一直以来，作为首都的北京，其核心商务区一直是中国财富版图中最重要的坐标之一。传统概念上的北京核心商务区涵盖中央商务区（CBD）、金融街和中关村等区域，聚集了北京超过60%的知名企业，先后有多家世界五百强企业入驻，早高峰的人群流如潮水般由四面八方向核心商务区域涌入。以CBD为例，CBD功能区目前已有550家总部企业，其中跨国公司地区总部达88家，占北京市的50%。截至2018年11月，CBD功能区税收过亿楼宇140座，同比增加8座，其中过10亿楼宇达到22座；中心区过亿楼宇51座，过10亿的楼宇达到12座，同比增加2座；其中贡献最高楼宇纳税额超过50亿元，高品质楼宇贡献突出。
核心商务区在北京生产性服务业集聚中的重要性是毋庸置疑的，可以说，核心商务区是北京经济发展的心脏和引擎，其律动的力度与节奏决定着北京前行的速度有多快，步伐有多大。
近年来，受政策导向、产业发展、企业成本控制等多方面影响，北京的商务区逐渐出现了多中心格局的局面，以望京、亚奥等扩展区及以丽泽和通州为代表的新兴商务区组成的非核心区商务区正在不断崛起，北京商务区发展呈现多极态势。
核心商务区现状
作为北京核心商务区中的领头羊，CBD曾经吸引包括世界500强的大部分驻京公司扎堆，几成北京总部之心。近年来，继微软、摩托罗拉、奔驰等企业之后，甲骨文、三星、安捷伦等不少全球知名企业也纷纷从CBD“撤离”。CBD区域租户的变化，是北京核心商务区产业变迁的一个缩影。
政策引导规范核心商务区写字楼规模。2018年出台的《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》，明确禁止在主要区域内禁止新建写字楼、酒店等大型公建项目。核心商务区逐渐实行商业规模总量控制，原则上不再新增商业建筑规模。多年来，北京核心商务区保持5%及以下的空置率水平。禁限目录的升级出台，意味着北京核心商务区存量增长放缓，核心商务区的办公空间供应进一步吃紧。2019年3季度供应608套/26万㎡，供应套数同比下降65%。当前，北京全市甲级写字楼总存量832万平方米，核心商务区占比达69%，依然是甲级写字市场的主力军，但平均净吸纳量逐年下降。2016年至2018年，核心商务区甲级写字楼的平均净吸纳量为46%，远低于2013年-2015年69%的平均水平。这一数字的背后，是核心商务区对不符合区域战略定位的产业战略调整疏解。
根据“国家十三五规划”的要求，CBD功能区应形成以国际金融为龙头、高端商务为主导、文化传媒聚集发展的产业格局；金融街围绕“金融业”发展“金融科技”等高端服务业；中关村则定位为中关村国家自主创新示范区核心区和全国科技创新中心核心区，重点发展电子信息、生物、新能源和节能环保、新能源汽车、高端装备、新材料、航空航天、文化创意等八大产业集群。
在北京市产业规划调整的背景下，核心商务区的产业结构优化转型明显，达到聚焦重点产业、精准服务企业的目标，推动了核心区域的楼宇高质量健康发展，也进一步提升了北京发展成世界级商务区、建设国际一流的商务中心区的优势。而迅速成熟的亚奥、望京等非核心商务区则有效承接了来自核心商务区的产业要素溢出需求。
核心商务区新租户画像
目前，在核心商务区的租赁需求中，金融业中的证券、基金、期货、信托和科技、媒体和通信（统称“TMT”）的科技互联网成为增长最快的两大子行业。
核心商务区的新租户所属行业中，金融仍是第一大行业。相关研究结果显示，银行业和金融服务业仍是高档写字楼的两大需求来源，全球主要写字楼市场占有一半租户来自这两个行业，而在每年每平方米租赁成本超过1万美元的高档写字楼中，此类租户比例更超过60%。对于北京的核心商务区而言，国内大型成熟金融机构持续高质量的扩张和科技创新中心的地位对风险投资的需求带动，推动金融业成为相关区域的第一大租户。由于对与中央金融监管机构沟通的需求日渐突出，以及强大的租金承受能力，非银行金融机构办公选址更倾向于集聚在核心商务区，其对核心商务区的新增租赁面积贡献明显。而北京扩大开放的政策对服务业尤其是金融业外资进入门槛大幅度的放开，也将推动更多外资租户入驻核心商务区。得益于科技创新中心的地位，中关村则为风险投资金融租户提供了更大的扩张空间。
