本篇是零售眼界第 1064 篇原创文章
深圳南联店因合同到期于 9 月 23 日闭店。同期，沈阳最后一家华润万家皇姑店、广东阳春店（租赁纠纷被强制清场）及常州巢湖店（经营区域调整）相继停业。
这些看似独立的闭店事件，折射出传统商超正迎来一轮租约周期的集中调整。
非个别门店问题，而是一批租约同时到期
华润万家关店节奏背后的共性
近期华润万家在华南、东北、华东等多区域出现门店收缩。沈阳皇姑店前身乐购超市服务当地二十余年；广东阳春店因租约纠纷被判归还场地；常州巢湖店经营超十年后突然停业。
尽管闭店原因各异——合同到期不续签、租赁纠纷司法清场或企业主动调整，但共同特征显著：这些门店多开业于 2010 至 2012 年大卖场扩张黄金期，租约周期普遍为十至十五年。
如今，这批长约集中进入到期窗口。十年前签署的租金水平、面积规模及业态组合，已难以匹配当下的经营环境。
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十年前的好位置为何留不住？
商业逻辑变迁与租约矛盾
2010 年前后是大卖场跑马圈地的最后高峰。彼时电商冲击未显，购物中心视大卖场为主力店，提供优厚租金与长租约，甚至给予整层优质位置，形成“超市引流、带动商场”的互利共生关系。
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二十年间，底层条件彻底改变。电商分流标品消费，即时零售切走应急需求，山姆、盒马等新业态抢占中高端客群，社区团购下沉至价格敏感型消费者。传统大卖场客流与坪效持续下滑，而租金成本并未同步下降。
矛盾由此产生：物业方仍按十年前预期谈续约甚至涨价，商超方则需降本、缩面积、砍低效门店。双方诉求背离，导致谈拢者续租，谈不拢者闭店或走向司法清场。
胖东来案例更为极端：即便年销近 20 亿元、利润过亿的门店，也因早年租约不规范及个别业主租金畸高，决定租约到期后整体关闭。于东来表示：“退也退不成，继续干也总是影响情绪。”连胖东来都难以承受租约失衡的内耗，其他传统商超处境可见一斑。
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关店之后：留下来的会是什么样？
被迫的模型迭代与未来趋势
此轮租约集中调整实质是传统商超被迫进行的模型迭代，几大趋势已然清晰：
面积小型化与成本优化
大卖场动辄上万平方米的时代终结。头部品牌纷纷压缩购物动线、降低固定成本，释放空间引入餐饮或服务类商户分摊租金。华润万家亦通过深耕供应链和开发自有品牌，试图以商品力而非面积取胜。
选址逻辑重构
从“有商场就有超市”转变为“只进客流最确定、租金最合理的点位”。部分商超向社区店型转型，贴近日常高频消费场景，放弃过去追求大面积、全品类的野心。
物业关系重塑
胖东来案例警示行业：商业地产分割散售带来的租约混乱正在反噬实体零售。越来越多品牌倾向于与单一产权商业体合作，避免与众多散售业主逐一博弈。华润万家与华润万象系的深度绑定，正是利用集团内部协同优势锁定长期稳定点位资源。
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结语
租约到期只是开始而非结局。对传统商超而言，真正的考验在于租约集中到期后，整个业态将以何种形态存续。更小的面积、更精准的选址、更强的商品力、更合理的物业合作关系，将是下一轮竞争的入场券。能否拿到这张券，取决于未来两三年的调整速度与决心。租金这关过不去，再大的品牌也扛不住时间。
参考信息来源：
[1] 指尖新闻沈阳晚报《沈阳知名超市宣布闭店！9 月 20 日后停止线上线下业务》2026.9.8
[2] 华润万家《深圳南联店闭店公告》2026.8.23