一、资金方投资取向与风险偏好的匹配
融资主体的强弱程度与项目本体的优质程度决定了融资主体对融资机构的可选择度。同样的，资金方根据各自对风险偏好的不同，对于融资项目及融资主体的挑选大致呈现如下几种态度：
1.强主体的优质项目：机构抢着做；
2.强主体的一般项目：机构看着做；
3.弱主体的优质项目：机构挑着做；
4.弱主体的一般项目：机构悠着做。
二、资金方与项目方的前期对接及融资评估
融资亦讲究“非诚勿扰”，资金方与融资方最后是否能牵手成功，第一眼十分重要。资金方在与项目方前期对接过程中，基本能判断项目融资需求的真实性、确定性以及后续推动的可行性。
（一）融资需求的真实性与确定性评估
从项目方的基本面（尤其是实际控制人的真实想法）评估确认项目方对融资的态度，比如城市更新项目融资的必然性与迫切性，是确定通过融资自行操盘还是考虑项目转让或合作开发？是必须马上融资还是存在内部腾挪资金空间可暂时不需融资？对非金融机构提供融资的接受度？
通常做惯了银行等持牌金融机构融资的项目方，通常不会轻易接受诸如基金等非金融机构的融资；如果项目方的实际控制人对项目转让或者融资后自行操盘犹豫不决，资金方亦会慎重选择合作。
（二）融资要素及融资可行性的评估
从核心融资要素（尤其是放款时间、融资成本、融资期限三个要素）反推融资的可行性。
1.判断项目所处的阶段或项目成熟度
对于城市更新项目，项目所处阶段是列入更新计划前还是计划后，专规是否通过，实施主体是否确认：计划列入前后找私募等前融，拆赔双80%以上加上已过专规则优先找银行或信托（如中行、建行、工行、交行；个别信托等）。
2.放款周期与融资期限的接受度
两三周内即需资金还是两三个月内资金到位？融资期限是半年、一年、二年或五年？如果火烧眉毛才寻找资金，并要求在短时间内到位。该类项目融资方式有限，通常可选择过桥资金，并需有能力接受高额的融资成本。如果融资期限过长，如果涉及募集资金的，还需充分考虑投资者对长期限产品的接受度。
3.对融资成本的接受度
判断融资方对成本接受度过低，还是无底线地接受高成本？
以城市更新项目为例，如果项目尚未通过专规，并且对融资成本接受度较低，该类项目由于成熟度不够，除非资质较为优质的开发商或有十分优质且足额的担保，否则低成本资金的落实难度相对较大。
对于无底线接受高成本的项目，则要充分衡量该融资方的综合实力以及项目未来的收益情况，是否有明确的退出方式或者接盘方，综合衡量融资主体是否有能力承担高额成本。
4.授信额度的可操作性
授信额度一般都根据融资金额、用途以及对应的项目估值、担保措施来判断。
以笔者经办的深圳某工改融资项目为例，融资方名下的工改项目前期已有其他银行提供了几十个亿的更新贷款，项目目前已达预售阶段，但需找资金将前期的更新贷款替换。如果单独申请开发贷款其授信额度无法覆盖前期几十个亿的更新贷款。但有银行可根据前期资金的实际使用情况，确保替换的几十个亿的资金流水、用途均为城市更新的拆迁补偿等款项，则可重新确定授信额度，并可包含后期的开发贷款的金额。
通常进行项目融资时，所获得的授信额度不仅仅看项目本体及其估值，资金方亦会重点关注项目是否有所谓的“抓手”。尤其对于那些项目本身并不十分优质，但能提供本项目之外的融资担保或有其他项目可以做融资用途的变通，该类项目亦能获得资金的青睐，并获得可观的额度：
（1）风控担保措施的达标程度，即是否有足额的“抓手”：如股权让与担保的接受度、土地后置抵押之外的其他资产抵押或其他担保等；
（2）融资方案的可替代性：如更新项目本身无法融资，但可通过关联的实体公司做其他融资产品。
（三）机构与项目方的对接要素及项目可推动性评价
判断项目可推动性不仅要关注对接人的层级及所获得的授权支持程度，亦要充分判断项目方的配合度问题。
1.项目方对接人的层级及其公司层面（实控人）对对接人的授权和支持
常规评价要素如项目方对接人的层级或背后的授权支持，比如宴请的时的餐饮标准、具体出席人等；项目方或其对接人对机构的态度，敷衍还是配合？牛气十足、自我感觉良好还是务实有度、不卑不亢或是放低姿态求助？
2.项目方的配合度问题
项目方或其对接人对核心沟通事项的反馈速度以及配合度，比如主体信息、财务报表、项目本体相关信息的提供，是遮遮掩掩还是有效配合等等。
一、融资主体判断
投资首先是投人和团队，在提供项目融资前，机构人员一般都会通过圈内资源以及三方公开渠道搜集融资主体的基本信息，包括但不限于：
1.融资主体及实控人的背景调查，实际控制人及融资主体价值观，融资主体是否存在被诉被执行信息、市场负面新闻等；
2.明确融资主体找本机构融资的原因，是否找寻过其他银行、信托等金融机构，被拒绝提供融资的真实原因；
3.如果是收并购项目需要融资，且已有前手介入过该项目，现融资方想从前一受让方收购该项目的，需核实前一手退出该项目的原因；
4.房地产企业品牌价值、市场口碑、评级情况（网红企业一般都不在大多数机构的合作白名单范围内）；
