2025 年重点领域发展特点
1. 冷链仓储：融入产业需求、提升运营能力是突破内卷的有效路径
近年来，冷库的高空置率与低价内卷竞争已成为行业顽疾。从冷链运营项目的收益表现来看，能够深入挖掘客户需求、真正融入产业链上下游的企业在价格竞争中仍能保持盈利，表明市场更青睐服务能力，而非单纯的仓储空间。
问题的核心并非冷库供给过剩，而是具备深度运营服务能力的冷链企业不足，导致大量冷库难以被充分利用。事实上，“冷链仓配一体”“中央厨房 + 冷链”“生鲜电商 + 冷链即配”等冷链运营项目均取得了不错的收益。尤其是通过技术赋能实现全链路数字化，并构建起区域或全国服务网络生态的企业，能够在多点布局中形成协同效应。这类企业虽然同样面临价格竞争，但凭借优质的服务能力基础，能够在保证利润的前提下，拥有拒绝部分客户需求的底气。以普冷为例，该企业聚焦食品冷链物流，凭借端到端的全程履约服务能力，成功赢得国际客户的全国物流服务商资格；同时，对于报价过低的客户，也有底气果断放弃。
2. 危险化学品仓储：需求结构分化加剧，市场竞争两极凸显
需求结构明显分化，高端领域增长强劲。传统化工品仓储需求同比下滑，导致非核心区域空置率上升、租金下跌；与此同时，新能源材料、光刻胶、电子化学品、生物制药等高附加值、新兴领域危险化学品仓储需求大幅上升，成为核心增长极。深圳、惠州、上海等城市的高附加值危险化学品仓库供不应求，保税及定制化仓储等增值服务需求激增。
市场竞争两极分化，头部企业优势凸显。从“设施竞争”转向“服务竞争”。头部企业凭借资金、合规能力及区域布局优势，通过并购整合扩大市场份额，并依托自有码头、交割库等资源增强客户黏性；中小企业受制于成本与合规能力，面临客户流失、盈利承压，部分企业被迫转型或并入头部企业。具备一体化服务能力的企业通过协同降本、定制化服务及供应链增值业务，实现从“仓库出租方”向“供应链服务商”的转型。
3. 金融仓储：政策、企业与技术协同发力，行业发展更趋规范
一是政策环境持续优化，地方政府从“政策倡导”走向“落地指导”。《中华人民共和国民营经济促进法》首次在法律层面明确仓单质押的合法地位，为存货融资提供坚实的法律依据。中国人民银行等七部门联合发文倡导“数据信用”与“物的信用”并重，推动供应链“脱核”模式规模化落地。地方政府不再停留于泛化鼓励，而是围绕特色产业明确实施路径，如彭州市、冠县等地依托特色产业园区引入金融仓储企业，将财政补贴、风险补偿与市场化运营深度融合。
二是金融仓储企业能力跃升，服务模式多样化。部分企业已完成从“单一监管”向“综合服务商”的转型，形成“人防 + 技防”“线上 + 线下”“自营仓 + 外派仓”等混合服务矩阵，显著提高融资效率。例如，梧桐港搭建监管服务平台；新协航、优合、山港陆海等企业通过货押监管服务增强客户黏性。
三是技术赋能深化，科技投入明显增加。物联网设备从“单点部署”走向“系统集成”，区块链技术确保数据不可篡改与全程存证。中国人民银行发布《物联网技术金融应用指南》，数字化监管本身正逐步成为可定价、可交易的独立服务产品。陆港云链的“云仓管家”平台实现无人机自动巡查与 3D 孪生监管，被甘肃省国际物流集团有限公司纳入 2025 年度国有资本经营预算科研项目。
4. 自助仓储：运营主体日趋多元，首项国家标准发布，为规范发展提供支撑
据不完全统计，截至 2025 年底，我国自助仓储企业超 100 家，网点达 1600 个，总经营面积超 150 万平方米（容积约 180 万立方米），覆盖北京、上海、广州、深圳、杭州等 20 个大中城市。
运营主体呈现多元化格局。第一类是专业自助仓储企业，以安东易、迷你考拉、美立方、趣存等企业为代表，占据市场主流地位。第二类是地产与物业管理公司，利用社区自有闲置空间延伸居民生活服务，如首开易存等。第三类是物流公司，通过拓展物流服务进行跨界尝试，如顺丰城市迷你仓等。受同一城市多区布局、跨城市布局、设施产权归属、地区税收及股东构成等多重因素影响，部分自助仓储企业采取多品牌运营模式。例如，安东易在北京除主品牌“安东易”外，还运营“猫库”；在上海则以“沪上云仓”为品牌，开展相关业务。
