在民事纠纷案件中如何确认不动产所有权
——从一起法定继承纠纷案谈起
【案件回溯】
老伴去世不久后，姚老太及子女们为房子的继承起了纠纷。引起纠纷的这套房产位于上海浦西，购买时是姚老太夫妇和女儿阿红、女婿阿忠共同与他人签订的买卖合同，并且登记在四个人的名下。首付房款由两位老人出资，剩余部分以阿红夫妇的名义办理了贷款，老夫妇俩实际还款。到起诉时，贷款已经全部还清。
起争执的原因是姚老太和她的另两个子女阿萍、阿亮认为：当时将女儿阿红夫妇也登记为权利人只是出于办理贷款的考虑，既然房屋的款项都是老人支付的，那么整套房产的所有权应该属于老夫妻俩；而女儿阿红夫妇则认为房屋所有权属于四个登记权利人共同所有，所以只同意将去世老人的那部分，即整套房产1/4的份额拿出来予以继承。双方争执不下，最终姚老太一方向法院提起诉讼。
法院经审理认为，被告阿红夫妇未能提供出资购房的证据，认定购买系争房屋的款项均由老夫妻俩出资。结合原告提供的与被告争执过程中形成的录音，确认系争房屋应属老夫妻俩所有，全部产权份额由老人及三个子女依法继承。
一审判决后，双方当事人均未提出上诉。
【律师观点】
出于种种原因，如以前内销房和外销房未并轨、办理贷款所需、预先财产分割等等，房产的登记权利人与实际出资人不一致的情况并不少见。这进而造成了在司法实践中，家庭亲属之间就房屋所有权发生的民事纠纷屡见不鲜。
碍于彼此之间的亲情以及法律专业知识的欠缺，此类纠纷中的当事人之间通常都不会有明确的确认所有权的书面文件，导致法院在审理中可供认定的依据不充分，加上对此类案件的法律适用尺度也不明确，类似案情的处理结果常常大相径庭。
笔者就此类案件中涉及不动产所有权确认的理论和实践问题尝试进行简要的分析和探讨：
（一）不动产权属登记不是认定不动产权利的唯一依据
物权公示是物权法的基本原则之一。物权具有绝对排他的效力，其得丧变更须有足由外部可以辨认的表征1。公示原则系指物权变动之际，必须以一定之公示方法，表现其变动，始能发生一定法律效果之原则。2（另有学者认为物权公示原则不仅适用于物权变动，也适用于物权享有。即指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式3）。体现于立法上即为物权法第六条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”
对于物权公示原则的宣示作用，理论界和实务界并没有太大的分歧。然而，物权公示原则的重要作用除了宣示权利外，还包括权利正确性推定，即将纳入公示的物权作为正确权利的假定。并由此引申出公信原则，对信赖公示状况而为交易的第三人予以合法保护。这一点较易被忽略。公示物权的正确性，在立法上只是一种“推 定”，而不是绝对肯定。因此对于当事人事实上的物权，法律当然是予以保护的4。此种保护，于不动产体现为许可权利人依据合法方式更正错误登记、请求确认物权；于动产体现为许可权利人提起占有返还之诉。物权法第33条也规定：“因物权的归属、内容发生争议，可以请求确认权利。”尽管对于该条确立的是否属于物权请求权学术界尚有争议，但通说认为本条是关于物权确认请求权的规定，因物权的归属或内容发生争议的利害关系人，有权提请有关机关确认权利5。
从上述法律规定以及理论分析，我们可知，由于仅仅是推定，物权公示原则不适用于登记权利人与物权确认请求权人之间权利认定，即登记权利人不能仅依据登记簿的记载向物权确认请求权人抗辩自己享有物权。物权确认请求权之所以能成为一项独立的物权请求权，就是考虑到现实中发生产权争议时，……占有的权利正确性推定规则不能提供财产最终归属的争议解决机制，所以有必要通过合法的确认物权归属机制解决6。
在物权法颁布之前，笔者曾看到上海法院有仅以登记为由驳回原告请求确认房屋所有权的判例。目前司法实践已经普遍抛弃了这一错误立场，应值赞许。
（二）取得物权的对价支付主体不是认定物权的依据
在包括本案在内的大量确权纠纷中，取得物权的实际投入或出资情况始终是法院认定物权的重要依据。对此，笔者认为有必要予以澄清：投入或出资并不是认定物权的依据，充其量只能是判断当事人真实意思的证据之一。
尽管我国物权法没有采纳德国民法的物权行为理论，但是对于德国潘德克顿法学创立的物权和债权的划分是完全认可的，对于两者的区别几乎任何一本法学教材都有近乎一致的阐述。在物权确认纠纷案件中，一般是原告以其实际出资作为主要理由主张物权。但单纯的出资行为在当事人之间只能产生债权债务关系，而不可能作为认定物权归属的依据。如果没有双方之间及于物权归属的意思表示，一方的出资只能作为借款或者不当得利请求对方予以返还。