5.融资主体资产负债率（一般可接受资产负债率不超过70%或80%），融资主体及其集团公司拿地风格及业务布局（考虑到三四线项目的去化问题，原则上目前市场行情下三四线城市项目融资相对谨慎，但实力开发商除外）；
6.同类或成功项目的经验，所拥有的其他项目或经营性业务、产业，以判断融资主体及其集团的综合实力，便于增信担保措施的设置。
二、融资金额与借款实际用途
（一）融资金额一般都与借款用途及相应的用款金额直接挂钩，另外就是考虑自有资金的投入比例问题，当然最终的授信额度（或融资额度、放款额度）则需同时依据抵押物或质押物的价值确定（注意还要考虑抵押率及质押率的问题）。
1.地产项目的融资操作层面，授信额度（或融资额度、放款额度）经常与项目现阶段实际价值挂钩，在提供项目融资前，机构会根据项目目前所处阶段综合评估项目价值以及抵押物的价值，估值方法则包括市场比较法、假设开发法（剩余法）、收益还原法（NPV）、成本逼近法（成本法）、基准地价法等。
2.再以深圳的城市更新类项目为例，考虑到城市更新项目的时间周期及风险性，项目所处各阶段的估值存在明显的差异，因此项目所处各阶段所获得的融资金额亦不相同，当然具体放款需根据抵押率及抵押净值设置安全垫、安全边际。
以城市更新项目取得土地使用权证的楼面地价总价款为例，一般过了四会的项目可按楼面地价总价款的20%进行估值，列入计划后可按楼面地价总价款的50%进行估值，专规通过后按70%进行估值，实施主体确认后按80%进行估值，拿到土地证后即相当于取得100%对价。
做一个简单的假设示例，假如一个工改商项目用地扣除移交部分的用地为10000平方米，项目刚列入计划，获批的综合容积率为7.0，取得商业用地时的楼面地价为15000元/平方米，需补缴的土地出让金为5亿元，则取得更新商业用地的价值为10000*7.0*15000=10.5亿元，项目前期的价值为10.5-5=5.5亿元，按项目现在所处的报批阶段折算的项目现状价值可大概估算为5.5*20%=1.1亿元，如设置风控措施，则项目抵押或股权质押的担保价值不得超过1.1亿元。
（二）融资款对应的融资用途经常出现与实际融资款用途不一致的情形，比如通过满足“四三二”条件的项目取得融资款后用于其他拿地或更新项目，通过项目方的关联公司取得流贷后用于其他前期项目等。
（三）在机构的放款层面，可进一步核实项目融资款的真实用途，要求项目方说明用款计划，并合理安排放款的时间节点，比如城市更新项目在综合授信前提下按列入计划、签订拆赔协议、通过专规、取得实施主体资格、取得补缴土地出让金通知等节点相应放款。
三、融资成本接受度
考量融资主体对成本的接受度，并结合市场的平均成本以确定合作的可行性。目前融资成本一般随行就市，若融资主体对成本的接受度极高，则需关注其真实的还款意愿及还款能力、核实其还款来源。
四、融资期限要求
融资期限的设置与项目的推进计划及退出路径挂钩，不同的募资渠道对不同产品期限的接受度亦不相同。
对融资方而言，融资期限肯定越长越好，但对机构而言，期限长的产品往往卖不出去，以债权融资为例，一年期的产品肯定比一年半的产品容易销售（找银行或三方代销的时候，短期产品较为被投资人接受）。
与融资期限挂钩的是项目推进进度及还款来源的问题，以西政投资集团投资的城市更新项目为例，对于列入计划前的融资，其推进至立项往往需经历较长的周期，在此阶段更无收益来源可言，对此，需设置合理的退出路径，如强化第三方回购或其他资金替换等（如贷款置换）。真股投资项目，其投资期限与项目推进进度挂钩，在放款时亦建议与项目阶段性成果挂钩。
五、还款来源分析
以房地产项目为例，其收益来源主要包括项目开发建设销售后的回款、融资置换、回购担保等。
1.本项目完成开发建设销售后的还款
对于项目销售回款，需先扣除总包优先权、抵押债权等，由于商品房预售款必须专款专用，对此，需注意预售款进入监管账户后出款难度。
根据现行规定，预售款专项用于购买该预售项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）、法定税费、行政罚款，对于前述的款项需凭借监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业和材料设备供应企业收款账号，经银行及住建等政府部门审批同意后，款项方能直接支付至施工企业或材料设备供应企业。
若开发商需将预售资金转出，则需施工企业的高度配合，也即融资机构在项目存在总包优先权、抵押债权的情况下应充分评估项目去化难度及回款的分配情况，以避免还款来源落空造成投资风险。
2.贷款置换的可行性分析
在提供项目融资前，机构还需对后市的融资环境进行充分评估，判断项目是否可顺利推进到相关节点，并取得低息融资完成融资置换，实现融资退出。
以深圳市场为例，受工业区块线管理办法及城中村综合整治分区划定等新政的影响，很多机构投资的项目无法推进，亦无法继续引入资金实现贷款置换，最终面临难以退出的困局。