智能化水平持续提升。企业普遍通过微信公众号、小程序或 App 提供在线选仓、VR 看仓、下单、缴费、续租、退租等全流程线上服务。大部分自助仓储门店内已应用智能门禁、智能电表、温湿度传感器、水浸报警器、高清监控系统以及智能锁等智能设备，并采用无人值守模式，通过每日分区巡店的方式进行日常管理。
此外，我国自助仓储领域首项国家标准《自助仓储运营管理规范》（GB/T47529-2026）于 2026 年 4 月发布，填补了行业标准的空白，标志着行业标准规范正式建立，为推动行业规范化发展奠定了重要基础。
5. 即时配送：规模快速增长，前置仓探索专业化、社会化运营模式
据不完全统计，2025 年即时配送订单总量达 600 亿单，同比增长 24.3%，显著高于社会消费品零售总额（3.7%）和实物商品网上零售额（5.2%）的增速；前置仓（含自建前置仓、闪电仓及前店后仓等）数量已超过 20 万个，覆盖全国 300 多个城市。
前置仓运营模式从早期的“门店即仓”向专业化、社会化方向演进。2025 年，美团闪购发布“品牌官旗闪电仓”项目，在北京、上海、广州、深圳、成都、长沙等数十个城市建设即时零售共享仓，采用全托管与半托管两种模式，邀请七大品类商家入驻。其中，美团负责共享仓的筹建与运营，多个品牌共享仓内资源并分摊成本。京东物流推出行业首创的“秒送仓”仓配一体化服务，成为全国首家面向全行业开放的即时零售仓配一体化解决方案提供商，采用“共享前置仓 + 自营配送”模式，为商家提供“入仓即享”的分钟级即时履约服务，降低即时零售的入场门槛。
6. 无人车配送：规模化运营提速，多场景应用与定制化服务并进
无人配送车已跨越技术验证门槛，进入商业运营阶段。据不完全统计，全国已有超 100 个城市开放无人配送车路权，累计完成配送订单超 1 亿单；全国投入运营的无人配送车保有量约 4 万台，仅 2025 年新增交付 2.7 万台，同比增幅超 50%。
应用场景持续丰富，从早期相对封闭的单一场景，逐步向半封闭和城市开放道路延伸，覆盖餐饮外卖、冷链、医药、烟草、赛事物流、地铁商铺（非高峰时段）、机场等多个细分领域。例如，菜鸟无人车已实现城市内门店与前置仓之间的“一日多配”，服务于连锁零售、大型商超、快递运输和社区团购等多元供应链场景。
无人车研发企业不再局限于车辆销售，而是着力提供覆盖多场景的定制化服务方案。九识智能联合宝湾物流，整合全国物流园区资源与自动驾驶技术，构建“仓—运—配”一体化智能物流体系，形成可快速复制的智慧城配商业模式。
7. 无人机配送：政策驱动，多元场景与差异化竞争格局初现
我国已将低空经济列为战略性新兴产业，头部企业加速推进场景化商业实践。低空物流作为“立体化、智能化”运力的重要组成部分，是传统物流的有效补充。
根据物流场景、货物属性与地理条件，目前已形成四大类应用场景：一是城市末端配送，用于社区、商圈的快递、外卖、生鲜等小件货物；二是复杂地形与偏远地区运输，在山区、海岛、高原等地面交通不便的区域运送农产品、医疗物资等；三是跨域批量运输，在县域间或城乡间开展固定航线、班次的批量运输，如海鲜、小型工业设备等；四是应急响应运输，在地震、洪水等紧急情况下，运送医疗物资、生活物资及救援设备等。
低空物流市场已初步形成由电商物流巨头、即时零售平台与专业无人机公司三大核心力量主导的竞争格局。电商物流巨头致力于将无人机融入现有物流体系，提高全链路效率。例如，京东物流构建“干线—支线—末端”三级智能航空物流网，重点解决农村末端与区域支线运输瓶颈；顺丰集团发展“大型无人机 + 航空枢纽”的天地一体化网络，主攻大载重、长航时运输。即时零售平台围绕高频配送需求构建服务体系，如美团专注城市 3 公里范围内的即时配送航线，将时效从“分钟级”推向“秒级”。专业无人机公司从飞行载具研发向应用端延伸，如亿航智能从载人飞行拓展至城市中短途货运，提供智能低空物流解决方案。
