售

现在，又多了一条：

找到物业—重新改造—吸引租客

长期运营—持续收租

同样是一栋楼，赚钱的逻辑却开始不一样。

这也是Living市场升温，对中国企业更值得关注的地方。

对于房地产、酒店和资产运营企业来说，未来的机会未必全部来自“再开发一个新项目”。

在土地昂贵、开发成本较高的城市，一些位置合适、利用率不足的酒店或其他物业，也可能通过重新设计和定位，找到新的用途。

戴德梁行的调查中，73%的受访投资者正在考虑资产重新定位或改变用途（repositioning / change of use）。

这意味着，房地产市场开始多问一个问题：

已经存在的空间，还能不能换一种方式经营？

但这里也需要看到边界。

一栋旧酒店，并不是挂上“co-living”的牌子就会自动变成好生意。

物业用途是否允许调整、改造要花多少钱、目标租客是谁、租金是否足以覆盖投入、入住率能不能长期保持，每一步都要算账。

尤其在新加坡，土地用途、住宅出租、房地产交易税务都有明确规则。

因此，Living越受到资本重视，反而越考验企业的实际运营能力。

找到一栋楼，只是开始。

能不能把人稳定地留下来，才决定这栋楼最终值多少钱。

即使企业本身不做房地产，这种变化也值得关注。

越来越多中国企业把新加坡作为东南亚总部、销售中心、研发中心或者区域人才节点。随之而来的，是跨境派驻员工、短中期项目团队和区域管理人员的住宿需求。

如果长期服务式公寓、共居空间等产品越来越丰富，企业未来安排员工住房时，也会有更多介于传统长租和酒店之间的选择。

与此同时，一栋需要长期经营的Living物业，背后也需要一整套服务：物业管理、空间设计、智能家居、能源管理、数字租赁系统，甚至围绕租客生活方式形成的服务。

这意味着Living并不只是房地产开发商的故事。

它背后实际上还连接着一条更长的城市服务和运营产业链。

所以，新加坡成为亚太第三受欢迎的Living投资目的地，并不能简单说明这里的住宅价格下一步还会涨多少。

更值得关注的变化是：

在土地昂贵、开发空间有限、监管又相对成熟的市场里，房地产的价值正在越来越依赖长期经营能力。

过去讨论一栋物业，人们最容易问：

以后能卖多少钱？

现在，资本开始越来越认真地追问另一件事：

这个空间，未来很多年还能不能持续有人愿意使用，并为它付费？

对于进入新加坡乃至其他成熟亚洲城市的企业来说，这种变化值得关注的地方，也远不止多了一个房地产赛道。

当土地越来越稀缺，新开发越来越贵，很多城市下一阶段的机会，可能都会更多地出现在“已有空间”里。

到那时，企业需要竞争的，也许不仅是谁能拿到更多资产。

还包括：

谁更懂得把已经拿到手的空间，

经营得更久、更有效率。