如果你继承了一栋房子，你并不孤单。数据显示，美国有 38% 的人表示，房地产是他们过去已经继承或预计将会继承的遗产的一部分。
但一旦房契到了你手里，你很可能想知道接下来该怎么办。除了决定是保留、出售还是出租之外，还有一个几乎人人都会问的问题：税务影响是什么？
有个好消息：继承房子并不会自动意味着你会欠国税局或所在州的税。但接下来会发生什么，取决于几个因素，包括你是否决定出售这套房产，以及税基递增会如何影响你的税单。
继承房子时，税务上会发生什么
继承房子本身并不会自动触发联邦税。相反，你需要决定如何处理这套房产。无论你是卖掉、保留，还是把它变成出租房，每种选择都可能带来不同的税务影响。
继承房产最重要的税务规则之一，就是税基递增。
一套房子的“税基”，是国税局用来计算资本利得税的起点金额。
可以把房子的税基想象成汽车上的短途里程表。重置短途里程表并不会抹去已经行驶过的里程，而是创建一个新的起点，只记录从那一刻起行驶的里程。
当你继承一套房子时，国税局通常会用你继承之日房产的公平市场价值来衡量你的收益，而不是用前任房主最初支付的金额。
税基递增不会改变房子的价值，它改变的是国税局从哪个点开始计算你的收益。
例如，你的父母几十年前以 15 万美元买下一套房子。到你继承时，它价值 70 万美元。如果你后来以 75 万美元卖掉这套房子，你的应税收益将是 5 万美元，而不是 60 万美元。
这是因为你的应税收益，是以你继承房子之后发生的增值为基础来计算的，而不是以你父母持有期间的增值为基础。
出售、保留或出租继承的房产
出售继承的房子，往往是你继承房产后要做出的最大财务决定之一。Trust & Will 的一份《房地产继承报告》发现，56% 的继承人选择出售继承的房屋，这是最常见的做法。
幸运的是，你不需要为原房主购房价格与继承时公平市场价值之间的差额缴纳资本利得税。相反，国税局会以这套房子的递增后税基作为计算应税收益的起点。
这意味着，当你出售时，你只需要为继承之后发生的增值部分缴纳资本利得税。
如果你在继承后不久就以接近公平市场价值的价格出售房子，你的应税收益可能会非常小。
如果你决定保留房子呢？保留继承的房屋并不会立即产生联邦税单。你仍然需要承担持续成本，比如房产税、房屋保险和维护费用。如果你最终决定出售，递增后的税基将决定你的资本利得如何计算。
大约 17% 的受益人决定把继承的房子变成出租房产。如果你这样做，租金收入通常需要纳税。你还可能能够扣除与这套房产相关的某些费用。
根据你的具体情况，你可能有资格申报折旧，这既会影响你的年度税务，也会影响你最终出售时的资本利得计算。
遗产税与继承税方面的考量
如果你继承了一栋房子，你可能还想知道，自己是否要缴纳继承税或遗产税。
对大多数家庭来说，答案是否定的。
联邦政府不征收继承税，只有少数几个州征收。此外，联邦终身遗产税和赠与税免税额为每人 1500 万美元（已婚夫妇为 3000 万美元），这意味着它通常只适用于规模特别巨大的遗产。
这两种税是否适用，取决于多个因素，包括遗产的总体规模、逝者生前居住地以及州法律。
继承房产时，你住在哪里很重要
虽然联邦税务规则主导着相关讨论，但州级规则可能带来意想不到的财务问题。不过基本规则是一样的：几乎所有州的税法都遵循联邦的税基递增规则，即为了州资本利得税的计算目的，把房产的起始价值重置为死亡之日的公平市场价值。
然而，在几个关键领域，各州规则与国税局规则存在差异：
州资本利得税率：如果你持有这套房子，并在它进一步升值后出售，那么继承后的任何收益，除了要缴纳联邦资本利得税外，还要缴纳州所得税。
在加利福尼亚、纽约或明尼苏达等高税州，州资本利得税率可能会让你的税单额外增加 8% 到 13% 以上。
州继承税和遗产税：有五个州——宾夕法尼亚、新泽西、马里兰、肯塔基和内布拉斯加——对某些继承人征收州继承税。
此外，有十二个州以及华盛顿特区实行州遗产税，其免税额远低于联邦门槛——在俄勒冈或罗德岛等地，遗产价值低至 100 万美元或 180 万美元就会触发征税。
地方房产税重新评估：在某些司法管辖区，产权转移会触发地方房产税重新评估。前任房主所享受的封顶房产税率，可能会重置为当前公平市场价值，从而显著提高每年的持有成本。
做决定前需要考虑的关键问题
在决定出售、保留还是出租继承的房屋之前，花时间评估几个财务因素：
这套房子的官方递增后估值是多少？取得一份以死亡之日为基准的专业独立评估，可以确定你的基础税基，并在你日后出售时为你提供保护。
你能否负担持续的持有成本？如果你打算保留这套房子，要计算持有它的真实成本——包括更新后的地方房产税、保险费、水电费，以及推迟的维修费用。
是否存在共同继承人或兄弟姐妹之间的相处问题需要处理？如果你和兄弟姐妹共同继承，要明确大家是否都同意出售或保留这套房产，或者是否需要其中一方买断其他人的份额。
地方房产税重新评估规则是什么？向地方税务评估员查询，确认产权转移是否会触发即时税务重新评估，从而可能增加年度房产税。
继承房屋：常见问题
继承房子时，会自动缴税吗？
不会。继承房子本身不会触发联邦税。税务问题可能会在此后根据你如何处理这套房产而产生。
继承的房子可以立即出售吗？
一般来说，可以。许多受益人在遗产认证程序结束后，或者一旦获得法律授权后不久，就会出售继承的房屋。不过，具体时间取决于遗产管理程序和州法律，因此请咨询值得信赖的专业人士，了解可能适用于你情况的任何时间限制。
继承房屋的资本利得税如何计算？
在很多情况下，资本利得是使用递增后税基来计算的，也就是说，以死亡之日房产的公平市场价值作为衡量未来收益的起点。
如果我和兄弟姐妹共同继承一套房子怎么办？
如果你和兄弟姐妹共同继承一套房子，你们可能会成为这套房产的共同所有人。你们需要一起决定是保留、出售还是出租这套房子。如果出售，每位受益人所分摊的资本利得份额，将根据其所有权权益以及这套房子的递增后税基来计算。
我可以住进继承的房子而不缴税吗？
通常可以。搬进继承的房屋并不会自动产生联邦税单。不过，你很可能需要承担持续开支，比如房产税、房屋保险和维护费用。
如果你日后出售这套房子，你的税务将取决于售价和你的递增后税基。
如果房子放在信托里怎么办？
这取决于信托的类型。许多放在可撤销生前信托中的房屋，与通过遗嘱继承的房屋一样，可以享受相同的税基递增待遇。
不过，有些信托适用不同的税务规则，可能会影响你的税务状况。如果你不确定信托的结构，建议在出售房产前咨询税务专业人士。
继承房子后必须缴纳房产税吗？
是的。一旦你继承了一套房子，你通常就要像其他房主一样，负责持续缴纳房产税。根据房产所在地的不同，你还可能需要在所有权变更后更新或重新申请房产税减免。
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来源：Kiplinger
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