8·28新政发力，地方国企还能否拿地？

一、投资端发生四大变化

新政落地十余天来，威力渐显，市场反应比预期愈加强烈。当前投资端已出现四类收缩信号：

一是暂停出让，除朝阳将台629地块外，福州、苏州、天津等多个一、二线城市多宗优质地块已进入“暂缓出让”程序；

二是底价成交，部分城市为避免流拍，主动下调地块起拍价或溢价率上限；8月31日新政后上海首批地块仅中海一家报名，底价150.19亿元成交；9月3日成都温江、崇州两宗宅地全部底价成交；

三是暂缓挂牌，原计划9月挂牌的地块，包括杭州、武汉、南京、宁波，当地政府明确表示，待地方实施细则出台后再推出新地块；

四是供地收缩，河南省已出台15条配套政策，明确库存去化周期超过18个月的区县，暂停商品住宅用地出让，周口、驻马店、信阳等市县同步落地执行，这一刚性指标标志着供地端正式进入“以销定产”阶段。

二、房企内部管理层面五大动作

一是主动处置低效存量土地，华侨城亚洲、华润置地、越秀地产等企业加快对尚未取得工规证、开发收益不达预期的储备地块，通过政府收储、股权转让、搁置开发等方式止损退出，规避现房模式下巨额资金沉淀风险；

二是加速存量货值去化，新政重构购房预期，期房吸引力下降，保利发展对9 月排期调整，全国范围内优先推出主体封顶、准现房楼栋，压缩纯期房供货占比，华润置地还把今年年底和2027年上半年可交付的项目前置推盘，在经营逻辑切换期，回款不再用于滚动拿地扩张，优先用于保交付、偿还债务、留存资本金，现金为王；

三是全面重构投资测算模型，华润置地、保利发展、滨江集团紧急重构投资测算模型，新增现房/封顶预售双情景测算、房价压力测试；收紧投资评审权限，设置资本金IRR 硬性门槛，大量暂缓新增地块立项；

四是资金管理变革，建发房产、伟星房产都在进行财务体系升级，内部推行项目资金闭环管理，严控单项目资金投资上线，弱化集团资金池跨项目调拨模式，拿地前置对接主办银行、规划项目封闭开发贷；

五是组织风控持续优化，面对项目闭环管理要求，以及业务规模可能出现的变化，预计企业将继续压缩管理层级、压降管理费用，对全部存量土储开展新老划断风险排查，优先保障存量项目保交付，新增投资高度保守。

三、回溯新政核心调整内容

828新政发布后，各类专家解读较多，核心共识可归纳为七点：

第一，新政是房地产发展新模式建立的标志；

第二，新政是底层制度重构，不是短期救市刺激；

第三，新政核心目标是恢复市场信心，据估算，仅恒大留下的烂尾楼就达到162万套，涉及600万业主，大规模的烂尾问题牵扯众多家庭的切身利益。以保交楼为核心的楼市新政，首要任务就是重建购房者对市场的信任。

第四，新政主要是供给侧改革，核心要求可概括为“控增量、去库存、优供给”，当前房地产市场核心矛盾是供给结构、区位布局、住房品质与需求不匹配。住建部2025年末的住房普查数据显示，全国城镇住房已达3.02亿套，套户比突破1.1，人均住房面积42平方米，单看总量早已满足全体城镇人口的居住需求；但供需错配的问题十分突出：从城市和区位维度看，杭州、合肥等核心城市新房去化周期已不足1年，杭州主城核心片区优质改善房源甚至接近缺货，而多数三四线城市、核心城市的远郊区域却存在库存严重积压。

第五，新政并未直接取消商品房预售制度，而是大幅提高了预售的准入门槛，预售不搞“一刀切”取消，应兼顾了地方土地出让收入下滑，避免地方财政硬冲击的影响，但“未完工即开始销售”的粗放开发模式已经终结，高杠杆、高周转的旧开发模式正式退出市场。

第六，新政落实主办银行制度，要求项目资金实行封闭管理的风控措施，导致房企不能再依靠购房者预售资金滚动拿地：开发商拿地后，项目的销售资金必须全额进入主办银行的封闭管理账户，严禁挪作他用，严禁“借新还旧”滚动拿地。

第七，风险承担主体发生转移，过去商品房烂尾风险主要由购房者承担，新政实施后，资金链断裂风险主要由开发企业和金融机构承担。

综合上述七点，此次新政的核心本质就是推动房地产回归“现房销售、盖好再售”的基本常识。

四、消费端置业逻辑发生变化

与各大媒体与大V纷纷解读的热度不同，新政后到访、咨询量明显抬升，但成交转化偏谨慎，消费端在观望中悄然发生变化：

一是认知变化：买房先看能不能顺利交付，其次才看价格、户型、配套。武汉、成都、上海等多家案场反馈，新政后到访客户，80%以上第一问题不再问折扣，而是询问项目是否属于新政适用范围、资金监管方式、竣工时间；远期期房客户观望明显加重，下单意愿依然偏弱。