需要注意的是，对于能做贷款置换的项目，在过桥资金衔接的问题上，最好在融资置换款项下发之前提前落实“强担保”或“后手贷款批复的下达”。
3.其他还款来源
股东的回购担保、差额补足、其他项目的销售收入、租金收益担保等在融资项目中亦是常见的还款来源。
六、增信担保措施的设置
根据项目的实际情况，包括但不限于土地/在建工程/房产抵押、股权/应收账款/票据质押、公章证照共管、集团担保、实际控制人担保、差额补足、股权回购、董事及/或财务人员派驻、一票否决等。深圳城市更新项目不同阶段可引入的增信担保措施包括：
七、资金投放进度安排
资金投放进度层面，具体需与项目所处阶段、项目推进进度及取得的阶段性结果挂钩，比如分别在列入计划、专规通过、实施主体资格确认、收到补缴土地出让金通知等阶段进行放款。
八、投资退出的可行性分析
投资退出的可行性分析则可判断项目未来实现融资置换的可行性以及融资主体的综合实力，就本项目是否与实力第三方达成后续深度合作等，确保项目未来有“接盘侠”参与，实现本次融资的安全退出。
九、项目本体评判要点示例
以下根据西政系基金公司的项目投研要点简要介绍项目本体判断相关内容：
（一）区位选择
不管是银行、信托还是私募，融资机构在挑选项目时，一般会考虑到地缘以及当地政策及市场环境等因素。在地域挑选上，有的会选择一线城市、二线省会城市或一些重点城市，划分一二三四类城市，如一类城市包括北上深广；二类城市包括天津、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、南京、苏州、杭州、重庆、成都、西安、厦门、福州等；三类城市包括：无锡、宁波、昆明、海口、大连、南宁、贵阳、太原、南昌、佛山、东莞、珠海等；四类城市包括中山、惠州、嘉兴、南通、常州、温州、绍兴、烟台等。
以西政系基金公司对融资项目的挑选为例，机构目前倾向于做大湾区的项目，并锁定于深圳、广州、东莞、惠州、佛山等城市部分区域的地产项目。
（二）项目性质及项目业态
在融资时亦需充分考量不同业态项目的客群定位以及政策限制、去化问题，机构融资机构通常不会考虑纯商业项目（去化风险）、工业区块线内项目（业态限制及去化风险）、旧居住区改造项目（拆赔风险及周期的不确定性问题），另外一般都要求住宅项目或商住项目中住宅比例不低于70%。当然，区位优越的项目则另当别论。
（三）项目的经济可行性
项目的经济性系项目收益的保障，在提供项目融资前可通过楼面地价、经济技术指标、计容不计容面积、移交率、公建配套、可售物业面积、村企分配比例、有票成本等，对项目未来投资收益进行测算，并在综合估值的情况下，确定投资额度，合理设计安全垫。在项目测算方面一般要求销售净利润率在8%以上，税后成本利润率一般在15%左右。
（四）当地政策环境及项目变现风险
在进行项目融资前需考虑当地的政策环境，当地是否存在限贷、限购、限售等政策，考虑到项目的去化难度及变现问题。关于大湾区核心城市限贷、限购、限售等影响项目去化变现问题的分析，笔者将在后续推文中做进一步阐释。
以深圳的城市更新项目为例，因受731《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（深府办规（2018）9号）及810《关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》（深规土规（2018）7号）、《深圳市工业区块线管理办法》《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》等政策影响，目前深圳城市更新项目推进甚至去化都存在较大的难度，对该类项目的融资亦需要谨慎选择。
（五）项目是否存在硬伤或本质障碍
如合法用地面积不足时可否通过调整更新单元、历史遗留违法建筑简易处理、调入合法用地指标（非农、征返或统筹留用地）、申请旧屋村认定、外部公共利益用地移交等方式处理。对于已经开发报建的项目，其项目设计是否会影响未来的去化等等。
（六）项目所处阶段、进度及后续推进的难度
判断项目目前所处阶段，如三会、四会、立项前、专规、实施主体、土地款缴纳、开发建设等，目前所处阶段是否具备推进、实施条件，是否存在实质推进障碍等。
（七）后市的融资环境评估（含贷款置换的可行性评估）
考虑到未来退出问题，确定项目推进节点计划的可实施性，判断项目相关融资置换方案或退出方案的可行性。
一、机构的内控工作流程
以西政系基金公司内部工作流程为例，完整的项目投资流程大致如下：
1.项目接洽沟通，甄别项目融资需求的真实性
2.项目对接人负责搜集项目基本资料
3.各部门进行项目尽调，完成项目初审
4.召开项目会议，进行项目分析，判断项目推进的可行性。对于存在融资可行性的项目进行项目立项
5.与客户沟通、签署相关收购或融资协议委托协议等
