828现房销售的政策一出，楼市炸锅了，购房者即将迎来史上最大的改革之一。
但其实上海早就有不少楼盘走在政策前面，因为去化过慢，率先实现现房销售。
NO.1 虹口“七个小矮人”
虹口江湾镇，真的不简单。
如果说市区现房销售的项目98%都是高端盘去化慢的正常表现，那么虹口虹盛里就是那剩下的2%。
一个除了本地人都不看好，被老公房几乎占据的板块，不仅迎来新地铁，一次两条（19、20号线）；
而且断供多年一次性迎来7幅地块，相当于新增7个迷你新小区。
市区地段、中环位置、近地铁，总价500万出头就能上车......
这么多的营销卖点，结果就是卖成现房了，有些楼栋还维持“原装”——0人购买。
要知道虹盛7幅地块一共分成两个小区，最早一批在2023年7月入市，一共推出453套房源，至今还剩295套房子没卖出去，去化率不足35%！
而且根据网上房地产数据，项目卖出的绝大部分都是高层产品，价格贵一点的洋房、联排别墅几乎无人问津。
比如容积率最低的A地块，13套别墅+58套洋房一共71套，卖了3年只卖出去5套洋房。
“多亏了”前两年市区盛行保护风貌建筑推广了一批低密产品，不然江湾镇也想不到自己有生之年还能造联排别墅。
就问9万的高层，11万的洋房和15万的别墅，江湾镇适配哪个能级懂的都懂。
除了价格，项目本身的户型品质方面也存在不少BUG。
15种户型，最小仅63㎡，适合单身的富哥富姐过渡或者看好这里纯投资的小白，市场匹配度十分困难；
3000万的联排别墅精准差点阻击了徐汇滨江新房，唯一问题就是如何说服买徐滨的朋友放弃地段跃迁以及圈层升级。
看着平平无奇的样板间，廉价质感的木门和大块暗黄色瓷砖带来的审美踩踏，让人感觉重返2.5代住宅时代。
板块能级不足，周边环境老旧，价格和产品错配，连做个样板间都不用心，不论是不是现房，虹盛里的去化之路注定还很漫长。
今年1月过会只后，项目最新加推消息迟迟没有传出，希望最后能捂出一个满意的结果。
NO.2桃浦三杰
市区现房销售剩下1%的特例，花落桃浦。
桃浦的城市更新力度相当于刮骨疗伤，大量新房集中入市，楼市竞争异常激烈。
目前桃浦的中环桃源里、象屿交控·中环云悦府、紫薇之星都是现房销售状态：
中环桃源里，2023年首推，总房源604套，剩余107套，去化率82.3%；
象屿交控·中环云悦府，2023年首推，总房源765套，剩余233套，去化率69.5%；
紫薇之星，2025年首推，总房源406套，剩余320套，去化率21.2%。
除了这三杰，桃浦还有普陀金茂府、金隅公园东序、桃园锦里等盘在售/待售，叠加周边3.5代住宅的产品打击，未来桃浦新房可能还要打上几轮价格战。
作为近年来浦西最大的成片开发片区，桃浦真的太新了。
如今的桃浦更像是新开发的近郊板块，拿着规划让人按照市区价格买单，最明显的对比就是隔壁南大。
因此对桃浦来说，最重要的并不是推行现房销售，而是怎样变成真正的市区。
NO.3 浦东外环
浦东的刚需盘卖不动了！浦东购买力是不是也不灵了？
一个有些惊悚的数据，浦东外环外在售27个新房里，有20个已经是现房销售，现房销售率高达74%。
浦东外环现房在售项目
三林南的招商臻境2024年5月开售，目前已经在预看房阶段，也还剩238套房子待售。
周浦东碧云澧悦墓景+假地铁房双配置，交付频出问题口碑再度受损，2023年卖到现在还有77套现房待售。
康桥前网红盘张江金茂府，从2024年9月开始卖，2025年12月交房，684套房子还剩123套没卖完；
2号线凌空路地铁盘浦发上品，首开时间2023年，2025年年底交房；412套房子还剩145套现房在售。
隔壁川沙地铁站的陆家嘴锦绣云澜2023年开盘，至今还有101套现房待售；
要知道一路之隔的锦绣观澜，当年认购率超200%还触发限售，川沙真地铁盘的好日子也一去不复返了。
创新中路地铁站的浦发唐城二期，2023年7月开始卖，现在还剩173套现房销售；
