作者：林欣云 导师：曾建斌
最近有人绕着头问小编，企业的商业地产出租涉及的税费较多，如何能有效节税呢？相信不少企业出租商业房产时都会遇到这种问题，让我们一起看看涉及的税费以及有效的节税方法吧~
增值税上，一般纳税人出租营改增前取得的房屋，可以选择适用简易计税，适用5%的征收率。如果一般纳税人出租营改增后取得的房屋，适用一般计税，税率为9%，取得的进项发票可以抵扣。对于小规模纳税人，出租其取得的不动产，适用5%的征收率。
企业所得税上，企业按照合同约定的日期，及时确认租金收入，申报缴纳所得税。
房产税上，企业房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。如果出租地下停车场、仓库，也需按租金缴纳房产税；如果出租土地使用权、露天停车场不涉及房产税。
印花税上，租赁合同按照租金的千分之一计算缴纳印花税，印花税纳税义务发生时间为书立凭证的当日。
城镇土地使用税上，企业出租商业地产，以企业实际占用的土地面积为计税依据，按当地政府规定的税额标准计算缴纳。
另外，对增值税小规模纳税人可以减半征收房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、城市维护建设税、地方教育附加。
政策依据：财税[2016]36号附件1、附件2；国家税务总局公告2016年第16号第七条；《企业所得税法实施条例》第十九条；《房产税暂行实施条例》第三条、第四条；粤地税函[2004]719号；《印花税法》；《城镇土地使用税暂行条例》；财政部税务总局公告2023年第12号
将房屋与场地分开出租
企业在出租商业地产时，可将房屋与场地分开出租。场地为独立于房屋之外的建筑物，包括为未建设的土地、露天广场、露天停车场、室外游泳池等。企业向租客收取租金收入，房屋租金按12%缴纳房产税，而场地租金则无需缴纳房产税，降低了一定的税负。
政策依据：财税地字[1987]3号
分拆租金及其他服务收入
企业在出租商业地产时，可考虑成立独立的物业管理机构，向租客提供其他服务。双方分别签订租赁合同与服务合同，收取租金、其他服务收入。其他服务收入具体包括物业管理费、动产设备使用费、行政辅助服务费、云数据管理、系统安全管理服务等。
如此一来，企业取得租金收入涉及12%的房产税，取得的其他服务收入不涉及房产税。
注意物业管理服务费、动车设备使用费定价的合理性，需参考市场价格进行定价。且企业提供的服务需留存服务合同、服务记录成果等，以证明业务的真实性。
分拆中介服务费
对于出租物业比较分散的，也可考虑成立物业中介机构。企业将物业委托给中介机构出租，租客向物业中介机构支付中介费用，房屋中介服务收入不涉及房产税。业主可适当降低租金价格，但注意不得低于同一地段最低参考价喔。
采用转租方式
企业可按合理低价将物业出租给二房东，二房东按照市场价格出租物业给租客。
在房产税上，业主按照租金收入12%缴纳房产税；转租方取得的租金收入无需缴纳房产税。
增值税上，若二房东为一般纳税人，取得专票后可进项抵扣。如果业主按简易征收，将存在增值税不足抵扣的情况。此时，二房东可向租客转移该部分税差，按不含税租金定价。若二房东为小规模纳税人，无法抵扣进项，将导致增值税重复缴纳，也可部分转嫁到租客。
企业所得税上，业主、二房东整体利润不变，转租后拆分利润，较容易满足小微企业的条件，可争取享受小微企业的所得税优惠，降低所得税税负。
另外，如果二房东是个人，个人线上申请代开租金发票，个人所得税核定征收，税负会更低喔~
☝以上就是关于出租商业地产的筹划方法啦~企业出租商业地产涉及税费较多，合理拆分场地租金、拆分其他服务收入、利用第三方提供服务、采用转租方式均可合理降低税负。
想了解更多内容，欢迎收听曾老师的《商业房产出租税务筹划》
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