这两年，多伦多新建出租公寓一栋接一栋交付。按理说，房子多了，租客的日子应该好过一些。
市场也确实有了变化。
空置率上升，部分房源租金下调，租客能挑选的房子更多了。但如果你的预算本来就不宽裕，找房时大概还是会有同样的感受，看了一圈，真正租得起的，怎么还是那么少？
CoStar Group和加拿大按揭及住房公司（CMHC）最近发布的报告，恰好点出了这个问题：多伦多租赁市场正在降温，只是这份“凉意”，还没有充分传到租金最低的那一端。
一边空着，一边难找
CoStar的数据显示，多伦多平均租房空置率为3.5%。但拆开看，差别相当明显。
被平台归为四星、五星的高价住房，空置率达到10.1%；一星至三星的住房，空置率则只有2.6%。
换句话说，新一些、贵一些的公寓，房东还在等租客；价格相对亲民的房源，依旧紧俏。
CoStar加拿大首席经济学家Mario LeFebvre说得很直接：“住房确实短缺，但短缺的是人们负担得起的住房。”
丹佛大道与缅街交叉口附近的一处新公寓社区，就是一个例子。社区距离路口步行约12分钟，儿童游戏室、宠物清洗站等配套一应俱全。这里的一居室月租为1,955至2,610加元，四居室及联排住宅则要3,550至4,300加元。
这批住房于2024年和2025年建成，共484套。根据网上房源信息，至少188套仍在招租，占总数约39%。当然，在租房源数量不能直接等同于实际空置数量，但这个比例仍值得留意。
新楼租满，本来就需要时间。Urbanation向《多伦多星报》提供的数据显示，过去一年里，那些把空置率降到5%的新公寓楼，平均花了21个月才达到这一水平。
不过，新楼需要慢慢消化，并不能改变眼下的市场温差：高价房选择多了，便宜房却没那么容易找到。
租金是降了，可离“租得起”还有多远？
CMHC在6月发布的《2026年年中租赁市场更新》中指出，多伦多挂牌租金已降至疫情前水平。近期新增供应，确实让部分市场的住房可负担性有所改善，也给租客带来了更多选择。
但这份改善，并没有均匀地落到每个人身上。
报告发现，多数细分市场的空置率有所上升，租金最低的25%住房却依然供需紧张。这意味着，新增供应对低价租赁市场的缓解作用，目前还比较有限。
对于预算充裕一些的租客，这倒是个挑房子的机会。同样的预算，或许能找到更新的楼、更好的配套，也有更多比较的余地。
可对预算已经卡得很紧的人来说，情况就不同了。月租从2,500加元降到2,400加元，当然是降了，但每个月付不起的那笔钱，可能还是付不起。
那为什么开发商还在不断推出高端出租公寓？
多伦多地产经纪Justin Bailey解释，开发商在决定装修标准、配套设施时，心里已经有了预期租金，瞄准的也是收入更高一些的租客。
背后还有一笔绕不开的建房账。
LeFebvre指出，疫情后供应链受阻，建筑成本上涨约60%，至今仍未回落。他举例说，疫情前建一套住房可能花30万加元，即使开发商没有改变经营方式，同样的房子如今也可能要花到50万加元。
相比之下，同期家庭收入只增长了约10%至12%。
建房成本和租客收入之间的距离，就这样被拉开了。新房建出来了，租金却很难落到低收入家庭能够承受的范围内。
多盖房之外，租客还在担心什么？
新增供应的作用，仍然看得见。
CMHC大多伦多地区首席经济学家Jordan Nanowski表示，共管公寓和专门用于出租的住宅陆续竣工，已经推动整个租赁市场走软。CMHC也提醒，即便空置率只是小幅上升，都可能明显缓解平均租金压力。
只是，要让这种变化真正帮助到工薪阶层租客，还有问题需要解决。
多伦多租客联盟联合主席Bruno Dobrusin认为，单靠增加供应，无法解决当前的住房可负担性危机。他主张，新增住房也应受到租金管制，尤其是使用公共资金的项目。
他提到，多伦多中城区最近有一个获得联邦建设资金的项目，却需要拆除建于上世纪60年代、受租金管制的出租公寓。在他看来，公共资金参与建房时，就应该把租金管制作为条件。
对租客而言，担忧也不只是签约那一刻要付多少钱。
目前住在受租金管制住房里的人，即便看到一套新公寓暂时租得更便宜，也未必敢搬。搬家之后，未来的租金还能不能承受？这种不确定性，本身就足以让人犹豫。
Dobrusin说，很多租客在机场工作，或在城市的服务行业谋生。对他们来说，2,500加元的月租降到2,400加元，仍然超出了负担能力。
多伦多的出租房源确实更多了，这是一个变化。但对还在反复刷房源、计算每月开支的人来说，他们等的，是一套现在付得起、以后也能安心住下去的房子。
信息来源：多伦多星报
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