过去三年，TMT超越专业服务成为第二大类租户。其中的细分画像包括：集成电路、软件开发、人工智能、物联网、云计算、企业端技术服务等领域的租户、大型成熟企业和独角兽。尽管内部各细分产业经历兴衰起落，写字楼需求动能切换频繁，但TMT整体规模扩张势头强劲且不可逆转。未来上述领域企业将成为一股强大的新兴租户力量。
从细分市场而言，由于政策的引导和产业要素的聚集，不同行业在核心商务区的特定区域内形成了不同的集群。金融公司以绝对优势成为金融街的主要业态；中关村占比最大的租户行业是高技术行业；跨国公司总部、国际金融企业和高端服务业则在CBD功能区表现强劲。
非核心区商务区崛起
近年来，北京写字楼市场核心商务区供应持续紧张，伴随居高不下的租金成本压力和企业逐渐增长的办公空间品质需求，部分企业开始将目光投向非核心商务区甚至是北京城市副中心，尤其外企租户希望通过优化办公空间的利用提高员工的幸福感和生产力，并开始关注灵活办公空间，办公空间的质量以及办公空间如何能为企业吸引并留住人才、提升效率等相关问题也因此变得更加重要。
高企的租金让企业望而却步。北京甲级办公楼平均市场租金已接近香港中环区域，跻身亚洲最高之列，促使有大面积需求的公司积极寻求入驻更易负担的办公空间。相关数据显示，9月，北京甲级写字楼租金12.6元/日/㎡，环比上月下降8%，而租赁情况良好以及需求稳定、供应有限的核心商务区的租金水平仍然维持高位，“供不应求”仍是主要关键词。其中，凭借绝佳的地理位置以及邻近监管机构的优势，金融街的写字楼租金已跃升与伦敦西区并列全球第三位，租金水平达40.25元/日/㎡，超过香港中环0.6%的涨幅，居北京甚至是内地写字楼市场之首。因此，为了控制办公空间成本，除了小部分超大型企业，许多核心商务区的租户在优化甚至缩减办公面积，同时采用大量移动工位提高办公空间使用率。
企业对办公空间品质要求提升。毫无疑问，从较高的硬件标准、商务氛围的成熟性、商业服务的便利性和交通可达性等因素来看，核心商务区的甲级写字楼标准一般可满足企业的基本需求。但核心商务区的发展空间有限、大量人口聚集、道路拥堵、车位难寻甚至环境污染等问题日益突出，企业的扩张需求、大面积连续空间需求和高品质办公需求则难以得到有效满足。因此，驱动核心商务区产业需求外溢的非政策因素是非核心商务区提供了更充裕的高品质的办公空间，相关区域的甲级写字楼存量在全市占比上升至31%，具备很高的硬件标准，在楼层净高、网络地板高度、电梯配置等指标上已经超越核心区甲级项目的平均水准，为追求品质的租户提供了更多选择。
在这样的市场需求驱动下，以望京、亚奥、丽泽等为代表的非核心及新兴商务区写字楼市场迎来了快速发展的风口。借助新兴商务区的崛起，2018年以后，非核心区写字楼存量已与核心区等量齐观，甚至开始反超核心商务区。未来非核心区与核心区的差距将不断缩小，其规模与品质也将与核心区比肩。
扩租和增设点是企业最主要的租赁活动类型，占非核心商务区近三年新租面积的近半。从行业看，TMT是产业外溢需求的代表。
从区域看，望京成为受益最大的非核心商务区，承接了来自中关村、CBD等区域的产业外溢需求。相比于北京金融街、CBD、中关村等核心商务区，望京、亚奥、通州、大兴等非核心商务区正以独特的优势紧抓时代机遇，产业集聚与商务氛围日趋浓厚，备受企业尤其是新设企业的青睐。以朝阳区为例，前三季度新设企业落户在非核心商务区的占比超60%，落户望京街道的新企业数量持续超过建外街道。由于望京和亚奥区域拥有较多高质量的办公面积，同时租金水平较为低廉，能够有效满足企业对大面积连续空间的需求，因而成为吸引寻求扩张但同时对成本敏感的企业的关键因素。
