金税四期下，有历史遗留问题的房屋土地怎么纳税？（上）- 大数跨境

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金税四期下，有历史遗留问题的房屋土地怎么纳税？（上）

理道税务合规管家

2024-08-29

导读：干货分享~

作者：崔倩怡导师：廖娟

⚠️金税四期下，税务机关和自然资源主管部门实时共享信息，税局掌握企业的房产、土地数据，税务风控预警越发精准，有历史遗留问题的房屋土地也要规范纳税。

一

未取得产权证书

企业房屋土地存在产权瑕疵较为常见，比如由于历史遗留问题未履行报建手续、被定义为违章建筑、相关建筑物所在的土地未能取得土地证、临时性用途的建筑等，无法办理不动产权证书‌。

无论有关房产是否为合法建筑，无论是否取得房产证，只要企业对其有经营管理权，就是房产税的纳税义务人。只要实际使用土地，就需要规范申报缴纳土地使用税。

金税四期下，税务机关将纳税申报信息与出租合同信息、税务系统出租发票信息进行比对，排查未税房产土地。

房产税

出租的按照租金从租计征；自用或闲置的按照账上的房屋原价计算缴纳房产税，包括地价和、与房屋不可分割的附属设备和配套设施等。

土地使用税

以实际占用的土地面积计算纳税，以省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积为准，尚未组织测量的据实申报，注意按各地税局的口径缴纳：

广州市：

尚未核发土地使用证书的，先由纳税人据实申报土地面积计征，待国土部门测量后按测定的面积再进行清算。地下部分按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

深圳市：

按照以下顺序确定，(一)土地使用权证书、房地产证上记载的用地面积或相关的房地产权属资料、合同记载的用地面积；(二)建筑面积÷容积率；(三)建筑面积÷建筑总层数(不含地下)。

依据：《房产税暂行条例》第二条、《城镇土地使用税暂行条例》第二条、财税[2008]152号、财税〔2010〕121号、国税发〔2005〕173号、财税[2009]128号、税三[1989]393号

二

共有产权

共有产权的房屋，广东省（除深圳市）的口径是房产税由每个产权人根据产权份额分别计算缴纳，共用的装修费也要摊到各产权人。

有的地区（如陕西省）则要求由共有人确定代表缴纳或经协商分别缴纳房产税。

对于居民住宅区内业主共有的经营性房产，则由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。

共有产权的土地，土地使用税由各产权人按其实际使用的土地面积占总面积的比例分别计算缴纳。如综合楼分属几个单位使用，按各自占用的建筑面积计算占用土地面积缴纳土地使用税。

依据：国税地字[1988]第15号、财税[2006]186号

三

产权不清晰

由于历史遗留问题，特别是老房产，可能因年代久远，原始产权证明缺失或不完整，使得产权界定困难。或者由于法律纠纷，房产涉及诉讼、债务抵押等，未决诉讼期间产权状态不明。

在此期间的房产税由代管人或者使用人缴纳，土地使用税由实际使用人缴纳。

四

房产原值不准确

房产原值以账上核算的房屋原价为准，但如果购入多栋建筑物没有分开核算、房屋和土地价值不能划分，会导致房产原值不准确。

如果执行的是《企业会计准则》，以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，应当按照各项固定资产公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本，企业可以凭第三方中介机构出具的评估报告，划分各栋房屋、土地的原价。

《企业会计准则》规定：

外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。房屋和土地价值不能划分的，均计入房屋的原价，地价为0。即地价全额计入房产原值计算房产税，不再考虑容积率多少。

如果上述方法都不能解决，针对房产原值不实和没有原值的房产，由房产所在地税务机关参考同类房产核定，广东省还明确为同时期的同类房产。

依据：财税[2008]152号、《房产税暂行条例》、《广东省房产税施行细则》

金税四期下，企业很多历史遗留问题都会水落石出，有历史遗留问题的房产土地最好尽早处理或者尽早规范。

如果你的企业也有历史遗留问题要解决，欢迎扫码添加廖娟老师进行咨询↓↓↓

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