2011年发布的国家十二五规划明确提出把电子商务列为国家战略性新兴产业，大力扶持发展。国务院副总理汪洋强调：电子商务是综合性、战略性、基础性产业，是经济社会发展的重要“引擎”，要把发展电子商务作为一件大事来抓，抢占未来竞争的战略制高点。2011年11月和2014年3月发改委分两次批准了53个城市为国家电子商务示范城市，2012年5月商务部批准了34家电商园区为国家电子商务示范基地。
随着国家电商战略的实施，各级政府高度重视电商产业的发展，电商园区的开发运营成为政府促进电商产业发展的重要抓手。地产企业如何应对宏观调控走差异化道路，电商园区——这个地产细分市场越发引起业界的关注，投资开发电商地产和电商综合体逐渐兴起。笔者立足服务的国家电子商务示范基地和近期走访调研的各地电商园区，从实战角度出发，解析电商园区的开发与盈利模式，希望能为电商园产业的发展提供更多的观察视角。
电商园区的含义及特点
电商园区是为成长型和创新型电商及电商服务企业提供产业载体和增值服务的一种高科技园区开发模式，通过电商、地产和金融的有机融合，实现多方共赢。
电商园区以地产开发为载体，以产业升级和产业集群为基础，以电商和电商生态链企业为客户群，强调政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为集聚在一起，进而充分发挥市场优化资源配置的作用。所以说电商园区是工业化地产的高级阶段，是真正成为贯彻国家电商发展战略和推动战略性新兴电商产业发展的重要平台。
2014年 3月《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》落地，产业园区引导的产城一体化模式，是新型城镇化建设的路径，需要以人为本，结合现代服务产业发展，实现产业与城镇配套的双重效应。这些利好政策为电商园区发展提供了新的机遇。以宁波电商城为例：宁波电商城按照“一城两区一中心”布局，总规划面积19平方公里，以电商产业为核心，以大项目为龙头，重点培育和引进大型电商平台、应用、服务、物流企业，形成“产学研商服”相配套，融电商、外包和软件产业等为一体的现代服务业发展示范区。今年初，宁波电子商务城江北和海曙园区正式奠基动工建设，到2016年预计投资100亿元。
电商园区的六大开发模式解析
据不完全统计，目前全国以“电商”命名的园区超过300家，还不包括各种其他大型园区内的电商子园区。电商园区的开发大体可以分为六大模式，分别是：
1、政府主导型，以优惠政策带动发展
该开发模式是我国大多数电商园区选用的管理体制，一般由省市区领导组成的领导小组负责重大决策，所在地市政府成立开发区管理委员会。优点是政策上有较大的优惠，园区运行初期，通过制定一系列产业、税收、奖励等政策，降低入园企业门槛，提高企业入园积极性，以扶持企业发展为重点，代表性园区是天津武清电子商务产业园和济南金翅鸟电商园。
2、政企合一型，以灵活机制带动发展
该开发模式的园区往往具有一定的政府背景，开发区管委会与电子商务园区建设公司实行两块牌子，一套人马，主要职能机构合署办公，既具有行政职能又具有经济职能，管委会行使市区级管理权限。优点是简化了关系，避免了一些繁琐的协调工作，有利于增强企业提高经营效益的积极性，发展速度快，代表性园区是沈阳浑南电子商务产业园（沈阳浑南国家电子商务示范基地）。
3、企业主导型，以市场化机制带动发展
这类园区主要以民营的建设运营开发公司来投资管理，在国内经济发达地区的电商园区大多采用这一模式。其优点是市场化运作，有较大的抗风险能力；管理机构简化，大大缩短了决策和执行时间。代表性园区有广东岭南国际电商产业园、义乌淘哥电商园、珠海O2O海纳城。
4、产业主导型，以区域产业带动发展
该模式下的电商园区主要是在现有电商产业发展的带动下形成和发展壮大，在沿海开放城市形成的产业带优势地区大多采用这一模式。其优点是：一方面，现有的产业基础为电商园区形成提供了条件；另一方面，随着园区的发展，又会促进现有产业的不断升级及效益的提升，代表性的电商园区是义乌跨境电商产业园和泉州幸福网店商城。
5、社区主导型，以独特社区和物业带动发展
该模式主要是依靠电商园区功能布局完善合理，物业形态特色鲜明，形成对客户极强的吸引力。该模式的园区客户往往追求与众不同的建筑形式，优美舒适的自然环境，在满足基本办公需求的基础上，更加追求品味及个性化的空间环境。代表性的电商园区是哈尔滨红博电商园。其优势体现在：优美舒适的loft艺术空间，个性化的O2O体验购物，独特而新颖的建筑风格，开创了国内领先的AEM（艺术+电商+实体购物中心）电商综合体新模式。
6、服务主导型，以完善服务带动发展
