园区的启动理念与启动策略

产业园区的开发与建设是一项系统性、持续性的庞大工程，针对一个动辄十几、几十甚至上百平方公里的园区，“统筹布局、合理破局、滚动开发、有序推进”是现实选择，因此，如何科学的选择启动区并进行合理的开发建设对于园区的后续发展至关重要。

一、园区的启动理念

1、三生协调理念

启动区是整个产业园区的缩影与精华，应同时具备生产、生活与生态三大功能。生产区是生产功能的核心承载区域，是启动区整体布局的核心，根据产业规模不同，生产区又可分为主导产业区和配套产业区，其中主导产业区主要为大项目入驻提供生产空间，而配套产业园是为主导产业提供配套生产的中小企业的理想生产场所；生活区是提供生活、生产性服务的核心区域，是启动区的配套区域，生活区主要以园区企业及企业中的人为着力点，围绕生产、生活提供各类服务；景观、绿地、隔离带等生态功能载体应散布与生产区、生活区的各个角度以提升园区的整体环境。

打造生产区，促进生产项目的入驻有利于加速形成园区产业格局、提升园区人气，同时衍生出更多的生产与生活性服务需求；建设生活区并打造生活功能载体可以为入驻企业提供良好的生活、生产环境，同时也有利于提升园区的整理竞争力，吸引更多的项目入驻。因此，园区的生产区和生活区是相辅相成的，应并重开发，生产、生活、生态三大功能是相互促进的，应协调发展。

2、平台先行理念

对于启动区建设而言，生产区以项目招商为主，该区域的建设具有一定的被动性和偶然性，园区开发者难以控制。而园区开发者可以遵循“平台先行”的启动理念，在启动区建设职工宿舍、市场等生活性服务平台及人力资源服务中心、政务中心等具有产业共性的生产性服务平台。平台先行的理念既有利于彰显开发全区的决心，又有利于迅速提升园区的整体配套环境，还有利于吸引各企业积极稳定的投资园区，保证产业区快速成型、稳步发展。

3、混合功能理念

园区起步阶段对于配套服务的需求具有种类多，数量少的特点，建设数量繁多的单一功能载体是对资金、资源的极大浪费。混合功能的载体是在单一功能的基础上将多种载体功能进行合理的混合布局，使其各个功能达到有机、高效的最优化组合状态，从而产生整体的综合效益。相比单一功能载体而言，载体混合各种功能的布局方式，可降低启动区前期的资金投入，满足入园企业各方面的需求，更有利于启动区的开发工作的推进，因此，启动区要注重混合功能载体建设。混合功能载体在现代产业园区越来越多见，如产业服务中心、现代服务业综合体、专业市场综合体等。

二、园区的启动策略

1、启动区选址原则

园区土地一级开发的规模大、周期长，多数园区采取分片滚动开发的策略。而启动区位置的选择，直接关系到园区能否实现预定的经济效益和社会效益，因此启动区需要结合选址原则和多方面的选址因素合理选择。

首先，启动区的选址涉及符合园区整体规划要求、合理使用土地、保护生态、依托现有设施等选址原则。

符合产业园整体规划的原则。启动区是产业园区优先的发展部分，其选址要以整体的产业园区规划为导向，合理布局、有序发展，并需结合产业园区短期和长期发展的方向，为产业园后期开发建设创造有利条件。

合理使用土地的原则。启动区选址上要注意合理利用土地，降低开发费用，提高节约用地意识；同时要摒弃一味节省土地的理念，科学合理的使用土地，注重启动区在产业园区中的启动地位，及其整体形象及对后期招商的影响。

保护生态的原则。产业园区的开发第三层次涉及到整体环境的营造，启动区的选址兼顾保护生态、保留并营造良好的园区自然生态环境，可为产业园整体开发、后期建设及招商创造优势。

依托现有设施的原则。启动区的开发建设同样需要投入大量的人力、物力和财力，要求通信、供水电、供热、供燃气的能力，且园区周围要有污水、固体废物处理能力，利用原有的基础设施是节省建设投入一条有效途径。

其次，启动区的选址需综合考虑产业园区的区位条件、资源条件、启动条件、对后期的影响等因素。

区位条件。区位条件包括地理位置、交通及运输等方面，启动区的选址与区位条件息息相关，其优越度决定了园区能否快速发展。

资源条件。园区的资源条件包括自然资源和产业集聚资源等。启动区选址靠近并合理的利用有形自然资源（如土地、水体、动植物、矿产等）和无形的自然资源（如光资源、热资源等）能极大的降低生产和生活成本，促进园区快速发展；而地区的产业集聚优势、技术工人和管理人才的人力资源优势、高等院校和科研院所在内的科研资源对启动区的选择也有重大的影响。

启动条件。启动区的选址要综合考虑园区开发启动的操作性问题：园区内部搬迁人数和难度不一，较少的搬迁人数区域初期投入成本相对较低，更易于园区启动操作；地区场地平整，开工建设土方量小，地基承载力较高等表明该区域开发建设条件比较成熟，启动区起步较快；此外，部分园区启动区若选择可依托现有基础公共设施和基础市政设施的区域，对其现阶段启动及后期开发大有裨益。

对后期的影响。产业园通过启动区推动整体的开发建设，因此启动区的选址需充分结合产业园整体空间布局，使其利于后期项目的推进，带动整个片区开发；启动区体现了园区整体的规划和开发理念，因此选址要充分考虑其开发形象对启动区及后期的招商推进。

其他因素。产业园区的发展需要企业入驻，尤其是对园区发展关系密切的重大项目投资，启动区选址要充分考虑服务重大投资项目，从而启动区产业集聚和园区经济的发展。

2、启动区建设内容

按照“生产与生活并重，主导产业与产业配套协同”的启动理念，启动区可分为生产区和配套区两大功能区域，其中生产区又可进一步分为主导产业区和配套产业区两部分。针对启动区的功能不同，启动区的建设内容又有较大的差别：

首先，对于主导产业区，此区域以园区主导产业的大项目为主，基本以单项目供地模式为主，主要由入驻企业自行开发建设。

其次，对于配套产业区，此区域以为园区主导产业提供相关配套的中小企业为主，可以考虑建设标准化厂房、产业综合体、物流园等产业运营类功能载体以为中小配套企业提供生产场所。

最后，对于产业配套区，此区域主要从生产配套、生活服务和生态维护的三个角度打造产业服务社区，为园区提供产业配套服务，是园区开发者主动建设园区、营造产业投资环境的的重点区域。其中产业配套重点围绕主导产业链打造生产性服务功能载体，以促进产业招商的顺利推进、入驻企业的正常运作和产业整体的集聚发展；生活服务以企业员工及往来客商为服务重点，从日常居住、休闲娱乐、文化体育、社会保障四个层面建设功能载体，以营造舒适、便利的园区生活服务体系，满足员工及往来客商的基本日常生活和商务社交等各方面需求；生态维护的重点在于边缘隔离、道路绿化和公共绿地。

（来源：搜狐焦点产业新区）