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| 作者：朱细芳 导师：廖娟
“土地增值税”很复杂？特别是清算？那如何快速了解“土地增值税”，以及复杂的“土地增值税清算”如何提前准备，再从容应对呢？下面，来看小编总结吧~
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一、快速了解“土地增值税”
（一）定义
对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权（简称房地产）并取得增值收入的单位和个人所征收的一种税。
关键要素：国有（非集体所有）、转让（非出让）、增值收入
（二）缴纳
1.预征：
预收方式销售房地产，预收次月15日申报预征。
预征税额计算=（预收款-应预缴增值税款）*预征率。
附：广州预征率如下（2017年7月1日起执行）
【依据：土地增值税暂行条例实施细则第十六条、国家税务总局公告2016年第70号、广州地税公告2017年第7号】
2.清算：
满足条件，计算应缴税额，填写《土地增值税清算申报表》，办理清算，结清税款。
附：需进行土地增值税清算条件
【依据：广东省地方税务局2014年第3号】
二、如何准备土增清算
既然我们都了解，土地增值税清算，它不是一件简单的事，那要顺利顺心完成清算，当然在清算前，就最好提前规划，提前准备啦。来看小编总结2点建议吧。
★首先，理解税额计算：
应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
适用税率：据增值率（增值额/扣除项目金额）分四级超率累进税率
增值额=收入-扣除项目
★了解扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额（土地款）
②房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（非房地产企业此项为旧房及建筑物的评估价格，无评估价，此项及土地款可按购房发票每年加5%计算）
③房地产开发费用（销售/管理/财务费用），分情况限额扣除（5%/10%）（注：能提供金融机构证明分摊利息支出，扣除金额：利息＋（土地款+开发成本）×5%以内;不能，扣除金额：（土地款+开发成本）×10%以内）
④与转让房地产有关的税金。
⑤其他（房地产可加计20%）（注：房地产加计扣除费用=（土地款+房地产开发成本）×20%）
★搭建测算模型
根据税额计算公式包含的每个项目，设计税负测算模型。（有需要可以找理道设计
）
三、关于土地增值税不可忽视的细节
①清算时收入确认：已开票按开票确认，未开票按合同售房金额及其他收益确认收入
②清算时，暂扣质量保证金未取得发票的，不予扣除
③房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
④建筑服务发票，备注栏需注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得扣除
⑤清算后再转让，纳税申报，扣除金额按清算时单位建筑面积成本费用*转让面积（注：单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）依据：国税发〔2006〕187号 、国税函〔2010〕220号 、国家税务总局公告2016年第23号
对土地增值税规定太多，太复杂，还是不了解，或者不知道怎么搭建税负则算模型，欢迎来找我们~~
新个税法10月1日执行，快来听听曾老师的分析~
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