1.8万拍下估值上亿厂房后遭法院撤销，是有猫腻吗？法院执行拍卖的价格过低，可以撤销吗？｜法如山

最近，位于北京市西城区的一处厂房，估值1.3亿人民币，被法院以1元起拍进行了公开拍卖。惊人的是，这座总建筑面积达9550.64平方米的厂房，最终的成交价竟然只有1.8万元。

这样的价格，显然是完全不符合厂房的市场价值的。那么，被执行人有权寻求合法途径撤销该拍卖行为吗？

让我们先看一下法院执行阶段进行拍卖的相关流程。

一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，法院拍卖的流程可以总结为以下几个主要步骤：

二、执行价格评估与拍卖价格

法院在执行过程中，对于拟拍卖的财产，依据了相关的法律规定和市场调研，可以委托具有相应资质的评估机构进行价格评估或者采用司法网络询价平台的平均值或大数据询价价格作为参考价。但是，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条也同时规定，对于财产价值较低或价格容易确定的情况，可以不进行评估。[1]

当存在多家参与议价的情况下，法院可能会采取定向询价或网络询价等方式来确定参考价。【（2023）湘04执复113号】

询价通常用于拍卖保留价的参考，并非最终成交价格。最终的价格需要市场交易确定。

详见裁判文书：【（2018）桂05执复27号】、【（2022）粤20执复58号】、【（2021）黔01执复60号】、【（2019）黔执复280号】、【（2019）皖12执异119号】

如果评估价格过低，申请人可以提出异议，法院会根据其主张价格过低的理由，最终判定是否支持。但仅以法院委托评估价格过低为由申请重新评估是不被支持的。[2]

在某些情况下，如果拍卖价格过低，法院可能会基于市场价格因素考虑进行调整。【（2021）黔01执复60号】

需要注意的是，被执行人提出的关于评估价格过低的异议不属于执行异议审查范围，而应向执行法院提出异议。【（2019）粤17执复17号】

三、对拍卖结果不满意，如何撤销拍卖程序？

若要撤销拍卖，需符合一定的法定事由。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确：一是恶意串通损害利益；二是买受人无竞买资格；三是违法限制或不公平竞买条件；四是未公告拍卖标的；五是其他严重违拍程序损害利益。[3]

在处理拍卖价格异议时，法院需要确保程序的合法性。例如，【（2019）桂04执复26号】提到了在拍卖公告发布前未通知复议申请人的问题，但这并不影响已经确定的起拍价。

但也存在法院认为，如果以评估价作为起拍价不利于拍卖标的物的公正高效变价，应降低起拍价以促进交易。【（2019）吉执复81号】

综上所述，法院会综合考虑法律规定、评估程序、市场价格等因素，确保执行行为的公平公正，同时保护当事人的合法权益。对于被执行人提出的价格异议，法院通常不直接撤销，而是通过适当的程序处理，并根据具体情况决定是否调整拍卖价格。

  在法院执行价格低的情况下，可以申请撤销执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条的规定，申请人可以向法院申请撤销强制执行措施，法院可以裁定终结执行[4]。

同时，法院在拍卖过程中，如果发现拍卖公告存在误导，或者成交价格过低、损害了申请执行人及被执行人的利益，也可以决定撤销此次拍卖[5]。

参考文献、涉及法律、法规及政策性文件规定：

[1] 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第四条 对拟拍卖的财产，人民法院可以委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。

当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。

对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。

[2] 最高人民法院：《许继文与内蒙古三江房地产开发有限公司其他执行申请复议执行裁定书》【（2014）执复字第16号】

对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估后最终成交价格仍需由市场检验，故评估结果出具后，被执行人仅以评估价格严重低于真实价格为由请求重新评估或拍卖的，法院不予支持。

[3] 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条明确了五种撤销拍卖的法定事由：一是竞买人或拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或其他竞买人利益；二是买受人不具备法律规定的竞买资格；三是违法限制竞买人参加竞买或对不同竞买人规定不同竞买条件；四是未按照法律、司法解释规定对拍卖标的物进行公告；五是其他严重违反拍卖程序且损害当事人或竞买人利益的情形。

[4] http://www.hhlawyer.com/index.php?path=/Home-Article-articleinfo-article_id-844.html 执行结案方式的一字之差，变化万千

[5] https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_5422639 竞得法拍房后却因成交价过低遭撤销？法院：撤销符合法律规定

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第五条 拍卖应当确定保留价。

拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。

如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

第三十二条 当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。

按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。

变卖的财产无人应买的，适用本规定第十六条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。

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