导 读
在《民办学校使用的房产必须要放至学校名下吗》篇中已对房屋土地是否需要民办学校自持做出分析，主要有两种情况要求民办学校自持房产，一种是举办者投入时明确以房屋土地投入民办学校的，另一种是政策要求学校必须自持房屋土地的。
上篇回顾：《民办学校使用的房产必须要放至学校名下吗》
但是其他如关联交易规范、收取租金的税负过高、举办者或关联方风险考量、教育集团资产的安排以及举办者/出资人基于教育公益情怀等因素，会存在将举办者名下房产转让至学校名下的情况。
举办者将名下房产转移学校名下常用的方式主要有不动产投入民办学校或将不动产销售给学校，这两种方式都存在纳税问题，增值税、增值税附加、企业所得税、土地增值税、契税、印花税，涉及税种多，因房屋土地的价款较高，因此举办者在转让环节存在较高的税负。
下面以增值税为例，了解举办者如果以投资或销售房屋土地的方式，其增值税的应税政策。
《营业税改征增值税试点实施办法》（财税2016 36号）所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，销售不动产→是指转让不动产所有权的业务活动。不动产→是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
依据上述文件规定，举办者销售房屋土地给学校需要征收增值税。
如果举办者将房屋土地投入给学校是否需要征收增值税呢？
【河南国税】以不动产、无形资产投资入股是否要征收增值税？
答：根据财税【2016】36号文件规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿的概念包括取得货币、货物和其他经济利益。投资入股一定有所有权转移，同时取得股权就是取得了经济利益，任何一个股份制企业的股权价值都是明确的。因此，以不动产、无形资产投资入股需要征收增值税。
【深圳国税】深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之一），第一条规定，纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。
【四川国税】以不动产对外投资是否缴纳增值税？
答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务，有偿转让无形资产或者不动产。有偿是指从购买方、被服务方取得货币、货物以及其他经济利益。因此企业以不动产对外投资，应当缴纳增值税。
【厦门国税】以不动产对外投资是否缴纳增值税？
答：以不动产对外投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，属有偿转让不动产，应当缴纳增值税。
举办者名下房产放至学校名下是否有可享受的税收优惠呢？
根据目前现行的税收政策，确实是有在满足各类条件下举办者名下房产放至学校的税收优惠政策，要保证各税种均能减免条件较为苛刻，限制较多，流程复杂，因此实际操作难度大，周期也较长，需要对举办者持有房屋土地具体情况进行详细了解，判断可以实施交易的方式并策划交易流程，可以使部分税种满足免税条件。
下面仍以增值税为例， 《营业税改征增值税试点实施办法（2016）》所附的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定（二）不征收增值税项目。……5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
举办者如果以资产重组的方式，将房屋土地及其相关联债权、负债及劳动力能一并转让给学校，即满足增值税的免税条件，可享受房屋土地增值税免税政策。
其他还有个人所得税、企业所得税、土地增值税、契税等能适用的税收优惠文件所对应的免税条件均有很大不同。
如何利用免税政策对交易进行规划是最终能否满足免税条件享受免税政策的关键，有这样困惑的举办者和民办学校可以与我们联系，在合法合规的前提下共同配合完成举办者名下房产以较低税负转移到民办学校的目的。