墓景房+原地铁量大不利因素，二期被同期产品按着摩擦；好不容易把对手都熬走了，没想到解禁后的一期二手房又是刺向自己的一把尖刀。
三林南、周康、川沙这些浦东刚需主力板块都不好卖了，画大饼的祝桥、被虹吸的航头、新场、惠南日子就更难过了。
比如新场的同润新云都会，2023年开盘，1142套房子现在还剩796套，去化仅3成。
其实不仅是外环外，滞销像瘟疫一样已经蔓延到浦东中外环之间。
高行的森兰万安里、外高桥的尼德兰花园、杨明花园，都卖到现房销售还没清盘。
很明显，现房销售已经救不了浦东的刚需盘了。
以前一二手倒挂疯狂时，形势比人强，不买就是涨价，导致新场和祝桥这些地方新房竟然都能触发积分；
现在是人比形势强，我们反复调，浦东的打工人只是忙了点不是傻了点；
过去被房价赶鸭子上架，现在大家都有很充足的时间去规划美好的居住生活这件事。
和浦西同价位相比，配套垃圾的差房子，凭什么让他们心甘情愿背上30年房贷？
NO.4 远郊小镇
金山、崇明新房全面滞销，两区有望凭实力率先实现全区现房销售。
金山区现房在售项目
除此之外，上海别的区一些远郊小镇也彻底陷入寒冬。
嘉定区华亭镇新房五个院子的别墅，2023年首开，还剩21套现房别墅在卖；
虽说去化率还可以，但小区二手房已经开始砸盘，新房最便宜的联排别墅470万上下，现在小区二手挂牌430万，账面亏一辆宝马。
奉贤奉城镇的水榭兰庭，卖的时间比一些房产中介职业生涯都更长。
2019年首开，800多套房子还剩400多套没卖；
最惊人的是2023年加推的二期，一共168套房还剩168套，3年共卖出0套！
宝山罗泾的远洋红星宝山天铂2024年最后一批次运气不好，没赶上北郊未来产业园带货末班车，186套房子还剩72套现房待售。
结果当然也不是现房更好卖了，而是同小区更早批次的房源流入二手市场，开始砸盘。
项目在售新房表价最低296万一楼，而小区同面积二手挂牌最低199万。
对购房者来说都是现房，但买二手直降100万。
青浦白鹤宝业活力天境，2022年首开，4年时间过去，471套房子还剩162套没卖出的现房；
按照这个去化节奏，叠加新规住宅的打击，估计让白鹤土拍再断供5年可能会等来清盘。
松江新城和新桥的三不管交界处，恒都云湾2024年首开，503套房源还剩328套现房销售；
不出意外比新房买家更快赶来的是老业主背刺，原价300万的低楼层现在挂牌260万，还附赠精装修：
NO.5 临港
临港一直享受着各类资源倾斜，从2019年至今一直有个产城融合的梦。
现在的格局是，住宅抢跑了，产业发展还没跟上。
曾经临港主城区这块宝地，没有一个楼盘能留着现房销售，市区人想过来投资一套都不行。
不好意思，只接待临港本港的3.1人才。
现在102、103、105片区新房全面滞销，重装备制造区更是惨不忍睹。
有代表性的就是泥城的超级大盘光明星城。
这个项目一共分三期，一期二期都已经是现房销售；
一期1423套房源，还剩446套现房在售：
二期1035套房源，还剩739套现房在售：
这不算完，作为造城大盘，一期二期都是商品+动迁的组合，两期动迁房加起来有1275套。
同一个小区，商品房售价2.5万，动迁房售价1.2万，别说什么居住品质差异。
我总价都100万出头上海买房了，像是在乎品质的人吗？
临港大片区过去6年大约卖了3万多套新房，未来预计还有3万多套在路上。
临港楼市的问题，也不是现房和期房的问题，是太多了。
多得早已超过了这个片区能消化的数量。
另一个问题是，现有的房子同质化严重，哪天3.5代住宅的风吹到临港了，更不知道这些老伙计该怎么办了。
今天上海楼市政策频繁更新，新房大量集中入市，市场充满变数。想找到确定性，不能只看单一新盘，重要的是跨出生活圈对比、把一二手行情放在一起研判。如果你正在看房、有买房疑问，后台回复【新房】，我们一起聊聊看房思路。
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