收装修顶手费怎么交增值税｜理道原创

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▎作者：张梓健    导师：廖娟

一些企业或个人出于投资或经营目的会事先租入商铺并自行装修，等到租金水平上升后再放租出去，同时向新承租方收取一定金额的“顶手费”用来补偿装修当时付出的成本。营改增以后，对于收到的这笔“顶手费”，原租户应该怎样纳税呢？

先上结论：

1、原租户是一般纳税人的看这里：

2、原租户是小规模纳税人、其他个人的看这里：

目前收取顶手费的商铺转让一般有两种模式：

模式A——原租赁合同终止，原租户将自己跟出租方之间租赁合同的权利义务转让给新租户，视同为新租户和出租方新签租赁合同

模式B——原租赁合同未终止，原租户与新租户另外签订租赁合同，视同为原租户承租商铺后向新租户转租

 - 模式A - 

模式A下，原租户与新租户之间没有租赁关系，只有对商铺装修的转让关系，顶手费属于商铺装修的转让对价。那该装修转让的税目该如何确认呢？

在营业税时期，广州地税曾发布穗地税发[2002]82号文，明确原租户不能提供装修费用合法凭证的，视为自行提供了建筑业劳务，全额征收营业税；能提供的，视为代理业服务，所收取顶手费差额征收营业税。

营改增以后，尽管未有法规明确具体做法，但广州国税已在省国税咨询库中明确答复：“原承租方与出租方终止了承租合同，由新的承租方与原出租方重新签订租赁合同，则原承租方的转让收入按‘建筑业’征收增值税”。

因此模式A下原租户收取顶手费应按“建筑服务”计税，一般计税方式税率为11%，简易计税征收率为3%，其中建筑工程老项目、小规模纳税人及其他个人提供建筑服务均可适用简易计税。适用简易计税的顶手费以扣除支付的分包款后的余额为销售额，当然前提是原租户能提供装修费用的合法凭证。

 - 模式B - 

模式B下，原租户与新租户之间存在新的租赁关系，整体为转租商铺行为，原租户向其新租户收取的顶手费构成转租租金的价外费用，应统一按不动产经营租赁服务缴纳增值税，一般计税方式税率为11%，简易计税征收率为5%，其中不动产老项目、小规模纳税人及其他个人提供不动产经营租赁服务均可适用简易计税，其销售额不能扣减装修费用。

▎法规依据：财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第17号、穗地税发[2002]82号