望京商务区绿色、低碳的设计理念，满足了大型企业集团总部生态办公的需求，同时充裕的空间有利于提升企业规模和发展前景。因此，大量知名总部企业、研发中心和结算中心如阿里巴巴、微软、施耐德、奔驰、北电网络、双鹤药业等企业纷纷进驻，许多世界500强企业选址望京商务区。大量国际企业迁入，也带动了更多上下游服务产业进驻。
目前，非核心商务区中，望京和亚奥区域将步入或接近新增供应高峰的尾声，与核心商务区的租金差异也逐渐缩窄。而随着城际交通和商业配套设施的完善，非核心商务区尤其是新兴商务区的发展红利逐步呈现。到2021年，丽泽和通州等新兴区域将为非核心区新供应277万㎡的办公楼面积，超过同期核心区规划新增供应总量。这些新增供应将使得整体市场更为多元，并使得非核心区办公楼市场在城市边缘兴起。
丽泽金融商务区是典型的新兴商务区崛起代表。凭借在新增供应、租金成本和交通连通性提升潜力的优势，丽泽将承接金融街未来大部分的产业外溢需求。丽泽有近100万㎡的供应，其中大部分都规划为甲级写字楼，并规划成为新的金融产业聚集地，与金融街一体化发展，主要吸引新兴、非传统金融行业的租户，全力打造具有全球影响力的金融发展新区。因此，丽泽也被誉为北京“第二金融街”。
作为新版北京城市总规划赋予的新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区，丽泽已初具规模，截至今年8月，丽泽已入驻企业489家，金融类企业355家，占企业总数量的72.6%；新兴金融339家，占企业总数量的69%，占金融企业的95.5%。吸引了中国证券投资基金业协会、中国证券金融股份有限公司、中国人民银行数字货币研究所等知名金融机构，首璟丰泰基金等规模金融企业落户。非核心商务区的新兴金融要素承载优势进一步凸显。
另一个非核心商务区的代表——通州区域，前景更为广阔。被誉为“城市副中心“的通州，是如同北京核心商务区的次级商务中心，文旅、金融、科技等商业商务资源高度集聚，实际上是定位为京津冀、首都圈的副中心级城市。因此，通州拥有更丰富的资源和更具吸引力的政策条件，吸引核心商务区的产业要素聚集，其新出台的“通八条”，针对金融机构、总部企业、专业服务业企业、独角兽、上市公司、国高新企业最高可奖励5000万，同时还提供各类补贴、生活性便利服务等。作为通州高端商务的重要承载区、总部集聚区和金融服务区的通州运河商务区，目前基础设施建设已基本完成，在北京市的产业发展规划里，运河商务区下一步作为总部集聚区和金融服务区，重点打造财富管理中心和绿色金融中心，同时围绕京津冀协同发展，探索金融增值服务。其规划设计均按照国际最高标准，在政策的大力支持下，运河核心区写字楼市场蓬勃发展，聚集了通州的主要甲级写字楼项目，万科集团，光大安石，富力地产，复地集团等优质开发商的写字楼项目均在此落地。
尽管新兴商务区形成规模可观、具有竞争力的的甲级写字楼市场仍有待时日，但其充裕的规模发展空间、高效、灵活、舒适的办公空间、绿色低碳的生态空间仍让其具备强大的发展潜力。
可以说，北京市核心商务区的产业要素外溢，实际上既是北京产业业态、也是企业办公需求的更新换代，只有将两者匹配起来，才能有效夯实北京“高精尖”产业结构发展。而这一目标从本质上来说，离不开各类商务区的产业功能规划。各商务区规划唯有不断提升自身发展水平，加快产业结构的优化提升，积极构建符合首都功能定位的“高精尖”经济结构，在优化企业办公空间服务上持续发力，才能有效吸引和集聚优质高端资源，将北京打造成服务全国、辐射全球的高精尖产业集聚区。
鼠年
大吉
