作者：唐素玲 导师：廖娟
2016年3月23日，财政部、国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），从5月1日起，将房地产及建筑业、金融服务及保险业和生活性服务业（包括医疗业，酒店业、餐饮业和娱乐业等）重要行业同时纳入营改增试点范围，标志着营改增正式进入收官阶段。
房地产业属于试点行业之一，政策及影响分析如下。
一征税范围
营改增后，对于房地产业，涉及到的征税范围包括：销售不动产、不动产经营租赁服务。
其中销售不动产包括：建筑物、构筑物、在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权。
二适用税率
三纳税义务时间和征税机构规定
四简易计税方法情形
过渡期一般纳税人特定应税行为可选择简易计税方法，一经选择，36个月内不能更改，过渡期为多长期限，当前没有具体限制。
五房地产开发企业销售其开发的房地产项目
备注：
扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
六非房地产开发企业销售其取得的不动产
备注：扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得有效凭证。包括：税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书等。
七其他个人销售住房
备注：其他个人应向住房所在地主管地税机关申报纳税。另外，个体工商户适用免征增值税规定。
八不动产经营租赁
九差额征税情形
差额征税情形包括：
✔一般纳税人销售营改增前取得的不动产（不含自建）且选择简易计税方法
✔小规模纳税人销售其取得的不动产（不含自建）
✔其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房 ）
✔北上广深地区个人销售购买2年以上的非普通住房
十与现行营业税政策的差异对比
十一对企业的影响分析
1、对房地产企业税负的影响分析
房地产企业流转税的税率及计税方式不同，税负将发生变化：
1）对于小规模纳税人，征收率仍为5%，税负不变。
2）对于一般纳税人，税率提高到11%，对其有利的地方是：
a)建安成本可以按11%抵扣；
b)购买设备、材料、租入设备等，可以按17%抵扣进项；
c)服务性支出，如广告支出、通讯支出等可抵扣；
对其不利的地方是：
a)试点之前购置的设备，包含的进项不能抵扣；
b)占开发成本较高的利息成本等无法抵扣进项；
c)政府性规费支出无法抵扣进项；
d)上游企业若无法开具专票，将无法享受进项抵扣；
综上分析，对房地产业，小规模纳税人和试点后新办的企业税负变化较小，对其他试点企业，税负受客观因素的影响，可能会更高。
2、对购买不动产企业的税负影响分析
购买不动产，原来不可抵扣，现在可以按11%分两年抵扣进项，但购买方也不能因此而认为税负降低，应根据对方的报价，综合考虑总体利润的影响。
理道建议
对于过渡政策，房地产企业可根据项目进行筹划选择简易征税或一般计税方法。除此之外，也需要从以下几方面把握：
1、加强财务管理和纳税申报。对财务业务人员进行培训，会计核算、纳税申报、发票验证抵扣等。
2、加强企业采购管理。建立采购人员取得专用发票意识，通过集中采购，最大限度降低成本。
3、更改定价。由于营改增带来的税务影响，可通过销售或采购定价更改，实现转移。
4、合同审核，对增值税相关涉税条款进行复核，如：发票的规定、含税/不含税价格、付款方式、合同金额的确定等。
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