房产中介代收房款≠收入，只有这笔钱才需要交税

房产中介属于 经纪代理服务，一般纳税人适用 6% 增值税税率，小规模纳税人 2026-2027 年减按 1% 征收率（财政部 税务总局公告2026年第10号）。

计税关键：中介的销售额 = 实际取得的佣金、居间费、代办服务费。客户交到中介手上的购房定金、房款，只是过路资金——款项由中介转交卖方，房屋合同也由卖方与买方签署、发票由卖方直接开具——不享有该资金所有权，不属于中介的增值税销售额，无需就代收部分申报纳税。

政策依据：增值税法实施条例第十五条——"以委托方名义开具发票代委托方收取的款项"不组成销售额；9号公告延续经纪代理服务范围界定。

① 合同条款务必拆分

居间协议中单独列明：

• 代收房款/定金——款项仅代为转交，中介不享有所有权，不计入自身收入
• 佣金及代办服务费金额——单独约定

资金流尽量专款专户，代收款项单独流转，与中介自身佣金收入严格分开。

② 渠道佣金规范处理

• 向外支付渠道分销佣金，务必取得"经纪代理服务"合规发票
• 合作方为个人 → 按规定代扣代缴劳务报酬个人所得税（20%~40%）
• 留存合同、成交确认单、转账凭证，证明业务真实

③ 资金性质严格区分

• 佣金属于企业经营收入，无论客户是否要发票，须如实申报缴纳增值税
• 代收房款资金单独管理，留存转账记录与收据，证明仅为代收代付
• 禁止个人账户混用
  收取业务佣金，金税四期已将私户收佣列为高风险比对项