况且，根据我国的国情，在家庭亲属之间往往存在大量相互之间的赠与情形。在关系良好时，亲属间的资金往来几乎都没有明确的凭据。一旦关系破裂对簿公堂，一方可以出示购房的付款凭证，另一方很难举证存在其他方面的给付行为。笔者认为，商事活动中企业法人等主体鉴于追求利益的本性或作为专业机构的属性，其对不动产的出资行为作为判断物权意思的依据尚有一定的合理性（无故由其他公司为自身购房出资因欠缺合理性而不符合民事诉讼盖然性证据要求）。但在目前的社会现实中，亲属间的资金往来则很难准确定性。具体到所有权确认的民事纠纷中，投入或者出资情况所具有的借鉴意义较之商事纠纷应更为有限。虽然我国的立法中尚未明确区分家事关系和商事关系，但在司法实践中应当有所区别。从本案的判决说理部分我们可以发现，尽管法院不是仅凭借购房款的出资来确认房屋所有权的，但却是主要的判决理由，对于真正应当作为判决理由的物权意思表示却仅一笔带过。这是笔者认为本案判决说理性不足的理由之一。
（三）确认物权的理由只能是当事人之间关于物权的意思表示
所谓物权的确认，是指当事人在物权归属发生争议或者权利状态不明时，请求确认物权归属、明确权利状态7。在确认物权纠纷案件中，首先仍要确立物权公示原则中的推定规则，赋予登记的权利人以优势地位。如果没有足够证据推翻登记记载，推定登记记载的权利人为真正的权利人8。从比较法上考察，王泽鉴认为土地法第43条规定“依本法所为之登记，有绝对效力”，亦应认此项登记有推定效力9；德国民法典第1006条第1款第1项规定，为动产占有人之利益，推定占有人享有该物之所有权。第891条规定，在土地登记簿中已登记者，推定其在事实上为权利人10。这一点虽未为我国物权法所明文规定，但从理论上说应属应有之义。另外笔者注意到，在现实生活中很多确权纠纷的被告（即登记的权利人）之所以成为登记权利人，都是之前得到了原告的认可。如上述案件中，原先被告阿红夫妇即是与原告姚老太共同作为系争房屋登记的权利人的。被告既可能是名义权利人，也可能是受赠人和物权所有人。在认定时不应将各种可能性平等评判，而应当强调登记权利人的优势地位，强调物权登记的推定作用，不宜被轻易推翻。
由于推定作用的存在，能够推翻登记状况、证实登记权利人仅仅是名义上的权利人的事实应当是明确的，证据应当是充分的。即使没有书面的关于物权的约定，也应当有其他证明双方当事人之间对此作出的明确的意思表示的证据。由于我国物权法没有明文强调物权公示的推定，导致法院在判定是否足以推翻此种推定的意识淡薄及认定要求过低。在这一点上笔者对本案的判决也不能认同，因为法院仅以原告提供的录音证据中有利原告的只言片语来做出了认定，实际上被告根本没有明确承认过系争房屋应属原告，否认房屋属于原告的陈述均被法院选择性忽视。更何况该录音是双方当事人争执过程中形成的，苛求当事人用语精准并不合理。结合笔者在执业过程中处理的数起确权纠纷案件，在认定标准上法院多有不一之处。有的判决无视这方面证据，简单地以“尚不足以证明……”为由驳回原告诉请，有的判决则类似本案一般，依据口头或书面的语焉不详的文字或言语，以“结合……”等表述即轻率地确认所有权。但整体而言，无论结果如何，法院在判决说理部分对此均很少做到论据详实、使人信服。在这一评判标准上，尽管于当事人利益关系重大，但因更多的属于个案中证据认定的范畴，很难在理论上予以总结归纳，导致实践中判决结果五花八门。笔者认为，当引起审判机关的重视，尽早予以明确为宜。即便不要求书面约定，也应当要求原告提供能够确切证实其为真正权利人的证据，如被告完整的、无歧义的自认等，不能轻易地推翻物权公示的推定。
对于民事纠纷中的不动产所有权确认案件，从理论上应当明晰，物权公示所确立的仅仅是推定权利，可被相反的证据推翻，不能仅依据登记簿记载来裁判。同时，此种推定作用的存在要求原告必须提供充分翔实的证据，足以证明双方当事人对于所有权存在相反的约定，方可推翻登记簿记载。此外，对不从产的出资通常情况下与所有权归属无关，只产生债权债务关系。
房屋所有于普通民众干系甚大，如果对于所有权确认的认定标准过低和不统一，说理不充分，依据不翔实，不仅使当事人对自身权益难以形成正确的预期，也很难使判决产生良好的社会效益。
作者：孙勇坚
德载中怡律师事务所副主任
注释
1王泽鉴:《民法物权1通则·所有权》，中国政法大学出版社2001年10月，第92页；
2梁慧星:《中国物权法研究》（上），法律出版社1998年，第57页；
3陈华彬：《民法物权论》，中国法制出版社2010年，第114页；
4孙宪忠:《中国物权法总论》，法律出版社2003年，第189页；
5最高人民法院物权法研究小组：《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社2007年，第134页；
6朱岩、高圣平、陈鑫:《中国物权法评注》，北京大学出版社2007年12月，第171页；
7王利明:《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年，第109页；
8王利明:《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年，第118页；
9王泽鉴:《民法物权1通则·所有权》，中国政法大学出版社2001年10月，第65页；
10鲍尔/施蒂尔纳著，张双根译:《德国物权法》（上），法律出版社2004年，第63页；