6.与募集、托管机构接洽，确定募集、托管机构，并根据募集托管机构要求与客户反馈相关问题
7.经与托管机构充分协商，制作募集监督协议、托管协议、基金合同及备案配套协议，开设募集户、托管户
8.提交产品备案，进行备案系统填报
9.基金备案反馈，至完成基金备案
10.产品资料归档
11.进行项目放款
12.项目投后管理
13.产品持续信息披露
14.产品退出清算
以上信息仅为西政投资集团旗下基金公司一般投资操作流程，各个机构根据其公司运作流程不同而有所差异。
二、机构的前期工作梳理
（一）项目信息搜集
（二）项目尽调参考清单
以下尽调清单仅供参考，在落实到对具体项目的投资时，需根据项目的实际情况进行尽调清单的梳理。尽调内容包括对融资主体、项目本体等相关法律、财务、税务、业务等相关方面以及融资需求及可接受的融资方案等。若涉及到重大项目，机构亦会聘请专业团队协助进行尽调。尽调清单内容包括但不限于：
1.当地政府对本项目态度及相关规划（如有，请提供最新的全套资料）；
2.当地房地产政策，如开发、销售、税收等环节政策；
3.土地所属项目公司工商执照扫描件、项目公司实际控制人的身份证照扫描件；
4.项目公司股权结构及股东出资情况说明、项目公司实际控制人简介、项目公司章程等；
5.土地出让方或项目公司对中间介绍人的授权委托书，及财务顾问费用支出安排（如有）；
6.项目公司经会计师事务所审计的最多三年财务年度报告及最近一季度的财务报表（如有），项目公司投融资清单、债务明细清单及说明；
7.项目的立项资料及政府批复件，及土地权属、项目规划、土地证照、报建手续资料等的扫描件；
8.土地出让合同扫描件，土地出让金及前期开发费用（如有）等有票成本的缴费凭证的扫描件；
9.土地及项目的相关情况介绍，如项目位置及范围；项目规划信息；项目报、建手续及进度；项目占地面积、容积率、商住比例，可对外销售面积的分类说明；本项目预售条件；项目现状，如净地、在建工程、已分期开发且部分完工等是否符合房地产“432”等；项目有无拆迁安置，如有拆迁，请提供拆迁政策、拆迁安排、拆迁进度及现状的资料说明；项目有无回迁补偿要求，如有，请提供回迁补偿比例或方案说明；合作设想，对合作方的要求及利益诉求；项目销售计划；项目已投入成本及债务介绍；项目CAD图等等。
10.土地及项目公司有无权属瑕疵或负面消息，如权属受限、法律诉讼、合同违约、行政处罚、税务、担保、工程欠款、民间借贷、债务纠纷、股权纠纷等异常情况（如有，请提供清单及说明）；
11.土地或项目评估报告（如有）；
12.项目财务测算表（如有）；
13.融资方案（包括但不限于项目及土地介绍、合作模式、融资规模、期限、预计成本、资金用途、还款来源、增信措施等）。
（三）立项报告或上会材料
1.项目融资需求
融资主体 |
融资用途 |
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融资金额 |
还款来源 |
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融资期限 |
需求时间 |
||
融资成本 |
监管及风控措施 |
||
抵押担保 |
抵/质押物估值 |
2.项目融资方案
该部分内容包括但不限于：融资形式及要素、交易结构介绍、交易结构图示等。
3.融资主体情况介绍
该部分内容包括但不限于：注册资本、股东结构、开发资质情况、排名及评级情况、资产情况、近三年财务分析情况、成功项目经验、被诉被执行信息、团队操盘能力及项目经验等；
如融资主体为项目公司，则需以同样的标准分析该项目公司的控股母公司的相关情况，核心是控股母公司和实际控制人的地产投资经验、历史经营情况和资产实力情况。
4.标的项目简介
该部分内容包括但不限于：
（1）项目区位情况介绍
（2）项目周边环境及现状介绍
（3）项目建设指标及更新/开发建设周期
（4）项目进度介绍
（5）项目融资情况介绍
（6）项目投资及销售情况预测等
5.项目抵/质押物情况及估值分析
该部分内容包括但不限于：抵押方式及抵押阶段介绍，抵押物取得成本分析（如有），抵押物价值评估分析（可参考使用市场比较法、假设开发法等综合评估方式），融资抵押率研判等。
6.融资还款来源分析
该部分内容包括但不限于：市场情况分析（包括市场板块分析、片区均价水平、竞品项目情况、参考项目去化速度等）、项目销售价格预测、项目销售去化分析等。如有其余还款来源，应同样做相应分析。
7.项目融资风险提示及应对措施
该部分内容包括但不限于：对项目潜在风险做出提示（包括抵质押要实现何处置风险、还款来源可实现分析、交易结构风险控制分析等，具体项目具体分析），并提出相应的应对策略或化解方案。
8.项目融资初步结论
对本次融资申请进行总结，并提出业务操作建议。
第一部分 投资交易结构
我们会在本部分简要介绍项目取得的背景情况，交代融资主体取得项目的基本历程以及项目目前的进展、证照取得情况、融资主体的资质。