该模式主要是靠完善的进驻服务带动：通过为入园企业提供一系列包括人力资源、技术、资本、市场等诸多方面的组织、管理和服务，帮助企业顺利生存、快速发展壮大。完善的进驻服务不仅为初创企业提供基础型服务，降低了创业风险，同时为高成长企业提供发展型、延伸型服务，满足个性化需求，代表性的园区是上海电子商务专业孵化器。
电商园区三大盈利模式解析
笔者通过对国内近20家典型性电商园区盈利模式的研究与剖析，为园区开发者提供以下盈利之道的探索分享，地产电商平台、电商产业发展与电商金融运作组成了电商园区三大盈利模式。
1、地产电商平台盈利模式 包括以产业为内核，以土地与物业为载体，从而形成的园区基础设施开发获益、区域运营获取土地增值收益、房地产开发收益、租金收益、其他地产投资收益等方式。
基础设施开发：对园区土地进行一级开发获取固定收益。以宁波电商城为例。
土地增值收益：通过区域运营，获取土地增值收益。以天津武清电商产业园的土地开发与增值为例。
地产开发收益：以产业为撬动点，通过一二级联动开发，政策性低价拿地，进行二级开发，获取高收益。以义乌国际电子商务城为例。该项目总投资估算为80亿元，建设内容主要包括义乌电子商务行业发展所需要的经营场所、配套设施以及辅助建筑等。义乌国际电子商务城建设工程规划总用地为44.4万平方米（约合666亩）；项目规划地上建筑面积约为110.8万平方米，地下建筑面积为49.1万平方。
租金收入：主要是对园区内写字楼和标准厂房（旧厂房改造）出租获得租金收入。以沈阳浑南电子商务产业园电商大厦为例，整体由2.8万平米标准旧厂房投资3000多万元改造，预计年出租收入达1000万元。
其他地产投资收益：精选相关物业，部分资金投资于房地产市场。电商地产投资大，周期长，要实现可持续的发展，在持有培育主体的产业物业的同时，必须进行住宅和商业物业的策略性开发以平衡项目的综合性开发风险，取得相关收益补贴主体物业。
2、电商产业发展盈利模式 包括通过电商园区配套功能服务、政府产业政策扶持、电商产业发展性服务获取收益的方式。
政府电商产业政策扶持承诺税收分成和产业专项资金补贴。
承诺税收分成：佛山禅城区五行电子商务产业园与地方政府达成税收分成协议：企业与政府利用各自资源优势，联合招商，按照每平米税收达到3000元每年税收按三七分成，如每平米税收达到4000元每年税收按四六分成。
产业专项资金补贴：以2012年国家电子商务示范基地为例，商务部下发3.4亿扶持资金用于全国34家基地发展，其中一部分基地也获得了当地省市政府的配套资金奖励。
电商产业发展性服务：主要是通过有偿提供融资性服务、咨询服务、培训服务、信息服务、政府关系服务、孵化性服务、知识服务、媒体服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、软件和服务业外包等获取收入。
电商园区配套功能服务：通过生活、商务、娱乐及物业服务来获取收益。以珠海O2O海纳城为例，通过电商综合体的物业服务：管理面积22万平方米，年物业收益过亿元。
3、电商金融运作盈利模式 通过产业投资、产业项目（或用地）的资本运作、现有物业（房产）的资本运作获取收益的方式。
产业投资：主要是指园区建立或控股专业性的产业投资机构，例如天使基金、VC、PE等投资相关产业，分享企业成长（IPO等形式）并获取收益。案例：中国地产电商产业联盟旗下的金融创新平台—中国地产电商产业发展基金，由北大黄埔互助投资基金、清华金十一基金会共同发起成立，规模为一百亿，提供政府引导基金、天使投资、VC、PE、担保、小贷、融资咨询、上市路演、企业培训等金融服务，由中国地产电商产业联盟负责管理与使用，主要用于电商园区项目的投资。
产业项目（或用地）的资本运作：主要是指在不允许直接转让产业用地的前提下，探索作价入股等方式盘活项目（或土地资产)并获取收益。
现有物业（房产）的资本运作：主要是指产业性房产通过信托、证券化等方式资本运作，进而盘活资产获取收益。
电商园区持续发展的关键因素解析
电商园区的持续发展将经历三个阶段，也就是从1.0到3.0的阶段，即：个体、综合体、经济体。目前是从个体向综合体过渡的阶段，电商的经济体里面未来一定会有电商园区经济体出现。电商园区经济体要靠电商园区集群支撑，这个理念是笔者最近在义乌做产业调研时提出的。
电商园区的持续发展要用电商的思维来观察，关键因素首先是人，所有成功的园区开发运营的背后都有一个专业、勤勉、专注的带头人和执行力强的团队！其次，电商园区近几年的发展一定要和政府多亲近，多沟通，多协作；最后，也是最关键的，笔者认为，园区发展的关键因素是要争取产品和产业的竞争力规模化。
（来源：中国投资促进）