澳洲房市的“玩法”变了

Ray White上个月每场拍卖平均吸引2.9名买家出价｜图: Rhett Wyman

随着供应增加，竞争减少，以及买家愿意支付的价格下降，以拍卖方式出售的房屋越来越少。

但最新数据显示，买家在拍卖场上仍会尽量扩大预算，拍卖结果平均高出拍卖前出价逾10%，尽管差距正在缩小。

 

Ray White的数据显示，上个月全国参与拍卖的房屋平均吸引2.9位竞标者出价，低于去年9月4.1的月度峰值，但仍高于2.7位的多年平均水平。

与此同时，4月份通过拍卖售出的物业，比拍卖前的最高出价高出11.9%，低于去年8月14.8%的峰值水平。

Ray White Group首席经济学家Nerida Conisbee说: "我们可以看到激烈的竞争已成过去，但仍存在合理水平的竞争。"

Conisbee表示，市场气氛的转变是受负担能力限制所驱动，尤其是在全澳最大的悉尼和墨尔本拍卖市场。

 

拍卖前最高出价与拍卖成交价之间的差额｜来源: Ray White

去年年底，可偿还缓冲能力利率提高也打击买家的借贷能力，现在又将受到利率上升的影响。封城和边境关闭期间，很多人把支出集中在房地产上，但这个情况也已结束。

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在墨尔本和悉尼，上月每场拍卖平均分别吸引3名和2.8名竞标者出价，低于去年出现的平均每场4名和4.5名的月度峰值。

墨尔本的拍卖成交价比最高拍卖前出价高出12.3%，略高于12.2%的平均水平，而悉尼的成交价则高出10.9%，低于11.4%的平均水平。

他说:“悉尼房市放缓的速度似乎更快一些，这并不令人意外，因为市场的债务水平更高，所以利率上升更令人担忧。”

 

每场拍卖平均出价人数｜来源: Ray White

 

“此外，墨尔本的价格与悉尼不同……相对而言它的价格还是比较合理的，而悉尼则被认为处于市场的顶峰。”

她补充称，未来几个月竞投人数和拍卖情况将取决于利率上升的幅度，但她指出，也需要考虑市场通常在冬季放缓。

Domain Group的数据显示，周六，悉尼的初步拍卖清出率降至58.5%，墨尔本则降至60.1%。60%的清出率通常显示市场处于平衡状况。

Cooley Auctions的悉尼拍卖师Michael Garofolo表示，近几个月来，由于供应增加让买家有更多选择，预定拍卖的房屋数量创下纪录，买家的出席率有所下降。

他说:“优质物业，例如高端豪宅，仍然卖得很好，仍然有很多人购买，但普通的房子因为有很多选择，所以售价不会很高。”

Cooley Auctions上个月计划拍卖的360多套物业中，约有四分之一提前售出。举行拍卖的物业平均吸引4.4名买家出价，其中三分之二的成交价高于卖家的预期，平均成交价高于底价$1148。相比之下，去年同期，售价平均超过底价$129,000。

Garofolo说:“卖家已经意识到，如果想要出售，就必须迎合市场走势。”他补充称，那些设定不切实际底价的卖家不得不在拍卖中期调整底价，以便能成功售出。

虽然一些卖家更喜欢在拍卖前接受出价，可以较为安心，但Garofolo认为，拍卖通常仍能在最短时间内获得尽可能最高的价格，并鼓励那些有多个兴趣买家的物业等到拍卖日才出售。

上个月墨尔本的每场拍卖平均吸引三名注册竞标者｜图: Penny Stephens

他预计未来几个月拍卖市场将进一步降温，随着市场进入传统上销售较慢的冬季销售季节，提前上调现金利率也将给房地产价格带来下行压力。

墨尔本拍卖师、Nelson Alexander销售总监Arch Staver指出，虽然竞标者人数减少，但定价合理的物业仍吸引很多竞标者的兴趣。

他说:“几个月前，你会期望每场拍卖会上的参与者都不少于3人，现在只有2人，有时只有1人的情况并不少见。”

Staver表示，利率上升令一些买家急于在事先获审批的更高借款能力失效前购房，但他指出，买家希望购入的房屋物有所值。

利率上升和房价放缓将促使一些业主推迟或取消出售计划，Staver指出，根据他的经验，当存在不确定性时，内城区市场的卖家会选择观望。这可能会减少待售房屋的供应，买家的选择将会减少。