◎ 作者 / 沈晓玲、蔡浩盛
【销售聚焦北京，面积完成率过半】2026年上半年首开股份实现全口径销售金额62.8亿元、销售面积57.9万平方米。上半年销售面积已完成全年计划的51%，进度过半；北京贡献销售面积22.2万平方米，稳居各城市首位，核心城市集中度进一步提升。
【时隔两年补充优质土储，存货持续出清】2026上半年首开股份拟售及在售项目142个，总建面超4140万㎡，在建448万㎡，项目资源京外占比更高。值得关注的是，公司在时隔两年后重启拿地，新增北京城市副中心优质土储。期末存货账面价值800亿元，较年初下降8%；报告期内未新增计提存货跌价准备，跌价准备余额由年初的55.9亿元降至50.7亿元。为推进营销改革，首开关停低效案场，完成15个项目尾盘清盘，调整五十余个项目营销方案，攻坚去化回款。
【受结转周期影响，期间结转规模有所下降，不改整体经营改善趋势】2026年上半年首开股份营收同比下滑36%，毛利率回落至6.36%，主因房地产开发结算规模收缩。收入进一步向北京集中，京外项目结转规模压缩，部分尾盘、库存项目以价换量加快去化，短期让渡了利润空间。归母净利润亏损18.37亿元，与上年同期基本持平；扣非后归母净亏损18.36亿元，同比收窄2.1%。
【AAA信用支撑融资通畅，有息债务同比压降】2026年上半年首开股份凭借AAA国资评级保持公开融资渠道通畅，以债务接续、置换降本为策略，发行多期中票及私募公司债，募集资金用于存量债务偿还，其中5月、6月两期中票票面利率低至2.76%。期末合并口径有息债务1001.9亿元，较期初基本持平、较上年同期下降4.2%，融资成本居行业较低水平，报告期内到期及回售债务均按期足额兑付，资金安全有保障。公司同步压降永续债规模42.3%，以低成本债务置换高成本权益工具，中长期有利于财务费用下行。
【物业经营稳步增长，城市更新升格核心赛道】首开股份在开发主业审慎收缩的同时，把城市更新提升至转型核心赛道，联合商场、办公、酒店、长租公寓、健康养老、文投文创等物业经营搭建多元业务矩阵。期内持有物业经营等结算收入4.08亿元、同比增长3%；6家在营商场出租率95.6%，客流与商户销售表现平稳；7家酒店保持运营。长租公寓实现规模扩容，数字化运维落地，多个项目取得保租房认定或实现满租，出租率维持93%高位。
【证监会新政加持，融资与盘活双通道同步打开】8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，支持上市房企向特定对象发行再融资及并购重组，提高债券审核效率、允许存量公司债券滚动续发，并支持依托租赁住房、城市更新等项目发行REITs。首开股份作为AAA评级、公开融资渠道通畅的市属国企，且已在长租公寓、城市更新两条赛道形成资产储备，有望在债务平稳接续与经营性资产退出两端同步受益。
2026年上半年，首开股份实现全口径销售金额62.8亿元；全口径销售面积57.9万平方米；销售均价10844元/平方米。年初，首开股份计划实现全年销售面积113.4万平方米，截至上半年已完成年度目标的51%，进度过半。考虑到下半年通常是推货与成交的相对旺季，若北京改善性需求延续释放，全年目标仍具备完成基础。
销售结构进一步向核心城市集中。从各城市销售面积分布来看，北京地区销售面积达22.2万平方米，居各城市首位，占比约四成，较上年同期提升约2个百分点；苏州销售面积4.6万平方米、占比9%，位居第二。此外，天津、沈阳、太原、福州销售面积均在2至3万平方米区间。
截至2026年上半年末，首开股份拟售及在售主要项目（含自持）共142个，总建筑面积超过4140万平方米，当期在建面积约448万平方米。其中京内主要项目67个、总规模约1470万平方米；京外已形成以重点城市为中心、深耕与周边扩展相结合的区域布局，主要项目75个、总建筑面积约2670万平方米。报告期内，公司实现开复工面积443.35万平方米、竣工面积83.79万平方米。
值得关注的是，首开股份在京内的土地获取已经重新启动。报告期内，公司以17.69亿元竞得北京城市副中心0703街区地块，土地面积约4.26万平方米，规划建筑面积约9.24万平方米。这是公司时隔两年后在北京公开市场的首次补仓，标志着投资端由全面收缩转向审慎恢复，也为后续在京货值结构的改善留出了空间。
从合并范围内存货情况来看，截至2026上半年末，公司存货账面价值为800亿元，较年初下降8%。从存货结构分析，开发产品账面余额较期初上升17%，占比由期初的37%提升至47%，可售现房资源占比提高，与公司加快去化的经营导向一致。值得注意的是，报告期内公司未新增计提存货跌价准备，跌价准备余额由年初的55.9亿元降至50.7亿元，减少5.2亿元，主要为相关项目实现销售后的转销。
首开股份在上半年持续销售去化综合攻坚。面对市场调整压力，深化营销体系变革，推进营销垂直化管理，实施自销团队整合精简；优化资源配置，调整案场布局，关停低效项目，合并相邻案场。加快尾盘清盘节奏，完成15个项目尾盘清盘。坚持“控亏减亏”导向，分梯队研究审议调整五十余个项目的营销方案。强化机制驱动，积极探索数字化营销转型，拓宽获客渠道；坚持现金为王，重点关注销售回款、现金流上缴两大指标。
2026年上半年，首开股份实现营业收入116.28亿元，同比减少36%；毛利润7.39亿元，同比减少67%；毛利率为6.36%，同比下降6.03个百分点。营收与毛利的回落，主要来自房地产开发结算规模收缩，以及结转结构的变化。报告期内收入进一步向北京集中，北京地区贡献主营业务收入的87%；京外项目结转规模大幅压缩，且部分尾盘、库存项目以价换量加快出清，短期让渡了利润空间。从更长周期看，公司2021年后获取的项目盈利能力明显优于存量资源，2025年北京地区结利项目平均毛利率已达19.29%，随着此类项目陆续进入结转期，盈利结构有望逐步修复。
