房企卖房送礼品、砸金蛋未视同销售和代扣个税被查

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卖房有“金蛋” 岂能一“砸”了之

现场核查过程中，检查人员在企业账簿中发现了大量电饭煲、金项链等与企业房产开发和销售业务无关的产品发票。企业账目中为何有这么多与主业无关的发票，是否为了虚增成本和进项？

国家税务总局孝感市税务局第二稽查局（以下简称第二稽查局）近期对M房地产开发公司（以下简称M公司）实施税收核查。检查人员经过内查外调，确认该公司存在虚列成本、促销赠品未视同销售未计收入、赠送客户购物卡未代扣代缴个人所得税等行为，因此少缴增值税、企业所得税和个人所得税等税费。针对企业违法行为，该局依法对其作出补缴税费、加收滞纳金，并处罚款共537.6万元的处理决定。目前，案件已执行完毕。

申报数据疑点浮现

2025年6月，第二稽查局根据“双随机、一公开”工作计划，随机选取了M公司进行税收核查。

征管信息显示，M公司成立于2021年，主要从事房地产开发、销售等业务，为增值税一般纳税人，法定代表人杜某。该企业在当地开发了一个住宅项目，项目楼盘共有1628套住房。截至检查人员核查时，该项目已进入尾盘销售阶段，企业尚未进行土地增值税清算。

申报数据显示，该企业2022年缴纳增值税2553.6万元，此后两年快速下降，2024年，企业缴纳增值税降为52万多元；2022年企业申报所得税1870.7万元，2023年降至600多万元，但2024年回升至800多万元。土地增值税的申报方面，企业2022年申报缴纳1400多万元，随后两年也呈现快速下降状态，2024年时已减少为31万多元。

从该企业数据看，增值税、土地增值税逐年下降的状况，虽然符合房地产开发企业预售预缴增值税随现房结转、尾盘逐年减少的楼盘开发销售规律，但下滑幅度过大，并且企业所得税后期并未同步下降。检查人员认为，企业具有违规增加税前扣除项目、通过人为抬高扣除额，降低增值税应纳税额嫌疑。

检查人员随后分析了企业报送的财务报表与发票数据，发现企业所得税年度申报表中销售费用金额为2087万元，但企业取得的成本发票中，去除建筑施工和劳务相关支出后，剩余归属销售费用和管理费用的发票金额仅为1900万元，与申报表中的销售费用金额存在差异。从数据看，企业具有虚增销售费用嫌疑。

综合案头分析结果，检查人员认为该企业在成本列支方面有较大疑点，具有少申报缴纳税费风险。他们向企业指出了相关情况，要求企业针对问题开展自查自纠。不久后，M公司按期提供了自查报告，在报告中，企业对相关问题并未给出合理解释，并称在财务核算和涉税业务方面并无问题。第二稽查局认为，企业的答复未消除其涉税疑点，决定成立检查组，对该企业立案调查。

账目费用有蹊跷

检查人员决定首先对企业进行实地核查，从调阅核查企业账簿资料入手，寻找突破口。

检查人员依法调阅了企业账目资料，发现企业房产销售收入的核算数据等均与企业申报数据相符。但在检查企业“销售费用”科目时，发现账簿中记载了大量单笔3000元或6000元的费用支出，2021年—2024年，企业累计支出金额为119.3万元。

随后，他们仔细查看了“销售费用”科目下附列的会计凭证，发现其中夹杂着大量电饭煲、电风扇、电水壶和金项链等与企业房产开发和销售活动并不相关的产品发票。经统计，2021年—2024年，企业账目中此类发票累计金额达83.1万元。

企业账中为何会有这么多与主要经营活动无关的发票，是否为了虚增成本和进项？

心中疑惑的检查人员，顺着这个方向重点检查了企业成本费用相关的账簿资料、相关报表和原始财务凭证。在此过程中，他们发现该企业有63份从H物业公司取得的金额为149.11万元、品目为砂石的发票有些可疑。