在此基础上阐述融资主体的融资诉求，包括融资金额、融资用途、融资期限、担保方等。如“XX融资方拟与我们开展XX项目的融资合作，申请我司发行产品，融资规模为不超过XX元，用于XX的土地款缴纳/前期费用的支付/开发建设。为担保XX的履约，XX提供连带责任保证担保，并以位于XX的项目提供抵押担保……”
以基金产品基本交易结构为例，交易结构图如下：
关于产品设计的相关内容具体可参加西政资本公众号的其他推文。
就地产项目的还款来源而言，第一还款来源一般是项目本身的开发收益或项目价值升值时的转让收益。
但是，对于地产项目而言，特别是深圳的城市更新项目，由于其周期较长，除非是较为成熟的项目，否则单靠项目本身的成功推动并获得销售收益存在难度，所以，通常在还款来源的设置上，如果融资主体所属集团公司提供统筹还款，故此，在提供融资前还需考虑该集团公司的综合实力、还款能力等情况；或要求提供其他实力第三方、实际控制人及其配偶的连带责任保证担保等。
此外，若存在抵押担保的，抵押物处置收入亦是还款来源的重要方式。但是，需重点关注当地是否有抵押担保设立的限制性规定、抵押物的变现能力、抵押物的价值等。
第二部分 融资主体及担保主体分析
在本部分的尽调中，我们会重点梳理项目公司基本情况、经营情况、诚信情况等内容（关于财务部分的尽调将在下文论述）。
通过公开渠道及工商调档的方式梳理项目公司的基本情况，包括基本工商登记信息、股权架构情况、历史沿革情况。其中，若项目公司系收购取得的，需重点调查取得该项目公司的过程及相关手续是否办理完毕、债权债务是否处理完毕、是否存在权属争议等问题。
经营情况部分则简要介绍项目公司的主营业务（项目的具体情况将在项目本体部分论述）。
项目公司的诚信情况则通常通过核查项目公司征信报告、企查查/天眼查等第三方APP、工商登记信息、全国法院被执行人信息查询系统等渠道核查项目公司是否存在被列为失信被执行人、存在处罚等情形。
以深圳城市更新项目为例，其因程序的复杂性，通过项目最终销售取得收益存在难度，对于项目本身收益获取时间晚于产品投资期的项目，若系通过债权方式进行投资的情况下，最重要的还款来源系融资主体提供的其他担保措施，因此，则需重点考察融资主体的母公司或担保方的综合实力、还款能力等情况。其中，对保证担保方的核查包括其基本信息、运营能力、财务状况、诚信情况等内容。
（一）基本信息
如担保方为集团公司的，可核查集团公司的百强企业排名，权益销售额排名，主体信用评级。如果主体信用较好，证明存在通过发债等其他方式获取资金的可能性。除此之外，需核查该保证担保方的基本信息，包括其工商登记基本信息、股权结构以及管理层的基本情况等。
（二）运营能力
担保方是否存在担保能力亦是核查的关键。对于担保方是集团企业的情况下，可以核查担保方运营能力情况，包括自持物业情况、在建在售项目情况、在建未售项目情况、土储情况等。
如持有优质的物业，作为投资性房地产可以为担保方提供稳定的租金收益及稳定的现金流、提高担保方的抗风险能力。通常我们会统计自持物业的名称、区位、业态、建筑面积、开业时间等。
对在建在售项目以及在建未售的核查包括在建在售或在建未售项目数量、总占地面积、总建面、可售总建面、剩余可售面积等，并且从业态、区域（长三角、珠三角、环渤海、中西部等）等维度核查在建在售项目的情况，一定程度上反映了担保方的偿还能力。
土地储备越充足，越能满足担保方的开发需求。土地储备在区域经济条件较好的地域的如一线城市、长三角，所在地居民购买力水平较高，则发展前景较好。若储备项目以住宅项目为主的，则未来能提供较好的现金流，确保安全性。
（三）财务情况
财务部分的核查包括对主要财务数据（通常是近3年）、主要财务比率（获利能力、短期偿债能力、长期偿债能力、资产管理效果）、上一年年末财务报表主要科目情况（货币资金、其他应收账款、投资性房地产、存货、其他应付款等）、财务分析（资产负债结构、盈利能力、现金流情况、偿债能力）、贷款情况（存续贷款情况、借款来源渠道等）。关于财务尽调的相关内容本公众号2019年3月22日推文《2019房地产项目财务尽职调查操作指引》
（四）诚信情况
通过核查项目公司征信报告、企查查/天眼查等第三方APP、工商登记信息、全国法院被执行人信息查询系统等渠道核查项目公司是否存在被列为失信被执行人、存在处罚等情形。
抵押担保需核查抵押人基本情况、抵押物的情况及实现的可能性。
（一）抵押人
核查抵押人的工商登记基本情况、股权结构等基本情况
（二）抵押物情况
1.抵押地块证载情况
2.抵押地块基本情况核查，包括抵押地块所在区域基本情况、交通情况、周边配套情况、抵押物周边市场情况（最近开盘日期、均价、与抵押地块距离）
3.抵押地块现状核查
抵押地块取得历程、是否已存在抵押情况及争议等情况
4.抵押物价值
抵押物的价值可按照地块容积率和可用地块面积、楼面地价保守评估其抵押价值。
