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▎作者：陈秀仪 导师：廖娟
一、 业务模式
房地产融资中常见的是“名股实债”，由于房地产进行债权融资有多项限制，采用明股实债的融资方式可以更方便地融通资金。
常见的交易模式如下：
房地产公司成立项目公司开发房产，投资方通过过桥方通过信托公司设立信托计划投资项目公司，为了保证房地产公司的控股地位，一般信托公司占据的股份较少，溢价计入资本公积。
股权维持期间，房地产公司需固定向信托公司支付股权维持费、信托收益等固定费用，信托公司再分配给相关各方。
融资届满后，融资方应无条件回购股权。
二、税务处理
★ 增值税
由于一般会在合同中约定固定的收益，属于贷款服务，项目公司支付的各种名目的费用，均属于利息支出，信托公司应按照“贷款业务”缴纳6%的增值税。
信托计划退出时，合同中一般约定多种退出方式，两种主要的退出方式是：项目公司回购信托公司的股权和信托公司向第三方转让持有的股权。
★ 企业所得税及土地增值税
由项目公司回购股权，符合国家税务总局公告2013年第41号规定的混合型投资条件。持有期间于项目公司为了融资而支付给资金借出方的各种经济利益，应作为利息支出在企业所得税和土地增值税前扣除。
项目到期赎回投资，赎回差额确认为债务重组损益，如果发生损失，不需发票即可在税前扣除。而项目公司开发房地产，可以作为土地增值税的扣减项目
▎依据：财税[2016]36，国家税务总局公告2013年第41号
★ 一点迷思
部分信托计划的退出不是由项目公司回购股权，而是信托公司将持有的股权转让给外部第三方，这种模式下不符合法规规定的要求，不能享受上述的政策。
文件只是规定企业所得税处理，如果名股实债的持有期间的收益被税局认定属于贷款利息支出，要求资金借出方缴纳6%的增值税，此时虽然退出机制不符合法规规定，但已经取得借出方开具的增值税发票，支付的股息能否在税前扣除呢？
由于名股实债的业务模式很多，由于形式条件的限制，较多业务不能适用上述政策，对于这类业务的税务处理，依旧处于不太明确的状态。
三、会计处理：确认为负债
会计处理上应按照实质重于形式的原则确定，财会[2014]13号提到，如果企业不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。财政部网站的分析文章《名股实债融资方式存在风险应引起关注》也认为需确认为负债。
因此，对于房地产企业进行“名股实债”的融资，应确认为负债，可以反映房地产企业的真实资产负债结构。
金融市场的创造力是无限的，各式各样的融资方式层出不穷，相关的税务处理更是要谨慎，才能避免不必要的损失。这时候，你就需要专业的财税咨询团队为你保驾护航啦~
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