物业公司一般只提供保洁、维修等与物业管理相关的服务，为何会提供砂石等建材？针对检查人员疑问，M公司负责人杜某表示，企业账目中3000元和6000元的单笔支出是给购房人的返利，电饭煲、电风扇和金项链这些商品，是企业在售房时开展的“买房送礼品”活动，返利和礼品价值已均包含在总房价中。

企业从H物业公司取得的砂石发票也是真实发生的购销业务，该公司名称叫物业公司，但的确也能提供砂石，所有业务都合规。真如企业人员所言，这些费用支出都是合规的吗？

外围核查明确业务性质

检查人员决定兵分两路对企业相关支出业务实施核查：一路人员调查购房客户，核实企业是否有“买房送礼品”等促销活动，以及是否如企业所言礼品“已包含在房价中”；另一路人员对H物业公司进行外调，核实其销售砂石业务真实性。

检查人员首先暗访了M公司售楼中心，在现场看到了一些正在看房的消费者。检查人员听到一名售楼人员向一位看房人介绍说：“您自己买房可以参加抽奖，如果介绍朋友来购房成功，还能获得金额3000元的购物卡奖励。”看房人说：“这个小区蛮好，那我介绍我的老乡也来买房。”

无意间听到的这段对话，让检查人员心里有了底：该企业售房时，为吸引客户，可能存在现金奖励行为，而不是房价折让。

随后，检查人员走访了多名购房人员，进一步印证了这一判断。购房人向检查人员证实，自己介绍的朋友或客户在M公司购房后，的确可获得企业提供的一定额度的购物卡奖励。

购房人还向检查人员表示，并非买房就一定能拿到“买房送礼品”活动奖励的礼品，必须是付清购房款后才有资格参与企业举行的“砸金蛋”抽奖，抽中了才有奖品，其中一等奖是金项链。

购房人调查结果表明，购房人支付的购房款本身并未包含礼品价值，礼品是购房之后额外“无偿”中奖获得的。增值税暂行条例实施细则第四条第八款规定，企业将购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物。同时，企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。因此，对于“砸金蛋”抽奖赠送的礼品，M公司依法应视同销售，计入收入分别申报增值税、企业所得税等税费。

同时，根据个人所得税法实施条例第六条第九款规定，企业在房产销售过程中开展的“老带新”促销活动赠送的购物卡及抽奖活动赠送的奖品，M公司均须依法为相关购房人代扣代缴个人所得税。

另一路检查人员对H物业公司实施调查。该公司负责人余某称，H物业公司是Y房地产开发公司名下的企业，Y公司开发楼盘完工后剩余一些砂石料，后来通过朋友介绍将这些砂石料卖给了M公司。当检查人员要求余某提供销售砂石的发货单、物流运输凭证等佐证材料时，余某称已遗失无法提供。

为核实M公司是否真实从H物业公司采购了砂石，检查人员对M公司账户资金流进行核查，发现M公司向H物业公司账户支付砂石款项后，该笔资金被H物业公司扣除部分金额后，汇入了自然人徐某的账户。

追踪这条线索，检查人员找到了徐某并向其进行了税法宣传，徐某最终说出了实情。在H物业公司负责人余某牵线下，他承揽了M公司的部分砂石供料业务，他将自己采购的砂石连同H物业公司剩余砂石料一起销售给M公司，用H物业公司开具的发票结算了砂石款。

银行流水和徐某提供的情况证实，H物业公司开具给M公司的砂石销售发票，属于与实际购销经营业务不符的发票，因此，M公司不能将其作为税前扣除凭证列支相关成本。

释法说理追征税费

调查取证工作结束后，检查人员约谈了M公司负责人杜某和财务负责人万某。

检查人员向企业人员指出，“买房送礼品”与“付款后砸金蛋抽奖”性质截然不同——前者礼品价值已包含在房价中，客户支付了对价，属于有偿赠送，可不视同销售；而后者属于购房后的随机抽奖，其活动的性质属于无偿赠送，根据税法规定须视同销售，企业应将礼品价值计入收入，依法申报纳税。同时，企业向购房人赠送购物卡和礼品，均须依法为相关人员代扣代缴个人所得税。

