希腊政府计划大幅提高非欧盟买家购置住宅物业的成本，此举将对该国黄金签证项目产生深远影响。官方确认，针对第三国国民的住宅房产转让税率将从 3% 上调至 15%。计入市政附加税后，实际有效税率将由 3.09% 飙升至 15.45%。
以一套价值 80 万欧元的住宅为例，转让税费将从约 2.47 万欧元激增至 12.36 万欧元，单笔交易成本增加近 10 万欧元。该政策是希腊总理米佐塔基斯于 9 月 5 日在第 90 届塞萨洛尼基国际博览会上宣布的住房政策组合拳的一部分，细节于 9 月 7 日进一步披露。
适用更高税率的群体
新税率主要针对身为第三国税务居民且不属于豁免类别的住宅买家。希腊公民、符合条件的希腊侨民、欧盟及欧洲经济区公民，以及部分受首套房豁免规则保护的长期居民不在征收范围内。因此，这并非针对所有非欧盟买家的“一刀切”政策。
此外，该政策仅限住宅物业。商业房产、土地及其他非住宅类不动产不受此次 15% 新税率的约束。
买家需要多支付多少税费
现行制度下，希腊房产转让税为 3%，外加转让税金额 3% 的市政税，综合有效税率为 3.09%。新规实施后，在维持相同市政税计算方式的基础上，整体有效税率将升至 15.45%。
需注意，上述金额仅包含转让税和市政附加税，未涵盖律师费、公证费、登记费及其他交易杂费。
该政策对黄金签证项目的影响
此次税费调整将直接冲击通过购买住宅申请希腊黄金签证的投资者。目前，阿提卡、塞萨洛尼基及热门岛屿等高需求区域的最低投资门槛为 80 万欧元，其他区域为 40 万欧元；符合资质的商改住及历史建筑翻新项目仍保留 25 万欧元通道。
鉴于黄金签证申请人多为第三国国民，大量购买住宅物业的投资者将落入新税网。在 80 万欧元的投资门槛下，实际转让税将从现行的 2.47 万欧元跃升至 12.36 万欧元。
不过，部分税务细节尚未完全明确。虽然政府表示新税率不适用于商业房产，但 25 万欧元通道包含“商改住”项目。在立法细则发布前，此类交易的征税标准（按现行还是新规）仍存在不确定性。
希腊上调转让税的原因
政府将此举定位为应对国内住房压力的关键措施，旨在限制第三国买家的住宅需求，缓解房价上涨。数据显示，2025 年希腊公寓价格平均上涨 8.1%，2026 年第一季度同比涨幅达 5.7%，其中雅典和塞萨洛尼基分别上涨 5.2% 和 6.4%。
此次调税是希腊一揽子住房政策的一部分，同期推出的还包括面向首套房购房者的 20 亿欧元“我的家园 III"补贴抵押贷款项目，以及在雅典和塞萨洛尼基部分区域扩大短租限制的措施。
新税率的生效时间
目前具体生效日期尚未最终敲定。早期报道曾提及 2027 年 1 月 1 日，但 9 月 7 日的政策宣讲会将时间点指向 2027 年 7 月 1 日。官方公告仅确认税率从 3% 上调至 15%，未标注确切实施日期。最终生效时间及过渡安排将在后续实施立法中明确。
投资者后续需要关注的要点
此次公告不仅是简单的加税，更是继提高投资门槛和收紧短租规则后，希腊对房地产市场的又一轮调控。对于投资者而言，接下来的核心关注点应包括：正式生效日期、高税率适用买家的精确定义、黄金签证改造类房产的税务处理规则、已推进交易的过渡条款，以及法案定稿前可能出台的豁免细则。
可以确定的是，若按公告内容落地，自 2027 年起，第三国买家在希腊购置住宅物业的成本将显著上升。
本文仅为希腊政策信息编译，不构成税务、法律、移民或投资建议，不推荐任何购房或移民项目。