8. 国际仓配：全球仓储网络布局不断完善，本土化末端配送取得突破
海外仓规模持续扩张，头部企业加速全球化布局。据商务部统计，截至 2025 年底，我国已建设的海外仓数量超 2500 个，总面积超 3000 万平方米，其中服务跨境电商的海外仓超 1800 个，面积超 2200 万平方米。京东物流实现“自营海外仓面积翻番”的战略目标，全球保税仓、直邮仓及海外仓近 200 个，管理面积达 200 万平方米，覆盖 25 个国家和地区。谷仓海外仓的全球仓储总面积突破 360 万平方米，其中北美仓群超 225 万平方米，欧洲仓群达 120 万平方米，形成多区域协同网络。海外仓网络的覆盖范围和密度显著提升，全球布局呈现明显的梯度特征：成熟市场深耕（北美和西欧）、增长市场爆发（东南亚）、新兴市场渗透（中东、拉美、非洲等）。
服务模式多元化，尾程配送取得突破。除基础仓储配送外，部分企业已拓展 VAT 申报、产品合规认证、售后维修、逆向物流等高附加值服务，探索“仓配一体化”“展仓一体化”等模式，提升服务附加值与客户黏性。部分企业通过自动化设备和数据分析技术，实现库存动态调配与订单智能分发，有效提高履约效率和供应链响应速度。过去，尾程配送多由本土企业主导，但 2025 年本土化末端配送取得重要突破：京东物流旗下的 JoyExpress 进入美国尾程市场；全球速卖通在欧洲推出“本地+"履约方案，允许零售商外包运输，并承诺 7 日内送达。
9. 物流地产：聚焦存量设施盘活，资产化运作提速
地产企业对国内仓储市场存量现状已形成共识，不再大规模新建仓库，开始转向资产交易与资产化运作。
在资产交易方面，中国平安集团宣布收购第一产业集团位于东莞的 2 项物流仓储资产，交易金额达数十亿元。此外，其他地产企业虽未公开详细信息，但也在积极寻求资产收购方。京东产发联合两家投资机构，以 3 亿新元（约合 17 亿元人民币）收购新加坡一处物流资产组合（该组合包含 4 座高标库，总建筑面积约 17.5 万平方米，均位于新加坡核心物流枢纽区），进一步强化了京东在东南亚的仓储与供应链布局。
表 2 2021～2025 年仓储物流设施 REITs 情况
在资产化运作方面，2025 年仓储物流设施 REITs 共有 5 只上市，占“十四五”期间总数的一半（见表 2）。资产从传统高标库扩展至医药、保税等专业领域，表明行业资产证券化进程明显提速。
10. 技术装备：内卷持续，具身智能成为新热点
2025 年，物流技术装备行业内卷持续加剧，项目利润率大幅下滑，大量企业陷入经营困境。尤其是依赖资本扶持、以低价盲目抢单的企业，出现大量倒闭现象。市场再次验证了一条生存法则：必须强化自身造血能力，长期依赖外部输血终难持久。从结构性根源来看，行业矛盾主要体现在两个方面：一方面，供给严重过剩，国内物流技术装备企业已超过 3000 家，产业集中度低，低端产能大量冗余，直接导致竞争白热化，价格战愈演愈烈；另一方面，能够深度挖掘客户需求、高度匹配业务流程的系统设备供给不足，“不好用”的问题突出，导致客户不认可、不愿继续合作。
与此同时，基于 AI 的软硬件一体化产品——具身机器人开始崭露头角。2025 年，具身机器人依托技术突破与场景落地，成为行业最受瞩目的前沿技术之一。北自科技、极智嘉等多家企业纷纷展示应用于拣选、搬运场景的物流具身机器人；杭叉集团发布首款轮式物流人形机器人；井松智能展示其在通用仓储机器人领域的关键产品——轮足式人形机器人；中力股份推出超人形具身机器人——“袋鼠”。
本文内容源自《物流技术与应用》2026 年 8 期 (点击查看掌上电子刊)，有删改。
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