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租金、物业费怎么合理划分？

租金、物业费怎么合理划分？ 理道税务合规管家
2023-11-14
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导读：干货分享~
作者：崔倩怡  导师：廖娟
上篇讲了物业费收入容易被税务机关质疑的点，对于实际有物业管理业务的企业，应该怎么合理划分收入呢？
可以参考税务机关核定价格方法来定价。

市场法

税务机关优先按当地其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格来核定，参考同地段、同行业、同性质的租金、物业管理费水平定价是最符合市场行情的。
企业设定租金可以在同行业的租金水平上，考虑房屋成新度、坐落、朝向、楼层、户型、装修豪华程度、容积率、建筑面积、配套设施、建筑结构等因素上下浮动。比如，一般正常情况下，二层、负一层商业用房租金一般为首层的 50%-65%之间；三层、负二层商业用房租金一般为首层的 35%-55%之间；以此类推，最低一般不低于首层的 20%。注意不低于平均价格的70%，否则可能有被认定为价格偏低的风险。

不低于参考价

在没有同行信息的时候，可以参考官方的指导价：广州市发展和改革委员会发布了住宅物业服务收费、广州市住房和城乡建设局每年发布房屋租金参考价。政府指导收费是一个比较低的标准，租金和物业费定价一般不低于指导价。

成本法

商业物业服务收费没有指导价，而且没有同行信息的时候，可以按照营业成本加合理的费用和利润的方法核定营业收入，组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。
成本利润率可以参考同行业上市公司数据。深物业A（000011）、南都物业（603506）2022年年度报告，物业管理服务成本利润率（毛利率/成本）分别为15.64%、24.29%。上市公司效益较好，企业实际成本利润率应该低一点。
采用成本法的前提的是企业的成本归集、核算和费用分摊要准确。
以上就是拆分租金、物业费的方法。想了解更多税务筹划方法，欢迎扫码添加廖娟老师进行咨询↓↓↓

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