H物业公司向M公司开具的砂石发票，虽然砂石供应业务真实发生，但经核查，发票中填写的砂石数量并非由H物业公司全部自行提供。根据发票管理办法和企业所得税税前扣除凭证管理办法相关条款规定，这些发票属于与实际经营业务情况不符的发票，因此M公司不能作为税前扣除凭证列支相关成本。

面对检查人员出示的相关证据和耐心细致的释法说理，M公司负责人杜某最终承认，企业在促销和工程建设成本费用核算方面存在问题，并表示将按照税务机关意见进行整改，补缴相关税费。

经检查人员筛查，M公司除H物业公司砂石采购业务外，还在渣土运输、路面硬化等业务的成本核算过程中，存在不合规发票入账等问题。该企业共列支155份不合规发票，涉及金额1330.5万元。

经查，2021年—2024年，M公司开展“老带新”促销活动，赠送消费者购物卡奖励共119.3万元，未代扣代缴个人所得税；开展购房“砸金蛋”抽奖活动，赠送礼品累计金额83.1万元，未按规定视同销售，并且未代扣代缴个人所得税。此外，企业还存在将不合规的155份发票入账抵扣进项税额，少缴增值税和企业所得税的情况。

针对企业违法行为，第二稽查局依法对该公司作出补缴增值税、企业所得税、个人所得税等税费，加收滞纳金，并处罚款的处理决定。目前，案件已执行完毕。

2026年09月01日版次：06        作者：杨进平 胡燕 本报记者 徐卫兴

完善预警分析机制 强化成本费用监管

作者：国家税务总局孝感市税务局局长 陈海涛

■税案评析

本案是一起较为典型的房地产开发企业违规列支成本费用、少报收入少缴税费案件。涉案房地产开发企业违规列支楼盘建设成本、开展促销活动无偿赠送客户礼品未视同销售申报收入，因此少缴增值税、企业所得税等税费。该企业的违法行为在行业中具有一定代表性。

案件的查办，为税务机关加强对房地产开发企业此类违法行为的识别和监管提供了启示。

加强销售费用“数”“票”分析。销售费用是企业税前扣除的三大费用之一，涵盖范围广、种类多，也是企业虚列成本、违规列支的易发风险业务区域。税务机关可结合企业申报数据，对企业的销售费用数额、内容、增减幅度等进行预警分析，定期提取所得税申报表中销售费用“申报数”，与企业成本发票（剔除建筑工程劳务发票）金额进行比对。同时，将企业申报表中成本费用总和与增值税受票金额、折旧摊销等合理扣除项之和进行比对，如发现企业销售费用申报数据与成本发票信息差异较大等异常情况，及时核实企业是否存在虚列销售费用、无票列支等违规行为。

强化个税扣缴多维预警。税务机关可将企业个人所得税代扣代缴情况纳入房地产企业风险监控体系，设置促销奖励个税扣缴率、大额支出无扣缴、费用支出与项目业务匹配率等多维指标。房地产企业“销售费用”中支付给消费者的抽奖支出、购房奖励支出、其他促销大额支出，与企业代扣代缴个人所得税扣缴申报数据比对后，如发现企业代扣代缴税款数额过低，采取风险提示、评估约谈、实地核查等征管措施，防止相关企业发生未足额代扣代缴个人所得税情况。

加强企业营销业务税法辅导。赠送礼品是企业特别是房地产企业常用的营销手段。同样是礼品赠送行为，无偿赠送与有偿赠送在收入确认和税款申报缴纳方面的处理方式截然不同。税务机关可在房地产项目开盘前，加强针对性税法宣传辅导，向企业发放《房地产企业营销业务涉税风险告知书》，告知企业人员开展促销活动时，礼品无偿赠送与有偿赠送的区别和判断标准，并向企业发放《营销活动涉税处理对照表》，列明不同赠送方式相对应的涉税处理方法，帮助企业规范业务行为，避免涉税风险。