对于房地产开发企业来说，房产销售过程较长，涉及的手续较多，在税务上也需额外注意。下面小编整理一些在房产销售环节常见的税务问题，提醒大家关注。

由于项目开发周期长，房地产企业往往在开发产品完工前进行预售，并取得认购款、诚意金、定金、分期款等各种性质的款项，究竟这些款项是否应缴纳税款？

1、在未签订房地产销售合同前，销售行为未成立，房地产企业收取的诚意金、认筹金、订金不必预缴增值税和确认销售收入缴纳企业所得税。

2、在已签订房地产销售合同的情况下，销售行为已成立，取得的预收款（包含已取得不退还的认购款、诚意金、订金）需按3% 的预征率预缴增值税。此外，需按不含增值税销售收入预征土地增值税。企业所得税上，应按不同收款方式确认收入实现：

◇一次性全额收款，在实际收讫价款或约定的收款日确认收入；

◇分期收款，按销售合同约定的价款和付款日确认收入，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；

◇银行按揭方式销售，首付款在实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

法规：国家税务总局公告2016年第18号文第十条、国税发[2009]31号文第六条、《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条

现实中，有的房地产企业会在销售房产时向购房者赠送物业管理费，而物业管理公司往往是其关联公司，所以会存在物业管理公司未向房地产公司收取服务费的情况，这种操作会导致物业管理公司少确认收入，少缴税款。

实质上，房地产企业向业主赠送物业管理费，相当于房地产企业向物业管理公司购买物业管理服务，再赠予给业主。因此房地产公司是费用的实际承担方，应当向物业管理公司支付款项。同时，物业管理公司提供物业管理服务并收取款项，无论是会计上还是税务上均需就收取的“物业管理费”确认服务收入。

法规：《企业所得税法》第四十一条、《税收征收管理法》第三十六条、财税[2016]36号文第十四条

1、如果房产在营改增前销售，已开具地税发票和申报缴纳了营业税，发生退房时，应开具红字增值税普通发票，开具红字发票时注意在备注栏内注明对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因，已缴纳的营业税可向原地税部门申请退税。

2、如果房产销售发生在营改增后，且已按规定缴纳增值税，发生销售退回时，需开具红字发票。采用一般计税方法计税的，退回部分增值税额可从当期销项税额中扣减；采用简易计税方法计税的，退回部分的销售额可从当期销售额中扣减。

法规：财税[2016]36号文附件1第三十二、三十六、四十二条、附件2第一条第十三款

在销售过程中，可能存在延迟交楼、延迟办理房产证等房地产公司违约需要向购房者支付违约金的情况。这种情况下，房地产企业支付的违约金属于与企业生产经营有关的、合理的支出，可以在所得税前扣除，但是需注意取得收据并附上法院判决书、与购房者签订的赔偿协议等作为依据。

目前法规仅就房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系而造成购房者不能办妥按揭贷款手续缴纳后续房屋价款，房地产公司解除商品房买卖合同向购房人支付违约金的情形，要求房地产公司向购房者支付违约金时按“其他所得”项目代扣代缴个人所得税。对于不是由于上述原因而给予的违约金，房地产公司不需代扣缴个人所得税。

法规：国税函[2006]865号文

房地产销售环节的税务问题真不少，如果还有其他疑难问题，欢迎找理道！

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