▍作者：Zoe
新年伊始，刚在纳斯达克敲钟不久的蛋壳公寓被曝出新闻，趁着疫情期间要求延迟支付业主租金，同时蛋壳公寓的租客却仍要交租。蛋壳公寓独吞免租红利。
由此，吃瓜群众的目光聚焦到蛋壳公寓的创新租赁业务模式中来。
小编这就来捋一捋蛋壳公寓其业务模式背后的税务逻辑。
*业务模式图*
业务模式方面，蛋壳公寓向大量个人业主承租住房，将房源装修后再转租给房客，日常对房客进行统一物业管理。这是传统的二房东模式。
但在房客支付租金的这端，蛋壳公寓引入了互联网金融模式。
房客签约时，同步会与金融机构签订一份贷款协议，房客向金融机构一次性贷款支付全年租金给蛋壳公寓，每月分期还款。
这步操作使得蛋壳公寓可以快速融资在全国攻城略地，并将贷款的风险转嫁给了房客。
蛋壳公寓在取得全年租金后并未将其全部支付给业主，而是向业主分月支付租金。剩余的预收租金被蛋壳公寓用来在全国范围内扩张规模、寻找房源。
蛋壳公寓的增值税销项、进项结构持平甚至倒挂，增值税税负成本不高。
蛋壳公寓的收入包括两部分，主要为租金收入（9%）、其次为向房客提供的物业管理服务（6%）。
主要成本为业主租金（5%）以及新房源的家电家具等软装费用（13%）和市场营销费用（6%）。
注：折旧与摊销中包括家电家具费用，考虑软装费用摊销3年以上，取得进项占总进项的比例应高于成本结构中的15.8%。
*主要成本构成*
物业管理服务的增值税税率（6%）低于不动产租赁的增值税税率（9%），企业经营租赁业务可以为租户提供物业服务并同时降低部分租金，相比于纯租赁的业务模式，整体上可降低增值税。要注意增加物业管理服务的经营范围。
其次，蛋壳公寓作为转租方其租金收入无需缴纳房产税（自有房产出租，房产税按照租金收入的12%缴纳）。
对比同行业的万科、招商蛇口重资产投资的自有长租公寓，蛋壳公寓在同行竞争中一开始便已在税务筹划快车道。
引入金融机构的操作，除了达到快速融资的效果外，在税务上也免除了自身向银行直接融资进而贷款利息（6%）无法抵扣进项的损失。可谓一石二鸟。
第一，蛋壳公寓预收租客全年租金，账上挂账大量预收款项，是否有及时缴纳增值税？
根据财税[2016]36号规定，以预收租金的方式提供租赁服务，按照实际收到的租金缴纳增值税。
若蛋壳公寓未就预收租金缴纳增值税，则存在延迟纳税需补缴滞纳金的税务风险。
第二，业主个人是否有向蛋壳公寓开具发票，蛋壳公寓是否履行扣缴个税的义务？
个人出租不动产允许在税局代开5%的增值税专用发票，承租企业取得专票可以抵扣进项。
但由于蛋壳公寓涉及大量个人房源，取得个人代开发票的难度很高，增加了不能取得合规票据税前扣除与抵扣的风险。
另外，由于业主不愿意承担税费，蛋壳支付给业主个人的租金是否有履行代扣代缴个税的义务，也是一大难题。
传统商业模式插上互联网的翅膀，在税务筹划方面也海阔天空。
从蛋壳公寓的创新租赁模式来看，通过拆分物业管理费与转移成本的方式降低了增值税与房产税。各位看官也不妨借鉴这种思路
。
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