5.抵押办理及当地抵押政策
首先需评估当地办理抵押的可行性，是否可抵押至非金融机构名下。抵押登记的办理通常适用于存在债权债务关系的情况下，若不可抵押至非金融机构名下，目前实操中存在通过由个人或小贷公司作为受托抵押权人，将抵押物抵押在其名下。
此外还需核实办理抵押登记的材料、时限、机构、流程等情况。
6.预售政策对抵押的影响及存在抵押空档期的处理
通常而言，在办理预售证时，预售商品房及其土地使用权上不得设定他项权，即需解除抵押登记。存在抵押空窗期时，需通过提前还款、提供其他认可的过渡性抵押物或提供等值于应付未付投资本息金额的保证金等方式控制抵押空窗期风险。
第三部分 融资项目本体情况
对融资项目本体情况的尽调包括项目基本面、当地政策及融资环境、周边市场情况、投资测算、现金流测算及项目敏感性分析、项目进度等内容。
项目区位及所在地情况介绍、经济技术指标、交通情况及通达性、周边配套情况等。
核查当地的预售政策以及当地是否存在限购、限贷、限价、限外、限售等“五限”政策。对于融资方提出未来通过融资置换的方式实现前期投资退出的，需进一步核查当地的融资环境，对融资主体特别是新进该区域的主体是否存在限制的要求或其他准入要求。
通过房天下、现场走访等方式核查项目周边市场的情况，如周边在售楼盘情况，包括周边楼盘均价、新盘/二手、精装/毛坯、最近开盘时间、与本项目直线距离等。
结合经济技术指标对项目投资概算，明确预计总投、土地成本、建安成本、税费、净利润等情况。通过现金流测算，根据本次融资规模，计算现金流覆盖倍数。此外，通过敏感性分析，预测销售价格下降、建安成本上升的不同比例累计净现金流是否可覆盖融资。
核查证照取得情况及计划、项目实施进度计划及实际进度情况、项目现场情况、项目销售计划等。
第四部分 结论
根据尽调结果得出结论性意见及需重点关注的相关问题。 对于项目风险较小，风险收益匹配程度较好的项目可进一步推进实施。
一、投后管理前期准备工作
投后管理工作通常需要基金公司投资决策委员会、投后管理部（或资产管理部）、风控部、委派的现场管理人员、相关业务部门及项目投资经理等共同配合完成。其中投后管理部主要负责对委派的现场管理人员的统一管理、培训、考核、轮换等，任命的现场管理人员担任项目公司财务副总经理，并实行轮换制度（同一现场监管人员对同一项目现场监管通常不超过六个月）。
在投后管理前期准备过程中，项目投资经理需发挥协调、统筹的重要作用。具体工作内容通常包括：
1.由项目投资经理参与拟定项目公司的章程，根据投资协议的内容，约定由基金公司向项目公司委派董事及监事成员，并赋予基金公司委派的董事对于项目公司重大事项的一票否决权，并将项目投资预算调整以及工期进度计划调整纳入董事会或者股东会的审批权限范围内。
2.在正式入场监管前，向投后管理部门提供项目公司、投资项目及基金的相关资料，并申请委派现场监管人员。
3.基金向项目公司划款前，督促项目公司及时办理股权变更登记手续。
4.组织项目公司召开工作协调会议，与项目公司充分沟通投后管理方案。
当然，基金公司向项目公司委派的董事及监事人员通常由投资决策委员会指定，负责项目公司重大实现的决策。
二、现场工作交接管理
基金公司向委派的现场监管人员签发监管人员委派函，并连同现场监管人员身份证件复印件一同提交项目公司。在项目投资经理组织下，与项目公司相关人员、基金公司投后管理相关人、委派的现场管理人员一同召开监管交接会议，明确现场交接事宜。在基金向项目公司正式划款前，项目公司、项目投资经理、基金公司委派的现场监管人员签署《交接物品确认函》，明确项目公司提交的相关物品，具体包括但不限于：
1.各种印鉴：项目公司公章、财务总、法定代表人名章、合同专用章、销售合同章、发票专用章等。现场监管人员需对比印鉴样本与银行预留印鉴，以防存在私刻印鉴的行为，若存在隐患则作废原印鉴，协商进行申请重刻；
2.各种证照：企业营业执照正副本、开户密码纸（用于核查项目公司开户信息）、公司贷款卡、房地产开发企业资质证书、项目立项批复、四证（土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证）等；
3.保险柜的装箱单、操作说明书、密码或钥匙；
4.人行打印的企业最新的企业征信报告；排查是否存在其他土地抵押贷款、在建工程抵押贷款及其他抵押、担保影响到对本项目名下土地抵押权的实现；
5.项目公司银行开户清单及全部账户最新一期的银行对账单，网上银行U盾信息数量、权限及对接人员以及全部银行账户的开户行、地址、账户性质、银行账号、银行对接人姓名及联系方式等信息。通过盘点现金及银行账户余额，由项目公司出纳和财务负责人签字确认填制的《资金余额表》，核对银行流水情况与资金支出台账是否一致，并根据实际需要商定日常现金的留存限额；
