作者：崔倩怡 导师：廖娟
很多物业企业都会将租金拆一部分作为物业收入，可以降低增值税、房产税。税局重点关注物业收入的真实性、合理性，以下几种物业收入容易被税局关注。
个体户提供物业管理服务
《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。根据规定，个体工商户没有独立法人资格，是不能提供物业管理服务的。个体户开出物业管理的发票就会受到税务机关的质疑。
多家企业管理同一范围
《物业管理条例》规定一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，住宅小区的物业管理要办理物业管理区域备案。如果跟其他企业共同服务同一范围，也是不合理、不合规的。
没有相关经营范围
按理来说，没有物业管理相关经营范围，只要有发生实际业务，就能开出物业管理服务的发票。但是长期经营物业管理，应该增加相关经营范围，否则在金税四期下，可能会出现数据比对异常，会带来税务风险。
没有相关人员
企业收取物业管理费，要有配套员工、兼职工、外包服务商提供物业服务。某些专业性服务，例如国家法律法规中明确规定电梯、消防等工作必须委派专业单位进行操作。企业缺少相关人员，比如组织架构中没有负责物业管理的部门、员工人数与服务内容不匹配、专业人员未取得职业资格证书，也没有相关服务费支出的，容易被质疑物业服务的真实性。
没有物业成本
这是物业管理公司最常见的问题，企业可以对照《物业公司成本费用核算常见问题》自查。会计处理不规范也会带来税务风险。
收费不合理
物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。住宅物业服务收费有政府指导价，最高可上浮20%。参考广州市发展和改革委员会7月27日发布的征求意见稿，一级至五级服务收费标准为2.8-0.9元/平方米。
如果物业收费比政府指导价明显偏高，就属于不合理的收费。商业物业服务收费没有指导价，税局会参考同地段、相似类型的物业服务收费。企业开具物业管理服务发票的单价与同行相比明显偏高的，容易被质疑物业服务的合理性。
另外，物业服务费一般按面积收费，采用其他方式定价，比如定额收取费用，也容易被物业服务的合理性。
关注“老曾税筹”公众号，下篇继续讲解租金、物业费怎么合理划分~
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