多伦多地区房价自疫情期间的高点以来，已经下跌近25%。但专家提醒，由于利率仍处高位、收入增长落后，住房负担能力并没有得到实质性改善。
不过，多伦多仍有少数社区，能让购房者的钱更经花。
大型房地产机构和知名经济学家一直强调，相比2021年和2022年的抢房热潮，如今房价正朝着更可负担的方向发展。
然而，根据房地产数据专家Christian Mijatovic的计算，即使在最便宜的社区，购买独立屋也至少需要$14万加元的收入，购买公寓则至少需要$7.7万加元。
Mijatovic结合房价、利率和基本房贷计算，整理出多伦多购买独立屋或公寓所需收入最高和最低的社区名单。其中，较容易负担的社区没有一个位于市中心。
“如果不是双收入家庭，想在多伦多买一套适合家庭居住的房子，会非常困难。”拥有十多年房地产行业经验的Mijatovic说。
他表示，公寓价格较2022年的高点大幅下跌，确实让购买公寓变得更容易一些，但要买到适合一家人居住的户型，依然不轻松。要让住房更容易负担，利率需要进一步下降，工资也需要更大幅度上涨，但这些变化可能不会很快发生。
“虽然借贷成本已经从高点回落，但房贷利率仍远高于买家过去习惯的超低水平，而收入增长没有跟上整体住房持有成本。”他说。
他补充，当一个城市的住房贵到让人难以承受时，人们就会搬往郊区或更远的外围地区，进而损害当地经济。
哪些社区最贵，哪些最容易负担？
根据Ratehub.ca今年7月的计算，购买一套接近100万加元的房屋——大致相当于多伦多地区的平均房价——需要接近$19.5万加元的家庭年收入。
Ratehub.ca房贷业务副总裁Jamie David表示，7月房价略有下降，使住房负担能力小幅改善。多伦多地区房地产局（TRREB）的数据显示，8月房价进一步下跌，平均价格自1月以来首次降至$100万加元以下。
David在谈及7月数据时表示：“房价变化是推动住房负担能力改善的最主要因素。”
Mijatovic发现，不同社区购买独立屋和公寓所需的收入，差距非常大。
独立屋方面，Bridle Path—Sunnybrook—York Mills地区的房价中位数最高，接近500万加元，购房所需年收入为$89.3万加元。
位于Junction以北的Mount Dennis，独立屋房价中位数最低，为$76.5万加元，所需年收入为$14万加元。
公寓的收入门槛则低得多。多伦多地区公寓价格较高点已下跌23%。
“这确实让公寓更接近人们能够负担的范围，不过公寓管理费也在逐年上涨。”Mijatovic说。
Bridle Path—Sunnybrook—York Mills地区的公寓价格最高，为$142.5万加元，购房所需年收入为$26.7万加元。
位于Mount Dennis以北的Black Creek，公寓价格最低，为$35.5万加元，所需年收入为$7.7万加元。
加拿大统计局最新可得的收入数据显示，2020年，多伦多单人家庭的总收入中位数为$4.52万加元，两人及以上家庭的总收入中位数为$10.7万加元。
分析各社区时，Mijatovic采用了TRREB今年1月至7月的房价中位数。他使用当时市场上最优惠的五年固定房贷利率4.04%，以及6.04%的贷款资格审核利率，也就是压力测试利率，并假设买家支付20%首付、贷款按25年摊还。
计算还包括地税、每月取暖费用、适用的公寓管理费，并将住房支出占收入的最高比例，即总偿债比率（GDS），设为39%。
房价跌了，持有成本却没改善多少
虽然房价较疫情高点明显下降，但每月持有住房的成本，并没有大幅改善。
Move Smartly Realty创办人兼地产经纪John Pasalis表示：“表面上看，住房负担能力似乎正在改善，平均房价比高点低了近25%。但问题是，把利率算进去，情况并没有好多少。”
“谈住房负担能力，不能只看价格，而要看一个普通家庭拥有一套住房，到底需要花多少钱。”
他补充，自高点以来，每月房贷支出仅下降约10%。
“考虑到更高的利率，住房并没有变得容易负担多少。而且，与疫情前相比，成本仍明显更高。”他说。
根据Pasalis的粗略计算，2019年，一套单户住宅的平均价格接近$100万加元。支付约$20万加元、即20%的首付，并采用当时可获得的低于2%的最优惠利率，每月房贷支出约为$3700加元。
疫情楼市高峰期间，这一数字升至每月$6000加元，如今则约为$5500加元。
他表示，利率短期内极不可能回到疫情前约3%的水平。随着美国贸易战升级，一些经济学家预计明年还会加息。
Mijatovic补充：“人们的财务状况已经绷得非常紧。”
“现在什么都贵了很多，连攒够首付都极其困难，更不用说承担那套房子的每月房贷了。”
信息来源：多伦多星报
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