作者：谢志成
第一眼看36号文关于不动产销售条文什么感觉？看不懂！无数次“上述计税方法”估计就能把大家看得晕头转向，找不着南北！小编牺牲无数脑细胞为大家整理出来，让你一眼看清增值税下不动产销售政策。
注：小规模纳税人不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产，但含个体工商户销售购买的非住房。全额=全部价款+价外费用
注：个人包括个体工商户和其他个人。
小编总结：36号文对销售不动产作出一般规定和特殊规定。一般规定中，一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易征收或一般计税方法。一般纳税人销售自建不动产，其预缴时的计算依据与应纳税额的计税依据相同，均为全额；但销售外购不动产时，其预缴时的计税依据为差额。对个人销售住房、其他个人销售其他不动产和房地产企业销售不动产作出特殊规定。
看到这里，能看明白了吗？没看明白！没关系，看完下看的例子，你就懂了！
例子：甲在A市，其在B市有一套2016年4月30日前取得房子，市场价1000万，成本为600万。5月2日转让房子，如何计算？
情况一甲为一般纳税人
1、自建房子
甲有两条路可走，可选择一般计税方法计税和简易计税方法。
2、外购房子
甲也有两条路可走，可选择一般计税方法计税和简易计税方法。
情况二甲为小规模纳税人
甲为小规模纳税人，销售不动产不包括个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产。
情况三甲为居民个人
甲为小市民，拥有房子属于“双非”（非自建、非住房），则转让时应交增值税=（1000-600）x5%=20万。甲应在房子所在地缴纳增值税。
情况四甲为个体户或居民个人，且房子为住房
情况五甲为房地产开发企业
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