四个关键点助你计算房产原值 ｜ 理道原创

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▎作者：梁韵琪    导师：曾建斌

房产税虽是个小税种，但对于自建房屋如何确认房产原值，需要注意哪些方面，如果其中一些小细节处理不好，容易产生较大的税务问题。小编总结了四个需要注意的关键点，助你正确计算房产原值！

★ 建筑物——判断关键：是否具有房屋结构

缴纳房产税的建筑物，必须符合房屋的定义：

1、有屋面和围护结构 ( 有墙或两边有柱 )

2、能够遮风避雨，可供人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或储藏物资

不具备以上条件的建筑物则不需计入房产原值缴纳房产税，例如房屋外围建筑，包括围墙、绿化、大门、道路、路灯。

▎法规：财税地字[1987]3号

★ 土地——判断关键：土地取得方式

• 在自有土地上建造房屋，房产原值需包含地价。‍

• 由国家划拨，取得土地时并未支付价款的，不计入房产原值中核算。

• 在租入土地上建造房屋，房产原值的计算则有不同口径：

常州地税：在租入、借入土地上建房，且不作土地使用权核算的，不需要将地价计入房产原值征收房产税。

厦门地税：以租入方式取得国有土地使用权自建房产，支付的租金应并入房产原值，如果租入的是集体土地使用权，支付的租金可暂不并入房产原值。

▎法规：财税地字[2010]121号、常地税一便函[2011]10号、厦地税函[2011]8号

★ 附属设施——判断关键：是否可分割

• 若属于能够随意移动的附属设施和配套设施，不需计入房产原值，如挂式空调、立式空调、电话座机等。

• 若属于与房屋不可分割的附属设施，则需计入房产原值计缴房产税，例如排水、采暖、消防、中央空调、电梯、电气及智能化楼宇设备等。

对于部分需要维修跟换的附属设备，在将其计入房产原值时，可扣减被替换部分的价值。由于很多附属设备与房屋建筑的性质、折旧年限存在差异，若把这些附属设备一并结转至“固定资产-房屋建筑物”，直接按照房屋建筑物标准统一计提折旧，将不利于固定资产的后续管理，而且未来可能难以核算替换部分的账面价值，所以建议对于附属设备进行单独核算。

若附属设备和配套设施易损坏、需要经常更换零配件，更新后可不再计入房产原值。

▎法规：国税发 [2005]173 号文、会计准则第4号——固定资产

★ 装修费——判断关键：是否提升房屋功能

• 新建房屋初次装修费用，属于房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等应计入房产原值。

• 对于出租新房屋的装修支出，如由承租人承担有关装修费用，作为承租企业的“长期待摊费用”，不计入出租方的房屋原值。

• 房屋改扩建、更换房屋附属设备和配套设施的大修理支出，应计入房产原值。

• 对厂房投入使用后所发生的不属于提升功能、增加面积的装饰性装修费支出，可计入长期待摊费用，不计入房产原值。‍

▎法规：吉地税发[2006]42号文、国税发 [2005]173 号文

计算房产原值的四个关键点你都get到了吗？如何还有疑问，欢迎联系理道！

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