新民事诉讼法司法解释对于房地产诉讼案件的影响
（连载一）
一、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷成为专属管辖！
原根据《建设工程施工合同司法解释》及《房屋租赁合同司法解释》的规定，房屋租赁合同及建设工程施工合同均不作为专属管辖案件审理。
但民诉法司法解释第二十八条规定了“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”
评析：
1、房屋租赁纠纷和建设工程施工合同纠纷被确定为不动产纠纷，由不动产所在地法院管辖，可通过约定仲裁条款排除专属管辖的适用。
2、新的司法解释仅将政策性房屋买卖合同纠纷算作不动产纠纷，根据法院系统此前的实践经验，商品房买卖（预售）合同纠纷仍属于一般地域管辖范畴，由被告住所地或者合同履行地人民法院进行管辖。
3、由于司法解释具有溯及力，之前签订的建设工程合同中约定在建设工程所在地其他法院管辖的条款将不再有效。
二、对于合同履行地的理解发生重大变化 ！
合同履行地的理解发生了较大变化，司法解释第十八条规定“合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。”
评析：
根据该规定，房屋买卖合同可能产生两个或以上的履行地。对于房屋交付而言，房屋所在地应为合同履行地，而对于支付购房款而言，则接受货币的一方（卖方）所在地视为合同履行地。由于交付房屋和支付房款都是房屋买卖合同的主要义务，因此这两处地点不一致的，都可以被认定为合同履行地。如没有管辖约定的条款或者约定无效的，这两处所在地人民法院均有管辖权。
同时，需注意“所在地”不同于住所地，认定接受货币一方所在地应为接受货币方接受货币时的所在地，一般指收款时的营业地或者接受货币账户所在地。
三、开发商向小业主售房的管辖条款可能被认定无效！
实务中开发商一般在购房合同中约定对其有利的管辖条款。依据民事诉讼法司法解释第31条规定，如果是面向小业主的购房合同，未采取合理方式提请注意的，小业主可主张管辖协议无效。
对于合理方式，可以依照合同法司法解释二第六条认定，即在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的。
作者：德载中怡律师事务所合伙 孙勇坚律师
未完待续