对于在越南开展业务、尤其是团队规模较小的出海企业，需警惕一个极易被忽视的合规风险：目前租赁的办公场所，性质究竟是商业办公室还是住宅公寓？
2026 年 8 月 26 日，越南政府正式颁布并实施《第 339/2026/NĐ-CP 号法令》，重新规定了建设、基础设施管理、住房管理与开发及房地产经营领域的行政违法处罚标准，同时取代此前的第 16/2022/NĐ-CP 号法令。
新法令中有一条规定与中国在越办公团队密切相关：住宅公寓严禁擅自改为办公室使用。
一、核心风险：住宅改办公最高罚款 1.3 亿越南盾
根据《第 339/2026/NĐ-CP 号法令》第 62 条，业主和使用人若将公寓住宅用于非居住目的（依法出租用于居住除外），将面临1 亿至 1.3 亿越南盾的罚款。按近期汇率换算，约合数万元人民币。
更为严峻的是，处罚并非止步于罚款。监管部门有权要求恢复房屋住宅用途，即强制停止办公行为。这意味着企业不仅需承担罚金，还面临突然搬迁、设备转移、注册地址变更及业务中断等隐性成本。
二、常见误区：小团队易踩的“居家办公”陷阱
在胡志明市、河内等地，许多初创中国团队为节省成本，常在交通便利的小区租赁两居或三居室作为办公点：客厅摆放工位，卧室堆放设备或住宿，甚至将公司注册、招聘及物流地址均设于此。
部分企业误认为“仅内部办公、未对外开店”即无违规风险。然而，新法案的核心判定标准在于房屋法定用途与实际用途是否一致。若法定为住宅公寓，而实际主要作为公司经营场所，即构成“用于非居住目的”的违法行为。
三、责任主体：租客同样面临处罚
切勿误以为“只是租客，责任在房东”。第 62 条明确将处罚对象涵盖公寓的“所有者”和“使用者”。若中国公司租赁住宅公寓并实际用于办公，实际使用人（承租方）同样会被追责。
企业务必立即核实：租赁房屋的规划登记用途是否允许办公，以及实际使用方式是否与用途相符。
四、罚款对象：针对个人的特别规定
虽然该法令一般规则中对个人的罚款通常为组织的一半，但第 62 条第 1、2、3 款属于例外情况，其列明的罚款标准直接适用于个人。因此，不能简单套用“减半”规则。具体责任认定需结合租赁合同、实际使用人及现场情况综合判断。
五、概念澄清：并非所有"Apartment"均禁办公
不能将"Apartment"一词直接等同于“禁止办公”。关键在于物业的法定批准用途。部分综合用途建筑包含商业、服务或办公区域，若该面积已获准用于商业用途，则与将纯住宅单元改为办公室有本质区别。
六、应对策略：现有团队的合规排查建议
若目前正在越南使用公寓办公，建议立即开展以下五项合规排查：
1. 核查房屋性质
要求房东或中介提供证明物业用途的官方文件，确认单元属性是住宅、商业服务还是其他批准用途，勿轻信口头承诺。
2. 审查租赁合同
核对合同约定的租赁目的。若合同注明为“住宅”，而实际进行多人办公，法律风险显著增加。
3. 比对登记信息
检查公司注册地址、税务登记地与实际办公地的一致性。需注意，即使注册地在共享办公室，若实际经营行为发生在住宅公寓，仍属违规。
4. 评估“办公化特征”
自查是否存在公司招牌、固定工位、频繁商务访客、大量快递及设备库存等特征。这些迹象越明显，越难以被认定为普通住宅使用。
5. 迁址至合规物业
对于拟长期发展的企业，建议直接租赁正规写字楼、获批商业物业或合规的服务式办公室，以规避持续的法律风险，特别是金融、电商及数据运营等人员密集型团队。
七、监管信号：灰色地带正在消失
此次新规覆盖建筑施工、基础设施、房地产经营等多个领域，组织在相关领域的最高罚款可达 10 亿越南盾，并可伴随暂停经营或吊销许可证等处罚。
随着外资涌入，越南正逐步消除依靠“行业惯例”生存的灰色操作空间。对于初创团队而言，“先业务后合规”的策略风险日益加剧。一旦团队扩张或遭遇监管抽查，原本被忽视的办公选址问题可能演变为重大经营风险。
结语
《第 339/2026/NĐ-CP 号法令》已于 2026 年 8 月 26 日正式生效。建议在越经营企业立即向行政人员或当地中介确认核心问题：“当前租赁单元的批准用途究竟是住宅，还是允许商业/办公？”及时核查，防患未然。
