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【全球高质量发展研究】贺沛：“去金融化”视角下的园区大资管与大物业（七）
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【全球高质量发展研究】贺沛：“去金融化”视角下的园区大资管与大物业（七）

【全球高质量发展研究】贺沛：“去金融化”视角下的园区大资管与大物业（七） 老田投研3
2026-09-09
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导读：从“内部运营”到“外部生意”全球资产管理行业在监管愈发规范化的环境下，行业集中度不断提高。

从“内部运营”到“外部生意”：中国资管行业的破局与重构

在全球监管趋严的背景下，资产管理行业集中度持续提升。这一趋势既源于金融危机后被动型产品的规模效应，也得益于头部机构在管理经验、分销渠道、品牌形象及合规运营等方面构建的竞争壁垒。
当前，国际资管行业已进入成熟期，规模增长主要依赖产品净值提升而非外部资金流入。相比之下，国内资管公司多脱胎于房地产开发商，服务方案与定价体系差异显著，第三方项目拓展尚处起步阶段，市场对于“合理”定价标准仍存疑虑。
关于定价标准的争议，核心在于“统一标准化”的可行性。商场运营管理因场而异，难以完全标准化；且资管业务对外输出本质上属于“类投资”行为，与物业、酒店等标准化服务模式存在本质区别。

市场定价机制与规模天花板

基于现有委托管理项目的经验，若仅考量狭义的商场开业期间运营管理（不含物业、停车场及多种经营收入），资管公司对资产经营性现金流的切分比例多在 5%-10% 之间；若纳入更广泛收入来源，该占比则无明确上限。未来需更多第三方拓展案例来验证合理的服务方案与定价水平。
就市场规模而言，国内广义线下零售场所（含购物中心、百货、社区商业等）的年租金规模粗略估计不足万亿元。理论上，饱和状态下资管公司收入可达千亿元级别。然而，鉴于绝大多数商业地产不具备分拆管理或采纳第三方管理的条件，实际可容纳的市场化平台数量将屈指可数。

“重运营”构建核心壁垒

商场作为理想的资产品类，其核心价值在于“运营”环节的专业壁垒。唯有具备复杂、综合且专业化的“重运营”能力，方能确立业务价值。未来，租赁住房、养老设施等领域亦将诞生类似的资产管理公司，其业务价值将超越单纯的资产持有，转向更具根本性的运营服务。
随着时间推移，国内资本市场对专业资产管理公司的需求将持续增长。对于私人市场主体而言，“做服务”相比“做资产”将拥有更多的主动权与话语权。

规模化路径：矩阵式布局优于单一标准化

作为独立资本市场平台，长期发展的核心在于“规模与成长”。针对商场这一品类，相较于基于标准化产品的横向布局，基于多产品线、各具特色且具备细分市场竞争力的矩阵式布局更为可取。商场运营的核心特质在于持续迭代能力，过度追求“标准化”并非长久之策，运营商需妥善平衡“特色”与“规模”的关系，避免短视的规模化扩张。
国内龙头开发商因历史原因已高度集中实体与金融资源，这为头部资管公司提供了天然的规模基础与母体支持。借此契机，国内头部资管公司有望拓展更具想象力的业务边界。

去地产化与自主创造市场

在规模化基础上，国内资管公司应向品牌建设与供应链管理延伸，夯实零售消费行业的价值基础，加速“去地产化”进程。关于“私域流量”、“内容”与“空间”的关系，以及商场作为“渠道”的角色定义，目前仍处于早期探索阶段。如何实现单店模型的可复制性，以及对资产本身的“去依附”，将是行业持续思考的核心命题。
综上所述，国内资管公司模型的诞生虽具偶然性，却凭借科技优势、灵活商业模式及母公司赋能，具备了独特的历史机遇。不同于海外商业地产公司始终受困于“资产锚定”，国内资管行业有望反向突破，创造出更具想象力的商业模式。
线下平台的多元收入累积，可为头部平台带来远超租金提点的收益。投资者应关注头部品牌的市場拓展能力，但不应简单套用“市场规模”与“市占率”框架。关键在于，外拓是否过度依赖母公司？唯有证明其具备自主创造市场规模的能力，这门生意才能真正成立。
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