6.空白的票据，定期存单、承兑汇票、理财产品合同以及相关银行回单等；加盖公章的空白合同及发票、收据等。现场监管人员需对银行票据进行清查，查询已领取但未使用的银行票据记录，检查票据是否连号、是否存在项目公司私自留取加盖印鉴的空白票据等情况；
7.项目公司的合同台账及重大合同的原件及补充协议等，说明合同的履行进展等；
8.资金流入流出情况，包括大额支出涉及的合同、发票、凭证、销售情况、开发贷款及按揭贷款等资料；
9.了解项目公司财务管理制度、会计核算制度，各项内部审批流程，审批人员名单、审批权限以及签字样本，包括但不限于各印鉴的用印审批流程，合同审批流程，项目概算、预算、组织计划和工程节点计划等审批流程，资金使用和销售计划等的审批流程；
10.提交经总经理签字确认的总投预算、现金流量表及工程计划表等。
三、印鉴管理
印鉴保管方面要注意分开保管，即将项目公司公章和财务专用章、银行预留印鉴的财务专用章和法定代表人名章（包括相当于以上印鉴功能的网上银行U盾）。证照和印鉴由基金委派的现场监管人员和项目公司指定管理人员共同管理及监督使用。
印鉴的使用要有预算、有计划、有合同，先审批。用印前需先完成相关用印申请流程，收齐相关发票、合同、收据，用印需符合项目公司运营需要，真实合理。对于现场监管人员授权范围内的，项目现场监管人员可同意使用有关印鉴、证照；对于属于基金公司投后管理部门审批的事项，现场管理人员需先发送用印申请，在公司投决会或投后管理部门、风控部门同意后方可使用。
现场管理人员及项目公司指定的管理人员共同开启保险柜，并监督印鉴使用。每次使用时均应登记，并共同签字确认用印，同时项目公司应向现场监管人员提供内部审批流程复印件作为附件。使用完毕，则共同放回保险柜，并由现场管理人员及项目公司指定的管理人员分别锁闭、加密。原则上相关印鉴、证照不得带出存放场所，涉及外出使用的，需由基金委派的现场监管人员懈怠，共同管理监督使用，并在当日带回。
四、支出计划审查及支出管理
（一）支出计划审查
1.预算、测算的提交及审核：基金与融资项目方签署正式的投资协议后，项目公司应将项目总投资成本预算表、总成本测算控制表、按月度进行的现金流量测算表、工程进度计划提交基金委派的现场监管人员。如果项目公司提供的项目投资预算方案中各类成本的预算金额与原投资协议各方确认的成本差额超过一定比例的，或者，现金流量测算不能满足基金资金退出对项目公司投资的流动性安排的，相关预算方案需重新报基金公司审核。
2.资金使用计划及项目进度检查：现场监管人员有权根据项目工程进度及施工计划，要求项目公司每日历月X日前报送本月资金使用计划（包括日常资金计划和建设资金计划）；若项目公司未按要求报送月度资金使用计划，监管人员有权拒绝支付所有款项。此外，现场监管人员应每周现场核查项目形象进度，判断项目公司提交的资金使用计划与工程实际进度匹配度。
3.成本控制：如果发现项目公司对项目预算和现金流测算进行的调整或作出的项目实际开发成本测算与其他已签署确认的文件中关于项目开发成本的约定不符，基金有权拒付相关交易文件约定的项目开发成本之外的任何费用，并有权追究融资方的违约责任。
（二）账户及支出管理
1.转账支付及账户查询权限
项目公司原则上使用转账方式支付款项。项目公司的所有账户应在约定时间内开通网上银行，并由基金委派的现场监管人员保管复核权限的网银电子钥匙，最高权限的网银电子钥匙由委派的现场监管人员和项目公司指定的管理人员共同监督，并保管存放在保险柜中。由现场监管人员亲自操作网银电子钥匙，基金管理人有权随时查询账户资金进出状况。
2.资金变化监管
赋予现场监管人员监管项目公司所有账户的资金变化及库存现金的权限，有权随时盘点项目公司所有票据、查询项目公司银行账户及库存现金。基金管理人有权每季度委派专人检查、清理各项目公司银行账户的开立及使用情况，打印开户清单，并就清单开户行上账户资金余额亲自去各银行核实。
3.资金支付监管及暂停支付
项目公司资金支出按照“有预算/概算、有计划、有合同，再支付”原则操作。对于资金用途、金额与项目投资预算和项目工程进度相匹配的，并在预算计划内的资金支付可由现场监管人员确认后支付。若投资期限届满前X个月内，存在项目公司拥有的现金、存款不能满足投资协议及其他文件对基金投资回报率要求的现实性或者可能性时，基金及现场监管人员有权暂停项目公司一切款项支付，直至合作方采取措施满足基金投资安全退出的要求。
4.严格审批关联交易支出
若涉及项目公司关联交易的，不论金额大小均需基金管理人及现场监管人员确认后方可支付，并对其公允性进行说明。
五、项目销售收入监管
项目预售前，需先了解清楚当地销售政策、网签备案、按揭贷款等规定以及当地房市及周边楼盘的销售情况，明确是否存在影响去化的问题。
（一）销售计划审核
项目达到可售条件时，项目公司应向董事会提供全部可售房源的楼栋号、单元号、房屋编号、户型、单套房屋的面积、售价以及总体拟销售面积等情况，并提交审议根据项目销售计划表制定的总体销售计划。总体销售计划应以项目流动性需求为出发点，若销售计划无法满足到期偿付基金本金及收益的要求，影响到基金资金安全退出的项目公司的，项目公司应根据基金管理人及现场监管人员的意见修改总体销售计划，并重新向项目公司董事会提交审议。
