投融资法务实操手册

公募REITs向商业不动产扩容，私募基金进入行政强监管时代

投融资法务的工作范围远不止SPA和SHA。2025-2026年，两个领域发生了影响深远的变化：一是公募REITs正式向商业不动产扩容，二是私募基金监管进入“行政强监管”时代。这两块业务，正在成为投融资法务的重要增长点。这篇文章把REITs的基础架构和法律要点、私募基金“募投管退”各阶段的法律实务拆开讲。

—— 来自作者

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上篇：REITs——从基础设施到商业不动产

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一、REITs是什么？——基础架构

REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证方式汇集投资者资金，由专业机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的金融产品。

中国公募REITs的典型交易结构为“公募基金+资产支持证券（ABS）”的双层架构：

   
   
   
   

       
   
   
   
   

    
    
    
    

     
     
     
     

      
      
      
      

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       投资者
  ↓ 认购基金份额
公募基金（底层：REITs基金）
  ↓ 持有全部份额
资产支持专项计划（ABS）
  ↓ 持有项目公司股权+债权
项目公司（SPV）
  ↓ 持有
底层不动产（基础设施/商业物业）
      
      
      
      
     
     
     
     
    
    
    
    

这种架构下，法务需要处理的法律文件至少包括：基金合同、资产支持证券认购协议、项目公司股权转让协议、借款合同、运营管理协议、物业管理协议、保险协议等。

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二、2025 2026年最重大的政策变化

2025年12月31日，证监会一次性发布了两份具有里程碑意义的文件：

• 《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号）
• 《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（第21号公告）

核心变化一句话概括：REITs从“基础设施”扩展到“商业不动产”，中国REITs市场进入双轮驱动时代。

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2.1 可纳入的商业不动产类型

优先区域：核心城市群及经济活跃区域。

优先主体：上市公司、央企、地方重点国企、优质民企、外企。

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2.2 制度建设的"1+3+N"框架

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2.3 法务需要关注的制度细节

审核提速：审核反馈周期从30个工作日缩短至20个工作日。

扩募周期缩短：扩募间隔期从12个月缩短至6个月，有利于REITs平台的持续扩张。

收益率门槛：产权类分派率不低于“10年期国债收益率+150BP”，经营权类IRR不低于“10年期国债收益率+300BP”。

现场督导：新增现场督导、现场检查等监管手段，坚持“申报即担责”。

全链条监管：覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营、信息披露全链条。

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三、REITs法务的核心工作

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下篇：私募基金"募投管退"——2026年强监管时代

2026年6月5日，国务院办公厅发布《关于加强监管防范风险促进私募投资基金高质量发展的指导意见》（国办函〔2026〕54号），被业界称为私募基金领域的“纲领性文件”。

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四、"募"——募集环节

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4.1 综合研判会商（2026年最大变化）

54号文确立了一项全新制度：新设私募基金管理人须通过省级金融管理部门+证监局会商后，方可申请工商登记。

这意味着“先办执照、后备案”的时代彻底结束了。

新设管理人的前置流程：

   
   
   
   

       
   
   
   
   

    
    
    
    

     
     
     
     

      
      
      
      

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       会商申报 → 省级金融管理部门+证监局审查 → 取得书面同意
  → 工商登记（名称和经营范围中使用"私募基金"字样）
  → 中基协登记备案
      
      
      
      
     
     
     
     
    
    
    
    

法务要点：

• 会商前不得在名称或经营范围中使用“私募基金”“创业投资基金”等字样。
• 会商权集中在省一级和计划单列市，严禁下放。
• 申报材料包括商业计划书、股东背景、高管履历等。

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4.2 强制托管

从“原则托管”升级为全口径强制托管。托管人须持续监督资金流，管理人和托管人不得为同一机构。

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4.3 募集文件合规

新《私募投资基金信息披露监督管理办法》（证监会令第233号，2026年9月1日施行）对募集阶段的信息披露提出了更高要求：

• 募集期、运作期、清算期的披露内容全周期法定化。
• 责任主体扩展到管理人、托管人、销售机构、股东及实控人。
• 档案保存期限从10年延长至20年。

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五、"投"——投资环节

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5.1 投资协议核心条款

私募股权投资的标志性文件是SPA（股权收购协议）和SHA（股东协议），法务需掌握的核心条款包括：

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5.2 新《公司法》对投资环节的影响（2024年7月施行）

• 注册资本五年内实缴制：基金投资新设公司时，需关注创始团队出资节奏是否匹配。
• 其他股东对出资不足承担连带责任：作为投资方，需要关注其他股东的出资到位情况。
• 股东名册成为主张股东权利的时点依据（第86条）：股权转让的登记对抗效力更明确。

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六、"管"——投后管理

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6.1 股东权利的行使

新《公司法》扩大了股东权利：

• 股东知情权扩展至会计凭证及全资子公司材料。
• 双重股东代表诉讼制度（第189条）：股东可以对全资子公司的董监高提起诉讼。
• 利润分配时限明确：董事会决议后六个月内完成分配。

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6.2 投后合规监控

关联交易管理：54号文对私募基金的关联交易提出了更严格的合规要求。法务需要建立关联方清单的动态更新机制，确保关联交易的审批程序和信息披露合规。

信息披露：《私募投资基金信息披露监督管理办法》施行后，FOF和多层嵌套基金须穿透披露底层资产。私募股权基金须披露穿透后投资规模前十名项目。

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6.3 国企基金的特别要求

54号文要求国有企业基金管理人建立全流程信息化系统，穿透底层资产。涉及国有资产的基金，还需关注评估、备案等国资程序。

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七、"退"——退出环节

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7.1 退出路径对比

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7.2 股权转让的简化

新《公司法》简化了股权转让程序——删除了“其他股东过半数同意”的规则，转让方仅需履行书面通知义务。这在一定程度上提高了退出的灵活性，但法务仍需关注优先购买权的合规行使。

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7.3 对赌协议的最新走向

54号文首次在国家层面提出了规范对赌协议的制度安排，核心原则是：严禁标的公司承担兜底回购义务。这意味着：

• 存量对赌协议中由标的公司承担回购义务的条款，需要清理或修改。
• 新增对赌条款应以创始股东/实控人为回购义务主体。
• 法务在设计对赌条款时，需要避免“名股实债”的定性风险。

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八、法务的合规自查清单（参照54号文及配套规则）

REITs和私募基金募投管退，是投融资法务的两个重要专业方向。REITs市场在2025-2026年经历了从基础设施到商业不动产的制度扩容，私募基金监管也开始进入行政强监管的新阶段。这些变化对法务的知识结构和实操能力提出了新的要求——不仅需要传统的合同法、公司法功底，还需要对证券法、基金法、国资监管、税收政策有全面理解。

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📚 参考文献

• 《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号）
• 《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（第21号公告）
• 沪深交易所《公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》
• 《关于加强监管防范风险促进私募投资基金高质量发展的指导意见》（国办函〔2026〕54号）
• 《私募投资基金信息披露监督管理办法》（证监会令第233号）
• 《中华人民共和国公司法》（2023修订）

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