二是市场变化：新政释放两大信贷利好（最长40 年房贷、债务收入比上限上调），客户咨询明显增多，刚需客户重点咨询40 年房贷、月供压力测算，虽然月供下降，但也会主动核算总利息增加，不会盲目拉长贷款年限；收入预期不稳的刚需客户，基本继续保持观望；改善置换群体，咨询活跃度最高，优质次新二手房、现房改善盘带看量上涨，置换链条有所激活。从北京新房到访来看，改善置换客户带看量提升约 20%，成交温和修复。

三是预期弱化，客户对房产增值预期弱化，购房回归居住属性，购房者负债意愿进一步偏保守。新政重塑了购房者对购房风险的认知，也逐步读懂本次改革重在制度规范、防范烂尾，并非刺激房价上涨；叠加居民收入预期仍偏弱，因此市场呈现择优入场、结构性修复，并未出现全面回暖。

此外，未来新房供给结构改变、资金成本抬升，房价很难上涨，投资客基本离场。

五、地方国企面对的三道必答题

第一道考题：是否还要继续拿地？

过去十年，地方国企尤其是城投平台，一直是土地市场的“压舱石”：民营房企不愿参与的地块由国企兜底，招拍挂市场遇冷的板块由城投托底。况且不论库存去化周期超过18个月的区县暂停商品住宅用地出让的地方，新政实施后，托底逻辑已难以为继。

从深层分析看，国企托底拿地同样需要核算成本收益。过去托底拿地可通过“勾地+代建+配建”多元模式覆盖拿地成本，新政实施后要求现房销售、落实主办银行封闭资金管理，原有商业模式的前置假设已不再成立。当前国有企业是否拿地，已不是“拿地意愿”的问题，而是“操盘能力”的问题。

第二个问题：拿地资金从何处筹措？

广东、四川南充等地已密集召开政银企对接座谈会，会议核心方向高度统一：梳理存量项目台账，收集市场主体实操难点堵点，向上反馈合理诉求，研究地方配套实施细则。总体来看，房企反映最为集中的两大核心诉求如下：

一是请求对现房地块配套土地出让金实行分期缴纳，延长缴款周期。现房销售模式下，项目回款周期已由此前预售制时期的6-12个月，延长至18-24个月甚至更长时段，销售回款节点后移会增加房企资金占用，若仍要求土地出让金一次性缴清，房企资金链确实难以承受。

二是请求明确主办银行项目封闭融资落地细则，缓解项目建设期资本金压力。新政虽已明确“主办银行+封闭管理”要求，但具体落地流程尚不清晰，各银行执行标准差异较大，房企亟须可预期、可操作的实施细则，而非原则性要求。

上述两大诉求，对地方国有企业同样适用，且从房地产行业的实际融资情况来看，参考2025年前三季度房地产行业境内发债数据，国企、央企融资成本仅为2.58%，民营企业融资成本则达到5.40%，两者融资成本差距达到2.82个百分点；同期房企发债总量中，国企央企发债量占比达到85%，民营企业发债量仅占比不足9%，且同比降幅高于国企央企；进入2026年，这一融资分化趋势进一步加剧。但深入分析来看，银行开发贷投放也主要集中在优质央国企，多数房企融资渠道收紧依然明显。

第三个问题：拿到土地后如何开发运营？

即便解决了拿地和资金两个问题，拿地后的开发运营问题仍无法回避。预售门槛抬高后，传统“边开发边销售”的开发节奏被打破，项目从拿地到回款的周期拉长1-2倍，资金占用规模、市场销售压力、运营管理难度同步上升。主办银行封闭管理要求下，项目资金无法跨项目、跨区域调度。代建、配建、安置房等政策性任务的成本进一步显性化，以往这类成本可通过商品房销售溢价进行对冲，现房销售模式下溢价空间被压缩，对冲能力明显下降。

上述三个问题相互叠加，地方国有企业开发建设板块未来3至5年行业面临的重大转型发展命题。新政实施后，收缩商品房开发业务，转型为片区综合开发运营商，重点开展产业园配套建设、城市运营服务、存量资产盘活等业务依然是一个主要的方向，这既是新政推动下的倒逼转型，也是短期重要的战略机遇窗口。

六、地方政府面临的两难平衡

新政落地后，地方政府实际上也面临两难选择：

一方面，必须防控风险。新政的核心目标就是防范楼盘烂尾风险、防范系统性金融风险，地方政府作为土地市场的供给主体，必须配合落实“控增量、去库存”的总体要求。

另一方面，必须避免房企出现资金链集中断裂风险。从预售模式切换为现房销售模式，是资金周转节奏的重大调整，若一次性完成切换，极有可能引发房企资金链集中断裂。

地方政府始终在其间审慎把握平衡，平衡的难度极大。土地出让收入是地方财政的重要来源，若供地规模大幅收缩、土地出让收入下滑，将对地方财政造成直接冲击；但若为稳定财政收入继续大规模供地，又与新政“控增量”的目标要求不符。