2026上半年公司净利润亏损19.6亿元，净利率为-16.86%；归母净利润亏损18.37亿元，与上年同期的亏损18.39亿元基本持平，从数据可见，盈利端筑底企稳；扣除非经常性损益后归母净亏损18.36亿元，同比收窄2.1%。除毛利收窄外，存量债务的利息支出仍对当期利润形成压力，上半年财务费用15.72亿元；不过在归还高息债务、置换降本的推动下，该项已同比下降3.03%，随着高成本负债持续置换，财务费用有望进一步下行。现金流方面，上半年经营活动产生的现金流量净额仍为净流入10.23亿元，较上年同期往来款集中回笼形成的高基数有所回落。
2026年上半年，首开股份依托市属国企AAA主体信用，公开市场融资渠道保持畅通，整体执行“债务接续、置换降本、控规模防风险”的融资策略。报告期内完成了多笔中期票据、私募公司债发行，新增融资主要用于存量债务偿还，几乎没有扩张类资金投放。
具体来看，首开股份上半年共发行12只中期票据及3期私募公司债券，合计发行规模172.5亿元，均设置多重回售选择权，适配机构投资者配置需求，募集资金全部用于存量债务偿还。发行利率整体呈现下行态势，其中5月25日发行的“26首开MTN006”与6月12日发行的“26首开MTN008A”，规模分别为15亿元和9亿元，票面利率仅2.76%，为上半年利率最低的两期公开债务融资工具。
报告期内，其他权益工具（永续债）由年初的67.6亿元降至39.0亿元，压降42.3%。以票面利率2.76%—3.95%的中票、公司债置换成本更高的永续债，有利于中长期利息支出的下行。截至期末，合并口径有息债务余额为1001.9亿元，较期初微增0.51%，较上年同期的1045.7亿元下降4.2%；其中1年以内到期226.8亿元、占比22.6%，长短期债务比3.42。以此计算，期末剔除预收账款后的资产负债率为78.5%，净负债率为238%，现金短债比为0.47倍。
从偿付执行看，上半年公司完成“23首股01”回售25.0亿元、“23首股03”回售11.0亿元，以及“23首开MTN003”等5期中期票据合计65.1亿元的回售兑付，均按期足额支付本息，报告期末不存在逾期债务或逾期债券，现金安全。同时，公司维持AAA主体信用评级，控股股东首开集团提供60亿元循环借款额度，为流动性管理提供了额外支撑。客观来看，公司短期偿债指标虽处于偏紧区间，杠杆水平与债务结构的在持续优化。
政策端出现积极变化。8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，提出着力满足国有、民营等各类所有制房企的合理债券融资需求，进一步提高审核效率，允许存量公司债券滚动续发。对首开股份而言，公司上半年已发行12只中期票据及3期私募公司债、合计172.5亿元，募集资金全部用于存量债务偿还，“滚动续发”的政策表述有助于稳定其千亿级有息债务的接续预期，审核效率的提升也为继续以2.76%—3.95%的低成本工具置换高成本永续债留出操作空间。
首开股份在传统房地产开发主业审慎收缩的同时，将城市更新提升至转型核心赛道，联合商场、办公、酒店、长租公寓、健康养老、文投文创等物业经营搭建多元业务矩阵。报告期内，公司持有物业经营等结算收入4.08亿元，同比增加3%；结算成本3.28亿元，同比减少10%，收入增、成本降，经营性资产的盈利质量有所改善。
商场出租和运营方面，成规模在营商场包括昌平首开LONG街、首开通州万象汇等6个项目，建筑面积合计约51.8万平方米，分布在北京、成都、苏州等地。报告期内，商业板块平稳向好，6家在营商场整体出租率95.6%，在营商场商户销售额突破24亿元，2026年上半年累计实现总客流量3313万人次。
酒店经营业务是首开股份持有型物业经营的重要收入来源，在全国范围内管理和运营酒店7家，管理面积约20.51万平方米，从酒店经营业态上细分，包含了五星级豪华酒店、四星级商务酒店、精品度假酒店等，分布在北京、川渝、华南等地。
长租公寓板块依托标准化运营体系打造品质租住空间，依托“首开乐尚”自有品牌标识强化市场辨识度。截至报告期末，长租公寓扩容提质，“乐尚”公寓数字运维系统实现试运营，宿舍型租赁产品标准化框架基本形成；通州缇香郡实现开工；昌平LONG街8-1项目获“保租房”认定；朝阳三里屯门店提前实现满租；12家已开业项目入市房源超7000套，平均出租率93%，保持行业前列。
在多元化赛道上，证监会8月28日发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》同样打开了退出端的空间。该文件在“推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展”部分明确，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs；对商业不动产REITs则采用“稳慎推进”的表述。这一政策指向与首开股份当前的布局高度契合：长租公寓12家已开业项目、入市房源超7000套、平均出租率93%，昌平LONG街8-1项目已取得“保租房”认定，具备培育REITs底层资产的基础；城市更新作为公司转型的核心赛道，也被纳入REITs支持范围。若能逐步打通“投—融—管—退”闭环，将有助于降低公司对开发销售回款的单一依赖，改善现金流结构。不过，商业不动产REITs“稳慎推进”的定调，也意味着6家在营商场的证券化节奏仍需观察。
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