（二）销售信息报送
根据房地产项目现场销售情况，监管人员有权要求项目公司每天报送销售回款数据等关于销售的具体信息。每周五前提供每周关于项目销售及回款情况的周报，每个日历月5日前报送上月销售情况报告。
（三）销售情况监督
项目公司需向现场监管人员提供查看项目销售合同网上签约、登记情况所必需的密码及权限；并有权随时登录税控发票系统查询发票开具的信息。统计已签署销售合同的房屋销售情况，并与网上签约情况核对，掌握项目公司的整体销售进度和收入情况，督促首付款及按揭销售款的回款进度。
（四）销售资金监管
赋予现场监管人员销售控制系统查询权限，确保项目公司销售、处置项目取得的全部收入及时存入基金监管的银行账户。加强现金管理，对于以现金形式支付房款的，监督该笔现金是否存入基金监管的银行账户。
（五）接管权及降价销售权
由于项目销售回款是基金的第一还款来源，在约定的基金投资期满前X个月，楼盘未达到协议约定的可售条件，或者在约定的时间内项目销售回款进度缓慢，可能影响到基金的安全退出的，项目公司应无条件配合基金管理人接管开发项目对外销售，并委托中介机构策划销售方案。
项目达到可售标准开始对外销售后，若连续X个月未实现总体销售计划中规定的指标，基金管理人有权要求项目公司董事会决议通过价格调整等方式加快项目销售回款进度。
六、合同审查及管理
（一）对交接前形成的合同的审查及管理
（二）对新增合同的审查及管理
七、工程监管管理
基金管理人有权聘请第三方专业机构、人士，或指派现场监管人员随时对工程施工进度、施工进度与建设计划匹配程度和资金支出的匹配情况、总分包合同以及供应合同的执行情况、工程报量、工程结算等情况进行现场检查、监管。现场监管人员应每周定期去现场查看工程实际施工情况，并每月定期对施工总进度计划和单位工程施工进度计划实施情况等进行检查，核对相关建设合同的请款和支付情况。
比照施工计划，如果实际施工情况出现严重延误或其他重大问题的，基金公司投后管理部门应进行风险预警，并进行后续的持续跟踪。此外，如发现项目公司提供的招投标资料、工程量清单、报量及工程结算资料、合同等存在弄虚作假、刻意隐瞒等情形的，现场监管人员有权拒付相应款项。
八、定期及风险预警监管报告管理
基金委派的现场监管人员应向基金管理人提供定期报告和风险预警报告。一方面现场管理人员应通过周报和月报的方式向基金及基金管理人汇报监管期间项目相关的日常事项，包括项目公司基本情况及近期的经营计划、工程施工进度、项目财务情况、项目公司请款及资金使用情况、项目销售及回款情况等内容。
另一方面，在发生诸如成本控制严重超出预算、项目进度与计划相比差别较大、主要供应商或承包商发生变动、项目公司与关联企业发生非正常经营范围内的关联交易、或出现大比例销售退回、异常低价销售、套取房源后更名转卖等风险预警事件时，现场监管人员需及时向公司投后管理部门进行风险预警。
九、档案管理
现场监管人员应做项目现场监管资料的管理，包括但不限于印鉴使用登记及审批单等文件管理；制作合同台账，整理签署的合同；财务资料管理，包括财务报表及相关凭证、日常费用使用计划、项目建设总投预算和月度使用计划、资金使用情况的情况汇总；银行开户清单及各账户对账单原件；项目月度管理报告等文件档案的管理，并每月汇总至基金公司投后管理部门。
十、基金退出管理
通常而言，基金投资期届满前或约定的退出日前，项目公司应向基金管理人提交基金退出方案，并经基金管理人风控、投后管理部门、投决会等部门审核确定。
基金投资到期前，项目公司应将本金及收益按时、足额归集至基金托管账户，本金和收益按照“项目公司账户——基金托管户——基金募集户——基金投资人账户”的流程归还给基金投资人。基金资金到达托管户后，现场监管人员与项目公司共同办理印鉴、保险柜钥匙或密码等物品的移交手续。基金投资经理应及时协调基金公司投后管理部、现场监管人员及项目公司办理股权变更手续，将基金持有的项目公司的股权变更至受让方名下。同时，基金管理人应按照中基协及托管机构的要求在中基协AMBERS系统提交清算报告，进行基金清算。
完成基金投资退出后，现场管理人员、投资经理、投后管理部门等职能部门应做好项目及基金资料的归档及工作总结。至此，基金投后管理工作完成。
十一、实操对比：信托贷款的投后管理及业务操作要点
为便于论述，笔者以目前市场上的信托股权投资产品为例，详细说明信托投资过程中的重点问题及注意事项。
（一）信托放款条件及分期放款安排
（二）信托产品风控担保措施的落实（放款前置相关协议安排）
（三）投后监管方案及具体措施
（四）交易文件中的其他约定事项
（五）投后例行工作
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